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來自杭州公共資源交易中心的統計數據顯示,今年1-8月杭州各級法院共強制拍賣房產173套,相比去年的拍賣量明顯激增。法院拍賣房子對於大多數市民而言還相當陌生,不過這已經成爲一部分敢於嘗試新鮮事物的市民全新的購房選擇,如果運氣不錯的話,說不定還能撿到大便宜。
參拍者不受戶口限制
“從去年6月15日開始,杭州主城區(包括餘杭、蕭山)各級法院的涉案房產,全都統一到我們這裏進行拍賣。”杭州市公共資源交易中心涉案財產部劉經理向記者介紹說,今年1-8月杭州法院拍賣房源(包括住宅、寫字樓、商鋪、酒店式公寓)共173套,平均每月21.6套。而去年7-12月(之前由於各級法院自行負責拍賣,沒有歷史統計數據)拍賣量爲81套,平均每月13.5套,激增60%。劉經理認爲法院拍賣房子數量激增,與當前的經濟形勢有很大的關係。而且由於存在一定的滯後性,正常情況下,今後一段時間法院拍賣房子數量還會進一步增加。
法院拍賣房是不是隻有相關債權人,纔有資格參與競拍呢?一直以來,很多市民都有這樣的認識誤區,認爲法院強制拍賣房產是爲了償還當事人債務,只有債權人才有權參與。對此劉經理解釋說:“只要不是外籍人士,任何中國公民均可報名參與競拍,價高者得。具體到我們杭州,無論你是不是杭州人,只要你不是外籍人士,均可報名參加競拍。當然,案件當事人、擔保物權人(質押權人)、房產承租人等,在同等報價的情況下享有優先購買權。”
“正因爲參拍者沒有戶籍限制,因此一些不具備購房資格的外地人,可以通過競拍買到杭州的房子。”劉經理告訴記者說,這對想在杭州購房的外地人而言,倒是一條合法的捷徑。此外法院拍賣房子還不受“限購”政策影響,無論你名下已擁有多少套房產,都可購買法院拍賣的房子。
拍賣房撿漏大有機會
“如果一套房產拍賣參考價爲100萬元,參拍人報名時須提交密封的拍賣競價書,報價必須高於參考價。假如共有5人蔘與競拍,書面報價最低105萬元,最高120萬元,那麼現場拍賣時以105萬元作爲起拍價。現場競拍過程中,如果最高出價高於120萬元,那麼以出價最高者得之。如果現場出價不到120萬元,那麼書面報價120萬元的參拍人得之。”劉經理說,目前杭州法院委託拍賣公司拍賣的房產,全都採取這種書面競標和現場競標相結合的方法。
記者瞭解到,目前杭州有資質承接法院拍賣房產業務的拍賣公司,共有30多家。“因爲參考價也就是起拍價,往往要低於市場價30%左右,如果參拍人運氣好碰到競爭者少,最終的成交價也仍然明顯低於市場價,可以說是撿到了大便宜。”浙江大地拍賣有限公司拍賣師於先生告訴記者,他今年拍出的一套位於蕭山的商住房,房東買入價是2萬元/平方米,最終只拍出了1.2萬元/平方米的價格,對於競拍人而言非常划算。以低於市場價10-20%的價格成交,這在法院拍賣房產中較爲普遍。
“由於很多人對法院拍賣房產存在認識誤區,認爲這是官司纏身的房子,會觸黴頭,總有心理障礙,因此參拍意願並不是很強烈,甚至部分房產出現了流拍現象。”於拍賣師說,也正因爲如此,參拍人撿漏的可能性也就大大增加了。比如最近有一套即將拍賣的房子,位於桂花城,面積169.42平方米,參考價362萬元,均價也就2.1萬元/平方米,顯然大大低於市場價。如果到時候參拍人數不多,很有可能就會被撿漏。
