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自國家宏觀調控以來,商業地產漸漸從幕後走向了臺前。大量投資者將閑散的熱錢,紛紛投向『限購』盲區——商業地產,其中以寫字樓投資最為突出。
而作為如今成都市場寫字樓最為集中的地方——南延線,自然也成為了包括投資者在內的各方關注的焦點。新世紀環球中心、蜀都中心、東方希望天祥廣場等大多數寫字樓也標榜高租金,高回報率,事實真的如此嗎?
5A甲級
只吸引大企業
記者實地探查目前的5A甲級寫字樓租金情況,發現普遍宣稱租金在100元/平米左右。成都泰然房地產的環球時代中心,據了解項目預計將於10月底11月初亮相,甲級寫字樓售價預計在15000元/平米左右,租金預計在150元/平米左右,而其第五代寫字樓售價或將達到20000元/平米,租金預計為200元/平米。
如此高的租金,誰來買單?
某開發商稱,通過我們招商[簡介最新動態]入駐甲級寫字樓的大多是大中型企業,而小型企業往往是不會這樣選擇。一家小型廣告公司的蒲先生表示,手下員工10餘人,目前租住在一環路北二段某商住房內辦公,辦公場所100多平米,每月租金2500元。據仲量聯行發布的『2012年上半年成都房地產市場回顧報告』顯示,上半年甲級寫字樓有效租金117.5元/月/平米,據此推算,蒲先生如果選擇在甲級寫字樓辦公,那每月租用辦公場地的費用就要比目前高出6—7倍。而在走訪其他小型企業時,他們也很明確地表示未曾想過搬到寫字樓辦公,畢竟每月如此高的租金並不是他們所能承受的。
回報計算
應租金+物業增值
投資回報率是投資者是否購買寫字樓的關鍵數據。作為與地鐵無縫對接的項目,東方希望天祥廣場上月開盤,投資者與企業購買各佔比一半,據其置業顧問介紹:目前項目均價12000元/平米,預計租金80—120元/平米,投資回報率將保持8%—9%。蜀都中心年底一期將投入使用,目前售價也在12000元/平米。置業顧問告訴記者,寫字樓租金預計80—120元/平米,預計投資回報率也將保持在8%—9%。寫字樓真的能達到這樣的回報率麼?
記者在調查中發現,目前南延線寫字樓大多實行全部出售,公司自持物業相對較少,同時其租金回報率也僅是開發商目前的預計情況,而隨著後期大量項目的入市,其租金回報能否真達到目前預計的水平呢?
對此,仲量聯行商業部總監張裕鵬表示:『前幾年辦公物業市場剛起步,市場供應小、租金平穩,租金回報率接近投資回報率,隨著市場逐步成熟,租金水平也開始有變化,而投資回報率不僅包括租金回報,我們還應該從中長線看物業增值情況來判斷物業的投資回報率。』
同時,一組數據也給了我們信心,第一太平戴維斯發布《2011中國房地產市場回顧及2012年展望報告》顯示,成都寫字樓回報率連續三年超過8%,高於北京、上海、廣州、深圳,位居監測的全國五大城市榜首。
投資思考
產品地段很重要
南延線有不少寫字樓號稱『地鐵物業』,但據不完全統計,真正屬於地鐵1號線沿線物業的寫字樓僅有10餘個而已。因此,在保證投資者自身資金安全下,為了收益最大化與風險最小化,選擇產品和地段時就顯得尤為重要,這也成了投資者最為關心的問題。
南延線上如此大體量寫字樓的供應如何消化也成了一大難題。據相關統計數據顯示,下半年城南寫字樓預計將有200萬的放量。對此,張裕鵬表示:『土地的供應是有限的,從短期來看,目前南延線寫字樓供應量很大,但從中長期來說是很稀缺的。而成都作為一個1.5線城市,外商以及本地商戶均看中其發展潛力,因此其未來消化是沒有問題的。』
成都晚報記者陳利
專家觀點
仲量聯行商業部總監張裕鵬
投資寫字樓產品要全面考量
投資者對產品要更全面地進行考量。首先,必須要具備衡量風險的能力,如購買物業後能否租出去,在進行售賣時有無企業或個人接手,物業是否特殊等;其次,要能看到中間所承擔的費用,如中介租金、裝修等。寫字樓物業作為一種中長線投資,在對投資回報率進行估算時,除卻租金回報外,物業增值部分的潛力也要考慮,如在香港寫字樓租金回報率僅為2%—3%,更多的人則是看中其資產增值部分。最後,張裕鵬也建議,大型投資者最好有專業顧問團隊進行幫助諮詢,小型的散戶投資者最好進行紮堆投資。