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目前調控的主要目標還是穩定價格不再上昇。然後收入要慢慢地追上去,慢慢縮小房價和收入之間的差距。所以,未來房地產調控的節奏應該是,松一松,緊一緊,再松一松,這樣松松緊緊地捆住房價。
中原集團創始人施永青日前在上海接受早報專訪,針對宏觀調控的走勢、『金九銀十』的行情、上海及香港房地產市場對比等行業普遍問題,發表了諸多見解。
在給置業者提供建議時,施永青表示,買房時機在任何情況下都有,但應該遵循『三步走』的慣例,那就是:『硬剛需』,『可出租』,『純投資』。
調控將長期持續
東方早報:您對內地房地產調控的進程以及未來調控的路線有什麼看法?
施永青:兩方面原因決定調控政策不會輕易改變。
首先,目前的房價與老百姓的收入脫節,房地產變成了一種投資工具,把其原有的使用功能扭曲了。
市場上有很多資金找不到投資的機會,尤其是現在世界經濟發展全面放緩的情況下,本身產能過剩的情況很嚴重,資金沒有出路了,所以只能砸進房地產。如果不去限制外來資金去購置房地產的話,一些大城市,比如上海、北京、廣州,它吸引的資金是全國各地,甚至全世界的,這些資金蜂擁而至,上海、北京就頂不住了,所以價格纔會被炒高,這是投資者的偏好。
可以說,投資者的這種偏好剝奪了部分自住需求的機會,所以限購一定會持續,嚴格地堅持下去。因為任由市場發展下去的話,一些大城市的居民都買不起房子了,不能成家立室了,年輕人從大學畢業出來10年、20年、30年都不能買房子了,對社會穩定不利,這是需要解決的問題。
其次,房地產過度發展使資源錯配。
一個國家不能單單發展房地產,一個城市還無所謂,但是整個國家的發展不是光能賺錢就可以的,還有民生、科技等各方面的長遠發展,但是現在做其他領域都很難,目前來說賺錢最容易的還是房地產領域。越來越多的人都把精力投入到房地產,那其他領域投入的人力、物力勢必就少。有些國企本來是做其他領域的,有了錢也去做房地產,這對中國的長遠發展來說很不利,這樣會走上岔路。所以,全國的經濟發展不能是房地產『一家獨大』,為了扭轉這個傾向,目前的『限購』也好,『限貸』也好,或者未來可能的『房產稅』也好,可能會成為循序漸進且有針對性的長期政策。
東方早報:您對即將到來的『金九銀十』傳統旺季有何預估?
施永青:『金九銀十』應該是在沒有調控的背景下會出現的情況。現在的市場上存在一些『幻想』,其實這個『幻想』是在降息之後,銀行貸款相對寬松了一點的情況下出現的。
年初時,比較悲觀的情緒蔓延,近段時間市場開始慢慢恢復,一些新盤開始賣得好了,有些城市,如北京,又出現了地王,有些城市均價又反彈了,但這只是一時的現象。
原則上來說,調控並不是希望房價垮下來。房價如果真的全面掉下來,也會有很大的影響,一些買了房子的人資產會縮水,以至於這部分人群又失去了消費能力和再投資能力,這對社會穩定不利,對經濟發展更不利。
目前調控的主要目標還是穩定價格不再上昇。然後收入要慢慢地追上去,慢慢縮小房價和收入之間的脫節。所以,未來房地產調控的節奏應該是,松一松,緊一緊,再松一松,這樣松松緊緊地捆住房價。
樓市進入低增長期
東方早報:全球經濟持續低迷,中國樓市的『牛市』還會出現嗎?
