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近日,記者踩盤獲悉,長安萬達廣場65間商鋪被一個炒鋪團一舉拿下。另外,東莞還有舊項目被外來機構盤下,重新包裝用於零售撈錢。
今年以來,商鋪開發、投資的熱潮滾滾,售價節節攀高,均價高達1.6萬元/平方米,同比翻了一番,有的項目每平方米甚至高達七八萬元。
但與此同時,租金萎靡不振,回報率低至4%。有觀點認爲,現在,商鋪的泡沫已經初步顯現,尤其是社區商鋪風險更大,商鋪投資需謹慎,不要被投資熱所裹挾,買鋪要首選好地段的優質鋪,而不要貪小便宜撿素質太差的低價鋪。
“買家都是商鋪投資老手”
日前,在美輪美奐的長安萬達廣場營銷中心,售樓小姐指着沙盤上項目A區說:“商鋪已經推了兩期都已經賣完了,剩下第三期65套,也已經被跟着萬達的炒鋪團拿下來了,我們不開盤也賣得了。”
長安萬達廣場,位於長安鎮中心區內,是巨鱷大連萬達戰略佈局東莞第一個項目,是總建築面積大約38萬平方米的城市綜合體,目前處於銷售和招商階段,預計在明年7月19日開業。
5月19日,該項目開盤發售商鋪,46間商鋪當天售罄。6月16日,第二次推商鋪,也迅速賣光。
售樓員介紹,該項目,萬達自持18萬平方米物業,零售的商鋪是少數,僅200多間,每間大小在40-180平方米,均價大約4萬元/平方米。
她說,現在有一個炒鋪團,通過關係找到萬達包銷了第三期所有商鋪,總貨量1億元多元,萬達制定銷售價格、時間,炒鋪團買鋪時,商鋪依然是一手鋪,若在規定時間內未售,炒鋪團自己買下。
炒鋪團活躍範圍並不侷限在一手鋪領域。今年以來,市區大中介金信聯行成交的商鋪成交同比增加了30%。其市場部經理羅平說:“一個人買多間鋪甚至一排鋪的現象並不少見。那些買家都是有經驗的商鋪投資老手。”
住宅受調控,商鋪投資升溫
今年,商鋪市場供需兩旺。
據合富輝煌東莞市場研究部的監測數據,今年前8月,商鋪新增供應量大約23萬平方米,比去年同期16萬平方米的大幅增加了44%,而住宅的新增供應量增幅僅1%。上半年,商鋪銷量高達38萬平方米,比去年同期22萬平方米大幅增加了73%。天利中央花園、中熙彌珍道、金域華府、長安萬達廣場等商鋪銷售強勁。
今年,開發商推售商鋪顯得相當急迫。合富輝煌東莞市場研究部副總監李興旺說:“以前住宅賣得七七八八,有人入住了,開發商纔開始賣社區商鋪,現在不少項目住宅開盤沒有多久,就開始賣商鋪了。”
去年第四季度,房地產市場急轉直下,住宅銷售不暢,走勢不樂觀,致使開發商今年紛紛選擇銷售商鋪、車庫等非住宅產品來回籠資金。東莞中原策略研究中心總監車德銳說:“住宅不好賣,開發商資金鍊緊張,就開始賣商鋪,商鋪單價高,回籠資金效果良好。”
最爲典型的案例是體育路的龍光君御旗峯。該項目目前已經取得預售證的住宅有3座,其中5月18日在市房管局官網公示的有第8座、第9座,合計378套,3個月多月過去了,僅僅網簽了51套(截至昨日早上8時),銷售率僅爲13%;7月19日,新增供應第3座36套住宅,1個多月過去了,僅網簽了4套,銷售率僅爲11%。
在住宅銷售遇阻的情況下,龍光君御旗峯8月11日便推出了53間商鋪,面積在30-190平方米之間,首批推出的均爲180、190平方米產品,單價在4萬元/平方米左右。
周瑜打黃蓋,一個願打一個願挨。與開發商賣鋪熱情相呼應的是,市場需求也在升溫。熟稔東莞地產市場的天爲地產總經理李寶柱分析,經濟下行,雖然市民的收入暫時沒有達到達捉襟見肘的地步,但開辦企業、股市、黃金等投資渠道均不景氣,所以資金進入樓市,由於住宅受調控,故商鋪投資就升溫了。
租金回報率“低三下四”
隨着行情走熱,商鋪的價格也今非昔比了,芝麻開花節節高。
羅平說,西平、科技大道內景湖時代城、格林小城、石竹新花園、中信新天地等熱點項目,去年2萬元/平方米的商鋪,今年漲到4萬元/平方米,3萬元/平方米的漲到5萬元/元。
現在,南城西平板塊商鋪價格普遍漲到了每平方米四五萬元,甚至六萬多元;而長安萬科廣場的商鋪更是高達七八萬元。
據東莞中原地產研究中心監測,今年上半年,全市一手商鋪均爲15821元/平方米,比去年同期的6655元/平方米上漲138%,比前年同期的9162元/平方米上漲了73%。
但商鋪的租金卻跟不上售價的腳步,租金回報率普遍“低三下四”。
日前,記者踩盤獲悉,中熙彌珍道挨着西平東駿路的底商,售價高達6.4萬元/平方米,而項目斜對面居住氛圍較濃的東駿豪苑小區東駿路邊的底商過半空置,其中美的直銷店的租金爲每月115元/平方米。兩個小區地段相近,並且東駿豪苑規模是中熙彌珍道四五倍,以東駿豪苑的租金來預估中熙彌珍道並不會低估,若以每月115元/平方米來計算,中熙彌珍道的租金回報率僅爲2%(考慮到商鋪有可能空置,所以以11個月來計算年回報率)。若靜態來看,投入一筆錢去買鋪,需要51年才能收回這筆錢。
萬江葡萄莊園三期的商鋪售價目前爲2.2萬元/平方米,而規模更大的一期小區目前商鋪的月租金一般在每平方米五六十元,按照每月60元/平方米來計算,租金回報率也僅3%。
羅平說,目前市區二手商鋪的租金回報率在2.5%-3%之間。李興旺估計,全市範圍內商鋪租金回報率大約4%。
就算取4%這一高值,也是很低的回報率,遠低於5年以上的貸款基準利率6.55%,並且商鋪按揭貸款利率上浮10%,也就是按照7.205%執行。
升值空間已大大透支
售價高歌猛進,租金“低三下四”,炒鋪團縱橫捭闔,東莞的商鋪市場泡沫有多大?
