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近期,東莞土地市場明顯升溫。8月成交的11宗商住、商業地塊全部被搶拍,並且高溢價出讓,最低溢價高達68%。據東莞中原地產研究中心監測,8月份全市商住用地成交面積爲15.11萬平方米,環比大幅增加25%,商住用地平均樓面地價爲3185元/平方米相較7月商住地樓面地價爲1233元/平方米,環比上漲了158%。
蟄伏多時的萬科、宏遠,今年首次在莞出手拿地。與此同時,虎門、石龍的地塊均刷新了當地商住地樓面地價的最高紀錄。業界普遍認爲,受益於土地稀缺、明年經濟預期向好、樓市成交回升,土地市場走熱,並且這種趨勢可能在9月份得以延續。
土地競拍時長創紀錄
7月份的土地市場有點冷,全市5宗商住、商業地塊進入最終競價階段,但結果有2宗流拍,並且都位於塘廈鎮內。
不過,8月份的土地市場卻明顯升溫。這一波行情從8月13日南城總部基地二期8宗商務金融用地被熱拍開始,其中2012WG026號地塊更是在網上競拍了5個小時才塵埃落定,創下了東莞土地拍賣時長的最高紀錄。
南城總部基地是東莞傾力打造的總部經濟平臺,曾經在2010年9月2日拍賣了一期9宗商業金融用地,共吸引了19家企業參與競拍,現場不溫不火,大部分地塊經歷3輪競拍便收場。
然而兩年過後,南城總部基地二期土地遭熱拍。二期8宗地塊處於南城袁屋邊社區,在主幹道東莞大道的西側,位於東莞大道—宏四路—宏六路—宏北路圍合的區域,與一期用地分立宏北路兩側。地塊緊鄰正在建設中的地鐵R2線蛤地站。
該8宗地從7月30日開始在網上掛牌,截止掛牌後,若有人繼續報價,將依次轉入網上限時競價環節。
打頭炮的2012WG026號地塊,在當天上午10時轉入限時競拍,9個買家參與報價。截至當天下午3:05,廣東豐泰集團等三家公司組建的東莞市浙英房地產開發有限公司報出3.838億元,一錘定音斬獲地塊。
此時,已經競拍151輪,耗時長達5個小時,並罕見地跨越了午休時間。合富輝煌東莞市場研究部副總監李興旺說:“5個小時,這是東莞史上最長的土地競拍時長!”
實際上,8宗地都受到了熱捧。直至當天晚上7:52,8宗地塊才全部交易完畢,競拍總時長大約10個小時。
最高溢價率達173%
8月份進入最終交易環節的11宗商住、商業地塊,全部被多家開發商多輪爭奪,場面十分熱鬧,紛紛高溢價出讓,最低的溢價率也高達68%,最高更是高達173%。
國土資源部規定,土地成交溢價達到50%便要上報國土資源部備案。這麼看來,8月成交的所有土地都會受到國土資源部的重點關注。
南城總部基地2012WG026至2012WG033號地經過23-151不等次數競拍,最終確定花落誰家,溢價在92%-173%不等。
8宗地合計用地面積64131平方米,計容建築面積454876平方米,起始總價爲5.9035億元,成交價合計13.6235億元,平均溢價131%。
8宗地的樓面地價在2611元—3367元/平方米不等,平均樓面地價爲2995元/平方米,是一期平均成交樓面地價1062元/平方米的2.8倍。
8月27日,新東莞火車站附近(石龍鎮)的一宗面積約8萬平方米的商住用地再次被激烈爭奪,5個買家經過88輪競拍才決出高下,最終花落廣州雲和投資顧問有限公司和集譽有限公司,地塊成交總價約6.57億元,溢價高達73%,摺合樓面地價3253元/平方米,刷新石龍商住用地的樓面地價紀錄。
8月28日,虎門一宗面積約1.74萬平方米的商住和商業混合用地,歷經108輪競拍,溢價高達68%,5854元/平方米樓面地價也刷新虎門商住用地單價的最高紀錄。