施永青:大環境不允許房地產出現另一個牛市。
房地產不是經濟的基礎,它應該是經濟發展之後、經濟活動增加之後纔會發展的。在經濟活動增加的時候,纔需要更多的寫字樓、廠房和商鋪;在人的收入增加、人口流動性增加、活動需求增加的時候,住宅需求纔會增加。
現在的情況是,整個世界經濟都在放緩,比如歐洲、美國,對中國有很大的影響,中國的出口業主要的對象就是歐洲和美國,這兩個主要經濟體系現在都『病』了,兩個經濟體系自己都面臨巨大的償債壓力,你怎麼能期望他們再來購買中國的產品。所以,中國未來,我相信不是幾個月,而是在一段比較長的時間,房地產不會出現牛市,即使有增長,那也是相對緩慢的低增長格局。
以美國為例,美國政府原本表示,低息政策將持續至2014年,現在估計要到2015年,這是由於經濟低迷,為了刺激經濟的無奈之舉。
何為利息?簡單來說,做生意有錢賺纔可以付利息,做生意虧本的話,連借款都無法償還,怎麼還能負擔利息部分。現在全球經濟並不樂觀,在整體經濟低迷的情況下,期望房地產的牛市是不符合實際的,所以對於內地樓市的『金九銀十』,我認為不要抱有太大的期望。但是,在進一步降息、銀根放松的情況下,開發商取消之前的降價行動,或者小幅抬價的現象還是會出現。奉勸發展商還是不要太進取,因為輕易登頂也輕易回落,一旦整體回落,那麼整個市場要想恢復穩定都很難。
東方早報:請您為內地的置業者提供一些專業的建議。
施永青:我認為,政府絕對不會壓垮樓價,因此,等樓價跌很多再買的可能性幾乎為零。
所以,目前置業者還是應該考慮自己的能力,量力購買。買房的時機在任何情況下都有,但都應該遵循一個慣例,那就是,先購置自己需要居住的物業,也就是內地常說的硬剛需購房,然後可以考慮一個養老的物業,也就是購置一套適合長線出租,等以後可以有穩定租金來養老的物業,最終纔是考慮所謂的投資物業。但從現在看來,我認為目前在上海大部分人前兩步還沒有走完,就直接跳到第三步,這是不適合的。
滬樓市前景優於香港
東方早報:以新房銷售為主導的上海房地產市場和以二手房交易為主的香港房地產市場,未來您更看好哪個區域?香港樓市近期的置業環境,包括政策、房價等有怎樣的變化?
施永青:其實長遠來說,內地的經濟增長能力比香港強,以10年為期來算的話,內地樓市的前景比香港要好得多。短期來看,內地目前有一些城市的過度建設,導致空置率、庫存率居高不下;還有就是資源錯配的情況,比如頂級豪宅、別墅建得過量,這些頂級物業一般都是投資者在購置,但是現在買第二套住宅又有限制,首付高,利息也高,這對豪宅物業的影響很大,還有一個『定時炸彈』是房產稅,房產稅一旦出臺,豪宅市場必將受到重挫。所以,內地樓市的問題和香港正好相反。香港是建設得不夠,供應嚴重短缺所造成的房價高企。
香港樓市,這兩年政府也在想方設法控制,前年就出臺了短期轉讓要交15%的附加印花稅,這對炒家打擊巨大。投機抄家基本已經退出了香港樓市,但是沒有人炒樓,樓價還是不斷飆昇,這也證明了香港樓市供求嚴重失衡的情況。不過,香港的空置率很低,經濟增長雖然緩慢,但還較穩定,所以香港樓市不容易一下子把樓價壓下來。除非香港政府采取與內地一樣的措施,比如香港的房子只能賣給香港人,或者只能賣給首次置業的香港人,那香港房價一定會往下掉,但是,香港政府習慣上不做太多乾預市場的動作。
東方早報:目前,內地人赴港置業的比例有無變化,赴港投資置業的優勢在哪裡?
施永青:內地人現在香港仍可投資移民,移民後就會產生很多居住需求,就會購置香港物業。當然,不移民也可在香港購置物業。但是由於內地整體經濟的低迷,赴港置業的內地人已經大大收縮了。目前,內地人去香港置業的主要目的已經不是投機短炒,而是長期持有穩定收租,因為香港的物業保值能力很強。
東方早報:中原集團在未來的發展方向是怎樣的?除了二手房中介門店交易、一手房代理,未來還有沒有新的營銷方式,例如線上線下結合等?
施永青:香港中原在上世紀90年代中期就開始搞網絡銷售和數據分析,在香港,中原的網站瀏覽量很高,不受外網或代理網站的影響。但在內地情況不一樣,在內地的線上交易做得相對落後,這些都是將來我們要加強的地方。關於代理方面,中原的優勢還是比較明顯的,中原有大量商界的人脈網絡,對於我們代理的項目,開發商要放盤的話,中原就能提供大量有效客源。因此,中原目前的一二手聯動做得還是比較好的。在上海可能不是太明顯,但是在深圳,中原一手代理的市場佔有率達到40%-50%。
鏈接
施永青:
中原集團創始人、前主席。祖籍浙江寧波,1949年出生於上海,4歲定居香港。
1978年,施永青和同伴創立中原地產代理公司。1992年,中原進入內地市場。目前中原內地、香港、澳門三地分公司有1000餘間分行,員工20000多名。
2008年,施永青將個人手上持有的中原地產、中原(中國)等3間公司的股份全數注入施永青慈善基金,用於推動社會公益事業,尤其關注中國內地農村教育、醫療事業。
施永青還曾兼任香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職,是香港經濟機遇委員會的十成員之一。
編輯:李真慧