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9月伊始,氣溫開始降低,秋天正式拉開序幕,但樓市此時卻迎來了傳統的銷售旺季。在調控敏感期,住宅市場是否會出現“金九銀十”還存在變數,但土地市場已經打破沈寂,正在上演一場“大戲”。
一方面,地方財政吃緊,政府推地大刀闊斧;另一方面,市場走勢難料,房企拿地左右為難,9月的土地市場注定不會平淡。
金九前夕供應大增房企拿地左右為難
土地市場在經過半年沈寂之後,在金九前夕迎來了供應高峰。
8月24日,武漢舉行今年規模最大的土地拍賣會,集中拍賣36宗國有建設用地使用權,總面積達3229畝; 8月25日,溫州市召開房地產投資推介會,一天內集中推出52宗地塊共3220畝淨地,此次推介的土地相當於過去幾年溫州市出讓土地的總和;8月27日下午,杭州市國土局一次性推出7宗土地; 8月27日,北京一天內推出11宗土地,9宗為住宅用地,預計可收獲土地出讓金70億元以上。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉接受地產中國網采訪表示,每年三季度末開始,土地推出量和成交量都會進入一年以來的峰值,土地市場更具備“金九銀十”的潛質。以北京、上海、廣州、深圳等一線城市為例,2008-2011年四年間,不管整體樓市情形如何,每年8-10月都會形成一年中的推地高峰期。政府作為土地供應方,在地方財政收入與年度土地供應計劃的雙重壓力之下,推地動力十分充足,只要企業有拿地需求,即便是底價成交或者將面臨流拍,政府也不會有太多顧慮。
顯而易見,土地盛宴已經開始,但據地產中國網觀察,房企並沒有一擁而上地“哄搶”。杭州27日推出的7宗土地,有5幅地塊以底價成交;武漢24日推出的36幅地塊中,有8幅地塊出讓時間延期。房企的態度並無想象中的積極,在市場走勢並不明朗的時候,房企在拿與不拿間難以抉擇。
“開發企業作為需求方,經歷上半年的銷售回款之後,多數企業開始騰出精力為後期可持續開發做准備,但土地市場優質地塊供應不足,而且市場是否會持續回暖還存在很大變數,所以房企的態度依然謹慎。”一位業內資深人士告訴記者。
同策諮詢研究中心總監張宏偉則表示,市場“基本面”尚未完全回暖,開發企業投資意願還沒有太大信心。持現金過冬未雨綢繆,防止未來市場不確定性,仍是許多房企的必然選擇。而且,從所推地塊來看,盡管政府確實拿出來一些優質地塊吸引開發企業過來投資,但是也有不少地塊屬於遠郊地區,地理位置屬性決定了這些地塊不可能吸引太多的開發企業關注。
對此,中經聯盟秘書長陳雲峰的解讀略有不同,他認為,九月、十月土地市場會迎來成交高峰,但拿地的房企多為資金充裕的大房企,而中小房企沒有能力出手,或許會逐步退出市場。
備戰“金九銀十”房企青睞二三線城市土地市場
與一線城市屢屢出現“零成交”現象不同,二三線土地市場備受青睞。今年以來,龍頭房企萬科[簡介最新動態]頻頻出手二三線土地市場,而在北京土地市場上一卻無所獲。
據悉,7月萬科在寧波、南昌、青島、天津、西安等城市新增了6個項目, 8月28日,萬科以5854元/平方米樓面地價拿下東莞虎門約1.74萬平方米的商住和商業混合用地,溢價率為68%,刷新當地商住用地單價最高紀錄。
8月,金地[簡介最新動態]通過股權收購的方式獲取了沈陽市渾南新區濱河東項目。在年初就曾公開表示將加大拿地力度的金地集團[簡介最新動態],終於在三季度出手拿下第一塊土地。金地集團表示,還有一些土地正在接洽,預計下半年會有更多土地收入囊中。未來金地集團將關注首套房和改善需求,關注二三線城市。
此外,各大知名房企,如保利、綠地、龍湖等標杆企業都不約而同地選擇了在二三線城市布局。
中經聯盟秘書長陳雲峰接受地產中國網采訪表示,房企之所以選擇二三線城市拿地有三個原因:首先,一線城市供應地塊體量比較小,無法做大盤,二三線城市地塊更合適萬科、龍湖這些房企的發展模式。第二,一線城市競爭激烈,二三線城市相對要好很多,而且品牌房企在二三線城市知名度大,拿地方面也會有適當的優惠。第三,二三線城市調控政策比一線城市寬松,房企選擇二三線城市規避調控風險。
不過,鏈家地產市場研究部常清認為,一線城市受調控影響較大,土地財政萎縮明顯,地方政府推地意願較強。從8月份一線城市推地情況看,不僅量方面明顯放大,質的方面也相對較高,多幅優質地塊推出加劇了9月份土地市場昇溫的預期。例如北京土地市場新推出的住宅地塊,基本都處於目前樓市成交的火熱區域,這將加劇9月份土地市場昇溫的預期。
事實上,一線城市土地成交確實有些許回暖跡象。根據最新消息,萬科於9月5日剛剛在廣州拿下一巨無霸地塊,現場競拍中,萬科與中海兩大地產巨鱷經過22輪價格戰,最終由萬科以13.65億總價奪得。
但有分析人士對此表示:“該地塊最終樓面地價為4720元/平米,溢價率僅8.3%。由此可見,在當前樓市調控環境下,即便是在金九銀十的銷售旺季,即便是地產巨鱷,其在一線城市布局拿地仍然很謹慎。”