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本報制圖吳尚楠
土地日益稀缺直接導致四環內可售商品住宅的數量不斷減少。據亞豪機構統計數據顯示,截至目前,四環內商品住宅存量為9623套,相比去年同期的14570套減少了將近5000套。按照目前的銷售速度,四環內存量住宅的消化周期尚不足一年,一年以後,除少量頂級豪宅,四環以內將無房可售。
四環內在售項目紮堆東部
根據亞豪機構統計數據顯示,目前四環內在售的普通住宅以及公寓類項目有40個左右,多集中在東部區域,包括內城區的長安太和、世藏168,泛CBD區域的金茂府、首城國際中心[最新消息價格戶型點評]、鴻坤花語墅等,以及東北三四環區域的太陽公元、冠城大通瀾石[最新消息價格戶型點評]、霄雲裡8號等。這些項目由於品質定位千差萬別,因此售價也相去甚遠,從40000到80000元/平方米不等。而在西部區域,在售項目則較為稀缺,僅有正源定慧福裡[最新消息價格戶型點評]、國悅府、紅山世家,以及即將在『金九銀十』入市的海淀九號等不足十個項目,而售價相比東部區域來說也『親民』很多,其中僅國悅府目前報價偏高,其他項目均在40000元/平方米左右。
亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為,隨著近年來北京房地產市場的不斷發展,政府將更多的精力與資金投入到了東部,尤其是CBD及其周邊區域的發展,相關的交通等基礎設施配套也較為完善,因此相應東部住宅市場的發展也起步較早,到目前為止已成型。而西部城區一方面由於一直以來都是各類軍政機構的聚集地,土地動遷的難度較大,因此重新整理出讓的土地較少;另一方面區域內交通配套的完善程度落後於東部城區,因此該區域內普通住宅項目較為稀缺。
西部新增供應缺口巨大
根據亞豪機構統計數據顯示,2012年1-8月北京四環內新增商品住宅供應共2019套,比去年同期減少了15.6%。另外傳統供應旺季『金九銀十』期間,四環內預計入市的項目也僅有5個左右,新增供應約為500套,西部區域更是僅有海淀九號一個普通住宅類項目計劃入市。
任啟鑫分析認為,土地的稀缺使得四環內的純新項目幾乎已絕跡,大量高端老項目多已進入尾盤銷售期,因此區域內新增住宅供應日益減少。從長期來看,這一趨勢仍將不斷持續,四環內供需的缺口將不斷擴大,未來更是會出現一房難求的景象,這種形勢下,海淀九號這類純住宅項目則顯得可遇不可求。作為四環內西部區域近期唯一入市且罕見的住宅項目,該項目最後的500席產品必將對市場產生極大衝擊。
從四環內新入市項目以及老項目後期特征來看,公寓型產品以及大戶型高總價產品較為充沛,例如在售的霞公府、長安太和、西單上國闕等為高端公寓,普通住宅類產品也多以大戶型高總價產品為主。