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根據上海易居房地產研究院最新報告顯示,8月,包括北上廣深等10個典型城市土地成交建築面積創下2012年來新高,環比上漲24.7%。但值得注意的是,土地出讓金收入則大幅下滑五成,與此同時,土地成交均價亦環比下降三成,10個典型城市土地成交均價爲1315元/平方米。
對此,業內人士指出,各大城市深受政策影響,土地市場依舊低迷,市場景氣度低,地方政府期望通過調低土地出讓底價來促進成交。
“這直接導致地方財政吃緊,事實上,今年將是地方政府債務風險最大的時期。”業內人士指出,在地方財政壓力空前、土地市場復甦和房企資金壓力緩解的多重情況下,“金九銀十”期間土地交易將步入高潮。
土地成交連續4個月環比增長
8月,10個典型城市土地成交建築面積創下2012年來新高,共成交2475萬平方米,環比上漲24.7%,同比下降21%。自2012年5月開始,土地成交已經連續4個月環比增長,但與去年同期比較依然處於低位。
“土地市場持續增長,且8月創下了2012年以來新高,預示着土地市場已經開始解凍,不僅各地逐漸開始增加供應,流標情況也有所好轉。部分開發商對未來房地產市場樂觀程度有一定提高。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在接受南方日報記者採訪時分析指出。
然而值得注意的是,儘管土地成交量創年內新高,土地出讓金則大幅下滑近五成,來自上海易居房地產研究院的數據顯示,8月,10個典型城市土地出讓金收入爲325億元,環比下降9%,同比下降47%。從2010年12月達到近5年來最高值後,土地出讓金收入開始進入波浪式下行通道,至今已經連續同比負增長長達12個月,8月跌幅同比較7月縮小4個百分點。
1-8月,10大典型城市土地出讓金收入爲1649億元,與2011年同期相比下降52%。與此同時,土地成交均價亦環比下降三成,10個典型城市土地成交均價爲1315元/平方米,環比下降27%,比去年同期下降33%,降幅持續擴大。整體來看,2009年全年土地均價呈現波浪式上行,從2010年3月開始進入下行通道,至今連續9個月負增長。
對此,楊紅旭稱,各大城市深受政策影響,土地市場依舊低迷,土地流標流拍總量依然較大,市場景氣度低,地方政府期望通過調低土地出讓底價來促進成交。
“土地出讓金正處於歷史低位,而土地出讓金收入的大幅下降會使地方政策放鬆調控的驅動力增強。”楊紅旭作出以上判斷。
金九銀十將迎來土地交易高峯
事實上,受土地財政大幅縮水影響,地方財政壓力正步入空前。根據財政部《關於2011年中央和地方預算執行情況與2012年中央和地方預算草案的報告》的數據計算得出,預計2012年地方本級收入爲57680億元,地方本級財政支出爲105281億元,收支差額爲47601億元,差額較2011年增長19.1%,預計2012年的收支壓力將大於2011年。
此外,審計署公告也顯示,2011年-2012年將是我國地方政府債務集中到期的高峯時間段。2011年我國地方政府債務到期額爲26246億元,佔全部債務總額的24.49%;2012年我國地方政府債務到期額爲18402億元,佔全部債務總額的17.17%。
“由於2011年到期債務大部分將以再融資的方式週轉到2012年,預計2012年到期債務本金額或超過3萬億”,楊紅旭稱,加上進入新年度後利息調整,2012年將是我國地方政府債務風險最大的時期。
在此壓力之下,一線城市進入推地高峯,根據鏈家地產統計數據顯示,北京、上海、廣州和深圳的一線城市2012年8月推地的面積超過800萬平方米,環比增長30%,創年內新高。不過1-8月份累計依然下降超過40%。
鏈家地產市場研究部常清在接受南方日報記者採訪時解釋,一線城市受調控影響較大,土地財政萎縮明顯,地方政府推地意願較強,從8月份一線城市推地情況看,不僅量的方面明顯放大,而質的方面也相對較高,多幅優質地塊推出加劇了9月份土地市場升溫的預期。
一方面是推地積極,另一方面,資金壓力開始解凍的房企拿地熱度也走向高漲。鏈家地產統計數據顯示,8月萬科、龍湖、中海、金地4家大型房企拿地金額合計121.44億元,環比7月上漲了4.85%。其中龍湖和萬科成爲8月房企購地的焦點。
常清對此表示,進入下半年,大房企拿地表現尤爲積極,在去庫存取得明顯成效後,加大土地儲備擴張也尤爲重要。尤其目前全國土地市場相比前兩年波動較小,地價相對處於低位,同時由於調控後地方土地財政明顯縮水,下半年地方政府推出優質地塊的意願也相對較高,這也促進了大型房企拿地的積極性。“8月份正是上海、杭州等重點城市大幅推出優質地塊吸引了房企的大幅拿地”。
“9月土地市場或提前進入成交高峯期。”常清指出,上半年全國的土地出讓量較少,這與國土部下達的全國住宅用地的供應指標還相差甚遠,因此,在地方財政壓力空前、土地市場復甦和房企資金壓力緩解的多重情況下,“金九銀十”期間土地交易將步入高潮。
(劉曉靜)