8月30日,寮步推出一宗約5.3萬平方米的商住用地受到4個買家爭奪,最後溢價72%出讓。
據東莞中原地產研究中心監測,8月份全市商住用地成交面積爲15.11萬平方米,環比大幅增加25%,商住用地平均樓面地價爲3185元/平方米,環比大幅上揚158%。
另外,8月所有土地供應面積(以上市時間統計,非最終交易時間)46.28萬平方米,環比增加12%,成交面積爲43.32萬平方米,環比增加59%,土地成交金額爲27.45億元。
品牌房企紛紛出手
受去年下半年以來樓市低迷影響,今年上半年,萬科、中信等標杆房企拿地相當謹慎,蟄伏不動,未拿一地。不過,萬科在8月28日的土地爭奪戰表現卻異常勇猛,衝鋒陷陣,勢在必得,所拿地塊樓面地價高達5854元/平方米,刷新虎門商住用地單價的最高紀錄。
8月28日當天共有3個買家參與競拍2012WG035地塊,該地塊位於虎門鎮博涌村,佔地面積17374平方米,容積率爲1.0—4.0,計容建築面積最高爲69496平方米,其中普通商品住房面積佔比不大於70%,商服用地面積佔比不小於30%。
當天,地塊報價增加幅度爲100萬元,3個買家“殺”紅了眼,紛紛多次加價200萬元。在地塊第108輪報價中,東莞市虎門萬科房地產有限公司直接加碼500萬元,一錘定音,嚇跑對手,奪得心儀地塊。此時,地塊總價已經高達4.0685億元,比起始價高出68%。
除了萬科之外,宏遠這一東莞老牌本土房企也開始出動。2012WG036號地,位於寮步鎮石步村,佔地52964平方米,容積率爲1.0至2.1,計容建築面積最高約11.1萬平方米,其中普通商品住房面積佔比不小於95%,商服用地佔比不大於5%。
當天,參與競拍的4個買家互不相讓,大戰66輪迴合,鏖戰2個小時才決出勝負,最終花落廣東宏遠集團房地產開發有限公司。
9月迎來推地高峯
對於此次宏遠拿地行動,宏遠地產董事長鍾振強說,因爲看好寮步市場,所以出手拿地,且因剛需產品這一兩年熱賣,項目將做成剛需洋房小區。
鍾振強說,因爲東莞正在轉型升級過程中,城市正在升值,業界看好東莞商業地產的開發前景,並且由於住宅受調控,所以開發商資金流入商業地產,在這兩種背景下,南城總部基地土地受到青睞。
對於商住用地高溢價的原因,鍾振強分析認爲,主要原因有兩點。第一,土地本來就是稀缺資源,隨着東莞集中優勢土地資源搞“三重”建設,土地指標更加緊張,企業要發展,必須要拿地。第二,明年經濟走向預期向好,同時今年房地產市場不溫不火,業界對樓市比較樂觀,所以現在企業紛紛跑馬圈地。
業界認爲,萬科、宏遠出手拿地具有風向標意義。合富輝煌東莞市場研究部副總監李興旺表示,歷經連續幾個月的樓市旺銷之後,開發商資金鍊趨於穩健,對後市的研判也比較樂觀。
9月份東莞土地市場將有17宗土地入市,總面積逾63.88萬平方米,供應量環比增加38%,同比增幅6%,再次迎來推地高峯。其中,商住地共有3宗,面積爲7.29萬平方米。
東莞中原市場研究部高級研究員韋天使說,一些開發商在一段時間“零拿地”之後,一旦物色到合適的潛在項目,就會果敢出擊。他認爲,8月份樓市不淡,隨着“金九銀十”的到來,東莞樓市交投氛圍愈加活躍,隨着樓市旺季銷售回款增多,資金快速回籠,不少房企也會繼續增加土地儲備,同時,信貸及市場的寬鬆復甦也提升了企業拿地的積極性,而在年度土地供應計劃的壓力之下,政府將繼續加大推地力度,9月東莞土地市場地塊密集上市,兩者相互積極響應,9月土地交易或將繼續火爆。(曾德軍)