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房地產市場是在回暖還是仍在寒秋,成交量和成交價是可供分析的數據之一。昨日,北京房協發佈數據顯示,整個8月,在剔除保障房後,全市新建商品住房成交9094套,環比減少8.3%;二手住房成交1.35萬套,環比減少12.5%。全市新建商品住房成交均價爲每平方米2.08萬元,環比持平,同比下降9.8%。
房價進入相對平滑的底部
在這份數據上,新建商品住房成交量6月份達到2011年以來的新高後,已經連續兩個月出現小幅回落。
“在房產稅等新政尚未出臺的情況下,房價已經進入相對平滑的底部,無論上漲還是下降,房價的起伏都不會太大。”北京房協祕書長陳志分析,從趨勢上看,房價快速上漲的趨勢繼續被遏制,房產不應再成爲居民財產收入差距拉大的推手。
6月出現的成交量高點,導致了購房“剛需族”選擇觀望的態度。陳志說,當前市場以剛性需求爲主,“剛需族”對價格非常敏感。“6月以來部分項目折扣幅度收窄,房價超出購房人預期,提價項目的銷售速度明顯放緩。”同時,二手房的成交量回落,則更有可能是政策原因。
8月1日起,市住建委、市地稅局、北京銀監局開始實施遏制二手房市場交易“陰陽合同”的新規,“基本擠出其中爲避稅而進行的重複簽約”。
168個在售項目僅29個上漲
據房協數據顯示,8月份,全市共有168個在售項目,全市新建商品住房成交均價爲每平方米2.08萬元。
這些項目中,有130個保持了上月的成交價,佔到總體的77.4%;有29個上漲,比上月少了7個;還有9個在售項目降了價。
“就算是還在上漲的項目,漲幅已經縮小到2個至10個百分點,比上月減少了約5個百分點。”陳志說。
最近,一種關於本市商品房庫存消化週期在縮短的聲音在樓市中流傳。但北京房協專家認爲,這種論調存在一定問題。
截至8月末,市住建委網站上顯示的商品住房庫存7.7萬套,包含了保障房2.4萬套、純商品住房5.3萬套。而就在今年3月,住建委清理了2.9萬套無效庫存數據。剔除無效庫存後,當時純商品住房庫存總量爲6.5萬套。截至8月末,庫存實際消耗掉1.2萬套。
“根據我們的經驗,4萬至8萬套的庫存水平屬於我市庫存常態區間。關於庫存消化週期在縮短的論調,一是沒考慮清理無效庫存的因素,二是按照去年9月成交低位和8月成交高位進行推算,會使得消化週期看起來懸殊。”專家稱,從潛在供應情況看,目前拿地未開工、開工未入市的住宅量,完全能夠保證市場後續供應充足。
平均月租每建築平方米55.7元
數據顯示,8月全市住房租賃市場共成交13.1萬套次,環比下降5.1%,同比下降8.3%。其中,通州、昌平等遠郊區縣,成交量環比降幅均在10%左右,海淀區和朝陽區降幅也在8%左右。與此同時,全市平均租金爲每建築平方米每月55.7元,環比下降1%,同比上漲9.6%,漲幅較去年同期回落2.4個百分點。專家稱,暫住人口減少、傳統畢業租賃旺季已經過去、CPI穩中有落是導致業主提租預期明顯減弱的3個原因,促使房租進一步下降。
進入9月後,“金九銀十”的說法常見於報端,陳志認爲,“金九”起源於上個世紀90年代的房展,但由於促銷方式的增多,今年“金九”應該不會出現。 “從本市2005年以來的月度數據看,房地產市場基本沒有‘金九銀十’的規律,9、10月份的成交數據都無異於其他月份,並且基本低於5、6月份的水平,預計今年也不會例外。”陳志說。(記者耿諾)