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東莞市搞了個新的普通住房價格標準,8月30日公佈,9月1日始實施。該標準把一類標準由6000元/平方米提高到8000元/平方米,二類標準由5300元/平方米提高到6000元/平方米。
劃定普通住宅價格標準的初衷在於,讓普通商品房在交易時享受一點契稅優惠。在該標準以下的商品房,成交時可少徵相當於總價1.5或2個百分點的契稅。在該標準以上的商品房,就被看作所謂“豪宅”,無法享受這個契稅優惠了。
例如,在南城一個容積率在1.0及以上的小區,首次購買一套100平方米建築面積、單價8000元/平方米的住房。按照舊的普宅標準,該房子算是豪宅,需要繳納2.4萬元(80萬元×3%)的契稅。在新標準下,這個房子又成了普通住房,按照1.5%徵稅,契稅爲1.2萬。前後一對比,新標準爲該業主省了1.2萬元。
能爲老百姓省錢的政策,當然是好政策。1.2萬元也是錢,省下來也能辦很多事。但別急着高興,且看這個好政策能惠及多少人。
如今在南城、長安等一類鎮街,要找到8000元/平方米以內的新房可不容易。在萬江、厚街等二類鎮街,6000元/平方米以內的新房也勢單力薄。在望牛墩、麻涌等三類鎮街,4500元/平方米以內的新房也奇貨可居。
東莞中原地產研究中心將今年前7月全市成交的27902套新房進行統計,發現普通住房新價格標準把覆蓋面由14%提高到39%。儘管覆蓋面擴大了25個百分點,全市超過六成的新房仍被看作豪宅,要交“豪宅稅”。
從當前走勢來看,在新標準一年有效期內,商品房價格大幅下降的可能性微乎其微,保持基本平穩的可能性比較大。這預示着東莞“滿城盡是豪宅”的狀態不會改變。
可見,普通住房價格新標準,儘管有所提高,但是步伐邁得太小,跟市場現狀不符合,形同雞肋,食之無味,棄之可惜。市面上的新房普遍不是普通住房,這在邏輯上也存在嚴重的悖論。官方文件規定新標準有效期爲一年,筆者認爲,不如縮短爲一天。
中央一再強調,要通過差別化信貸、稅收政策來保護合理自住需求,抑制投資、投機性需求。契稅減徵是差別化稅收的主要途徑,在全國範圍內已經蔚然成風,從響應中央號召上,東莞應該把普通住房的覆蓋面拓展得更大一些。
當然,要大到什麼程度,需要走好平衡木。覆蓋面太寬的話,有鼓勵高價房的託市嫌疑。學生考試,100分制考個60分爲及格,不妨參考這一標準,把覆蓋面擴大至60%。從市場上住房供需結構來看,60%的新房劃爲普通住房應該是一條比較合理的分界線。
或許,相關部門可能會說:“我這個標準是針對所有住房的,並不侷限在新房,還有很多二手房價格要低很多。這樣平均下來,普通住房的比例並不止40%。”
但現實情況是,有很多自住買家並不喜歡二手貨,想要買一手房。以差別化稅收政策歧視一手房交易,是不公平的,有限制市民置業自由的嫌疑。
此外,如果鼓勵二手房置業,這又有協助房產投資者套現、鼓勵投資、投機性購房需求的作用,這可是與中央的政策背道而馳的。