但也不是所有法院拍賣的房子都可以撿漏。今年6月,綠園有一套200平方米左右的房子被法院拍賣,起價4萬元/平方米,結果一直拍到6萬元/平方米,總價超過了1200萬元。這樣的價格雖說不上太貴,但跟市場價相比,至少也便宜不了多少。
斷供房佔了將近一半
一些拍賣師認爲,法院房產拍賣是爲了儘快變現,維護債權人利益,因而要求一次性付款,這也是導致參拍人數寥寥的重要因素。當然,最主要還是因爲大多數人對法院拍賣房產缺乏理性認識,大多持避而遠之的態度。
實際上,由於是司法拍賣,相比二手中介的房源,法院拍賣的房子產權清晰,今後並不會給購房者帶來一些意想不到的麻煩。而根據拍賣規則,所有拍賣的房源信息都必須詳細披露並向參拍人公示,比如拍賣緣由、是否曾發生過刑事案件(命案)等,非常透明。
“雖然並沒有做過非常準確的統計,但從我們目前承接的拍賣房產數量來看,因斷供而被銀行起訴要求拍賣的佔了將近一半,呈增多趨勢。另外一半則由各類債務糾紛引發。”於拍賣師認爲,應該對法院拍賣房產持更多理性認識。由於各種原因,比如生意失敗,房子被法院拿去拍賣,這其實是很正常的一種現象,房子本身的居住使用價值並不會因此而大打折扣。
稅費由買家全額承擔
雖然價格確實要比市場價實惠,但是法院拍賣的房子也會新增一部分稅費。算上相關稅費之後,總價還是否划算,這是參拍人必須仔細考量的。
法院拍賣的房產稅費與普通二手房交易並沒有區別,該交的營業稅一分也不能少。二手房交易過程中,原則上規定有些稅費由買賣雙方共同承擔,但法院拍賣的房子對此則有明確規定,相關稅費由買家全額承擔。不過這一因素影響並不太大,現實中大多數二手房交易稅費也是由買家全額承擔。
兩者最大的區別在於,法院拍賣的房子還必須向拍賣公司支付房屋總價5%的拍賣佣金。當然,買家無需再另行支付中介費(約爲房屋總價的1-2%)。
如果法院拍賣的房子實際成交價低於市場價10-20%,顯然即便算上稅費因素,法院拍賣的房子價格還是較有競爭力的。但是法院拍賣的房子要求一次性付款,如果有較好的投資渠道,是否划算就需要仔細考量了。
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如何參拍法院拍賣房
法院拍賣房產之前,都會向社會公示拍賣信息。若對法院拍賣房有興趣,可登錄浙江拍賣在線(www.zjpmw.com)或杭州市中級人民法院(www.hzcourt.cn)的拍賣公告,隨時瞭解最新拍賣信息。
一般每一期拍賣,都委託某一家拍賣公司公開拍賣,由杭州市公共資源交易中心涉案財產部統一接受報名。杭州市公共資源交易中心是在杭州市新業路311號,現場拍賣就在這裏舉行。
每次拍賣都要求參拍人繳納一定金額的保證金。若沒有拍中,保證金三日內全額退還。
涉案房產進入司法拍賣程序之後,法院會指定司法評估機構,對涉案房產價格進行評估,得出一個司法處置價。這個價格,也就是拍賣會上的參考價,或者說是起價。但是,拍賣過程中並非出價高於起價,就一定能成交,還要看有沒有超出法院設定的保留價。保留價一般要高出拍賣底價5%以內,具體多少要視涉案房產的具體情況而定。
如果是被銀行起訴,涉案房產拍賣所得款項將用於償還銀行欠款。假設一套涉案房產最終拍賣所得150萬元,欠銀行50萬元,那麼清償銀行債務之後剩餘的100萬元歸原房主所有。但如果拍賣所得不足以償還銀行債務,那麼銀行還有權利向法院申請拍賣原房主其他財產,直至債務清償完畢。一般來說,連續三個月或者累計六個月斷供的,經催告無效,銀行就有可能向法院起訴。(記者蔣敏華)