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8月的杭州土地市場,乍然變暖。在這一個月裏,杭州主城區共推出10宗地塊,總體量近100萬平方米,成交總額達71.94億元,創今年月度新高,也佔了前8個月賣地總收入的三成以上。
至此,截至8月底,杭州主城區共成交33宗地塊,出讓金總額爲164億元,雖低於2009年(209億元)和2010年(293億元),但高於2008年(150億元)和2011年(162.65億元)。跟去年同期相比,增加1%。
銷售回暖,手上又開始有閒錢的開發商們,在沉寂一段時間之後,又開始紛紛出手拿地。而在調控政策並沒有放鬆的大背景下,他們的心態也頗值得玩味。
土地市場8月開始回暖
8月27日,杭州土地市場迎來今年以來最爲熱鬧的一場土地拍賣會。就在這一場土地拍賣會上,杭州主城區共推出7宗土地,體量超過80萬平方米,土地成交總額則達到了54.4億元。一天就佔到了今年1-8月份全部成交額的1/3。
杭州一直實行的是“勾地制度”,往往是政府確定了土地的底價並至少被一家意向企業認購,方纔掛牌。這麼多地塊在同一天掛牌出讓,說明開發商拿地熱情非常高漲。
拿地房企中,萬科算得上是比較勇猛的一個。8月9日,這家公司剛剛13億元拿下餘杭一塊土地,27日,又聯手喬戈裏投資(香港)有限公司以7.95億元摘得江干科技園地塊。
在杭州已經有灩瀾山和香醍溪岸兩個項目的龍湖地產,低調地拿下了備受關注的濱江奧體單元出讓的首宗宅地,總體量達24.8萬平方米,總價23.5億元。
本土開發商中,德信和方正各競得城北祥符東單元的一宗土地,金地、天陽等多家開發商均參與了現場競價,土地拍賣大廳內出現久違的座無虛席的場景。
值得一提的是,除了杭州的土地,許多開發商對於一些三四線城市的土地,也表達了濃厚的興趣。最近,江蘇宿遷、湖北襄陽等外地的土地推介會,也頻頻在杭州召開,並且都取得了非常不錯的效果。主辦方中國地產投資網的有關負責人表示,無論是現場來參加推介會還是明確表示要去外地拿地的開發商,都比之前要明顯增加。過段時間,還會有30多家開發商報名實地去江蘇常州看地,因爲很多三線地級市都不限購限貸,所以手有餘錢的開發商對這些城市的前景比較看好。
開發商依舊心態糾結
雖然開發商拿地熱情有所回升,但他們的心情卻異常糾結。
杭州樓市資深業內人士趙春蕾認爲,現在市場上拿地的主要是兩類開發商,一類是萬科、龍湖這樣全國性的公司,因爲上半年樓盤銷售比較快,資金回籠比較多,同時上市公司需要保持一定的開發量,所以有拿地需求。他們的實力比較強,對於價格敏感度比較小,所以下手比較快。又如本地的房產大佬濱江集團,上半年平價甚至虧本銷售樓盤迴籠了不少資金,在土地市場上也有抄底的打算;還有一類是前面拿了高價地,又在周邊新拿了地,一是想繼續深耕這個區域,二是因爲現在地價比較低,可以拉低一下總體的拿地成本。如德信等。
但趙春蕾認爲,現在大量想拿地的開發商屬於第三類。他們之前的銷量有但並不大,所以錢很金貴,想要把它用到刀刃上。但是對後市,開發商又看不太清晰。一方面,他們覺得房價已經見底回升,地價也跌不到哪裏去;另一方面,房產稅等傳言不斷,調控政策似乎還要加碼,市場可能還要繼續走低,所以左右爲難:怕拿地有風險,又怕不拿地,錯過低價拿地的好時機。
事實上,土地價格的變化,也是衆開發商糾結的一大原因。一位業內人士表示,目前的土地價格相對於最高位的時候,應該下浮了20%-30%,但跟前段時間相比,卻又已經有10%左右的上揚幅度。“原來勾地前跟政府比較好談,但市場上來了,政府的期望值也上去了。”該業內人士透露,之前五常的地價6000元/平方米預計就可以拿到,但現在至少已經上漲了500元/平方米。
謹慎拿地仍是今後主流
值得一提的是,8月出讓的土地中,除了天陽拿下的慶隆地塊,因爲地塊規模比較小,總價便宜等原因,所以最終溢價率達到了34%之外,其他的最高溢價率也僅15%左右。比如27日的7宗土地中,僅有2宗有現場競價,其餘均底價成交。
這是不是意味着開發商拿地還是會比較謹慎?對此,綠城中國首席財務官馮徵在接受記者採訪時笑言,不是說謹慎,而是必須要謹慎,因爲只有謹慎了才能生存。在限購政策沒有取消的大前提下,開發商拿地很難放開手腳。
作爲杭州本地房地產大佬,綠城曾經是杭州土地市場上最爲耀眼的明星之一。但是這兩年,綠城在土地市場上幾乎絕跡。根據綠城中國公佈的2012中期業績,上半年綠城沒有新增土地,相反通過項目合作和轉讓,適當調減了土地儲備總量。據馮徵介紹,接下來綠城會繼續留意變現一部分回收週期較長的項目,包括減持或出售這些項目,以進一步改善集團的現金流狀況和土地儲備結構。
另外,之前在土地市場上表現相當豪爽的綠城,還將對土地成本進行嚴格管控。馮徵說,因爲土地成本在很大程度上決定了一個項目的經營成果。爲此,綠城今年在跟九龍倉合作之後,就成立了投資委員會。馮徵說,今後在土地購置方面,綠城將充分借鑑投資委員會的專業意見和判斷,加強對新的地塊及項目的風險及投資回報評估,作出更爲科學的購地決策。雖然投資委員會裏綠城的席位佔據大多數,但很顯然,綠城今後拿地受到的約束將會增多。
現在開始流行合作拿地
對於後市,濱江集團董事長戚金興也表達了謹慎樂觀的態度。他將目前的樓市定位爲“震盪期”,即上下都很難。他認爲,現在缺的並不是土地而是錢,所以接下來政府應該會大量推地,但濱江雖然今年可能會擇時擇機拿地,但總體還是會選擇瘦身,明年再重新出發。
不過,這並不意味着濱江今年不會拿地。事實上,就在前幾天,濱江創投旗下杭州普特股權投資管理有限公司作爲普通合夥人的杭州普特濱江股權投資合夥企業,就與杭州廣景房地產開發有限公司合作拿下了西溪兩宗土地。據瞭解,杭州普特濱江股權投資合夥企業的管理資金爲9億元,管理期限爲5年。除了作爲普通合夥人出資的500萬元外,其他資金都是有限合夥人所出,也就是說,濱江創投用500萬元就撬動了9億元的資金運作。
戚金興表示,基金到今年年底計劃募集資金達到30億元,也就是說,今年還有20多億元的土地款可以用。而這一塊的風險,因爲濱江出資很少,所以風險非常小。
對於下半年還會否拿地,馮徵表示,綠城會傾向於拿一些有特點的、有主題的地塊,比如養老地產、旅遊地產等,對現有的土地儲備結構進行調整。他強調,今後綠城拿地基本上會通過引進戰略合作伙伴的方式來完成,從而控制風險。
“輕資產運作,肯定會成爲今後開發商的重要開發模式。我們其實也跟一些基金在談,藉助外面的資金來撬動,風險比較小。”杭州一位知名開發商負責人也告訴記者。(記者吳彩萍)