車德銳分析,東莞的商鋪價格目前已經透支了未來五到十年的升值空間,泡沫已經逐步顯現,不過,從10年之後的中長期來看,他認爲,隨着東莞第三產業的發展和消費這架馬車的壯大,相信東莞的好鋪主力租金不會停留在150元/平方米·月,會走高,投資回報率會好起來。
車德銳認爲,住宅底商的風險更大。現在,住宅底商除了中心地段之外,其餘鋪位空置率普遍較高。
李興旺說,就算同一個小區,靠近主幹道的鋪位出租率好,但小區背部的商鋪空置率就大幅增加。例如,石竹新花園、中信新天地靠近科技大道一側的商鋪,商家琳琅滿目,可謂一鋪難求,但是背部卻十分蕭條,空鋪一片。
今年早些時候,記者就發展戰略問題採訪三正地產總經理劉光金,他表示,目前商業地產租金回報率在不少城市都只有3%,但開發商依舊大幹快上,泡沫已經很大,其公司不會進軍商業地產,會專注在住宅領域。
實際上,一住宅龍頭企業在東莞開發的首個商業地產項目,目前商鋪銷售並不理想,走貨速度慢如蝸牛,比如已經推出8個多月的其中第1棟,商鋪總量爲55套,現在只網簽了18套(截至昨日上午9時),銷售率僅爲33%。
既然泡沫已經出現,那麼泡沫什麼時候會破滅?
對此,車德銳認爲,由於房地產調控加碼,商業地產這波升溫行情肇始於2009年,目前仍在上升期,當前相當於住宅市場2006年下半年的上升期,從目前來看,至少要三四年,泡沫纔會能破滅。
上帝欲其滅亡,必先使其瘋狂,瘋狂是泡沫即將破滅的徵兆。車德銳說:“當對商業地產瘋狂到連一所知的人也開始炒鋪的時候,也就是‘全民炒鋪’時代到來,這波行情也就到頂了,泡沫也就會破滅。”
投資建議
買鋪要選好地段
不比買住宅,商鋪投資是一個門檻極高的遊戲,牽涉宏觀的經濟發展、城市成長,中觀的項目設計、招商運營,微觀的鋪位大小、硬件設施等方方面面。所以,首先得冷靜,不要被這股投資熱潮所迷惑,免得白花花銀兩被套死在鋼筋水泥之間。
東莞中原策略研究中心總監車德銳說,從第三產業發展、人口規模、區域地位來看,東城、南城、虎門、長安、塘廈等鎮街經濟實力強大,人口規模較大,消費力較強,對周邊帶動也較大,是投資商鋪的首選之地,而常平這個昔日的商貿重鎮,近年經濟發展速度趨緩,由於東莞火車站這一招牌被石龍搶走,而石龍也規劃了直通香港的口岸,常平面臨較大的挑戰,在走下坡路,商鋪投資需謹慎。
在項目選擇上,車德銳建議,要選擇那些有專業團隊運作的項目,首先項目設計要專業,人流、車流能夠方便進來也能方便出去,運營團隊要專業,對招商運營有統一規劃,有所選擇,不是對所有商家均敞開大門。
從商鋪類型來看,車德銳最爲看重城市綜合體,認爲該類產品住宅、商業街、購物中心、酒店、寫字樓等各種業態相互促進,可以把價值釋放到最大。其次,他認爲購物中心、商業街等集中商業也較爲理想,而目前東莞風險最大在住宅的社區商業。
不過,合富輝煌東莞市場研究部副總監李興旺認爲,一些購物中心、商業街、城市綜合體項目,尤其是此前的老舊項目,運營並不理想,購買商鋪需慎重。
李興旺建議,買鋪要選地段好的,地段不好,就算便宜,也不足取。例如,住宅的底商,可以選擇靠近主幹道的,而背部的就要慎重,集中式商業二、三樓的風險比一樓風險更大。
此外,天爲地產總經理李寶柱提醒,專業市場的商鋪,升值是比較難的。
另外,特別值得注意的,一些購物中心,尤其是由外來機構盤活的舊項目,購買時尤其要慎重。若該項目招商政策模糊不清,特別是長時間仍無一個簽約商家,千萬不可購買,就算其強調大比例的面積是自持經營。因爲其所謂的自持經營,很可能就是不經營,只是其爲零售小部分面積來撈錢的一種託詞。現在,已經有這類項目出現在東莞了。
(曾德軍)