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據經濟之聲《天下公司》報道,中國社會科學院經濟學博士馬光遠爲您評說:鄂爾多斯八成樓盤停建,如何破解財富泡沫破滅困局。
馬光遠:今天我們關注的是鄂爾多斯的的房地產情況。從去年年底到現在,隨着嚴厲的房地產調控和鄂爾多斯經濟下滑的態勢,鄂爾多斯的房地產經歷了一個過山車行情,從火熱到冰凍可以說時間來得非常快。
最近的態勢如何?很多的媒體和業內人士到鄂爾多斯後發現,差不多80%的在建樓盤已經處於停工狀態。房價在下滑,特別是支撐鄂爾多斯發展的最主要的資源煤炭資源今年經歷了一個非常不好的行情。經歷了10年的黃金期發展以後,中國的煤炭行業也出現了大幅度下滑的行情。
在這種情況下,煤炭下滑房地產下滑整個鄂爾多斯的財富夢想可以說在一夜之間出現了一個非常大的變換的行情。這個行情怎麼樣走出來,怎麼樣破解目前的困局成了鄂爾多斯這個暴富的城市現在面臨的最基礎問題。
我們知道鄂爾多斯是典型的靠煤炭這種單一的資源富起來的城市,它的人均GDP很令人羨慕,甚至號稱超過了香港,然而我們知道這種資源帶來的暴富過程與它的產業結構存在很多的缺陷,財富的投資途徑都是相互脫節的。
人均GDP遠超國內所有發達城市的鄂爾多斯的投資對GDP的拉動超過了70%,但是第三產業的比重不到30%。可以說它的財富像歐洲一樣在積累,但是產業的發展像非洲一樣不發達。在產業特別是中小企業和金融業欠發達的情況之下,積累的財富大多數進入了房地產領域,推動了房地產的高度繁榮。
而推動房價上漲的主要因素是什麼呢?不是銀行信貸資金,我們知道正規的金融在鄂爾多斯並不是很發達,80%的是民間借貸。根據官方的統計,鄂爾多斯目前的民間借貸資金在一千個億以上,但是根據當地的人士和媒體人士的估計,規模恐怕在兩千億以上,而且在民間借貸非常火爆的2010年到2011年利息是非常的高,這樣民間借貸與房地產之間就形成了泡沫和風險的互動,民間借貸資金不僅僅炒房地產,而且炒煤礦。
這幾年在鄂爾多斯的兩個區,一個是東勝區,第二個是康巴市,到處都是建設中的成片樓房。2011年的時候,鄂爾多斯房地產計劃開工面積是1300萬平方米,施工總量達到2300萬平方米,按照目前的鄂爾多斯的人口來計算,這幾年已經建成的存量房和已經在建的房子加起來,平均下來每戶人家至少有10套以上的房子,而這些房子又是民間借貸的形式支撐的,一旦房地產泡沫破解,不僅僅是樓價的下跌,而且是參與所有的民間借貸的遊戲的將被這個風險所砸倒。
很顯然鄂爾多斯的財富遊戲是一個一榮俱榮一損俱損的財富遊戲,一旦煤價下跌或者樓市蕭條,炒煤礦和炒樓的民間借貸立即將面臨資金鍊的斷裂,而今年以來煤炭價格的暴跌和房地產調控,給了鄂爾多斯的煤炭樓市和民間借貸以最慘重的打擊。
以前去鄂爾多斯大家都在談怎麼樣去炒樓,怎麼樣通過民間借貸發財,現在到鄂爾多斯去,大家最常見的一句話是問你借了多少錢,收回了多少錢,這一講這種情況反映了鄂爾多斯從一個非常繁榮到現在非常慘淡的變換的場景。特別重要的是因爲鄂爾多斯本身,事實上它與溫州一帶不一樣,它缺乏民間資本的金融和信任的文化,文化積澱一夠,在這種情況下,民間借貸本身是需要一個非常高的信用文化的,所以這種情況下鄂爾多斯面臨的風險事實上我認爲就民間借貸本身來講,要比出現跑路的溫州恐怕要嚴重很多。
我們知道鄂爾多斯一直夢想不僅僅它的GDP要超過香港,而且它的城市發展產業等等都要超過香港。但事實來看從人們歷史城市發展的邏輯來看,沒有任何一個城市在金融業實業欠發達的情況下,成功的實現從落後地區向現代都市的轉變,這個邏輯同樣可以放到鄂爾多斯身上。
對鄂爾多斯來講,在樓市崩盤煤炭炒作終結的情況下,如何走出目前的困境,如何擺脫目前的風險,恐怕是每一個鄂爾多斯人都需要去思考的一個問題。
任何一個國際大都市我想肯定不是靠炒樓炒礦玩高利貸玩出來的,今天鄂爾多斯面臨的困境不過是一個正常的財富遊戲破解的正常邏輯,但對於這麼多年暴富起來的鄂爾多斯而言,除了樓市崩盤的教訓比較深刻之外,除了目前千絲萬縷的民間借貸需要梳理以外,更重要的是恐怕要思考如何讓鄂爾多斯這個城市內涵更加厚重,產業更加平衡,文化更有底蘊,而不是在財富的暴漲或暴跌下失去理智的發展的方向。