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劉先生在白沙附近租了一間舊房子,有一次在晾衣服時由於陽臺護欄生鏽斷裂,險些從4樓摔落,事後他向業主提出維修請求,業主卻以合同上註明入住後設施遭到破壞由租戶負責維修加以拒絕。請問劉先生要求業主維修陽臺護欄合不合理,如果劉先生因爲護欄生鏽失足跌傷,業主是否要承擔一定的責任?本報法援在線特約律師李英姿進行了詳細解答。
一、出租人普遍承擔維修義務
出租人在絕大多數情況下是租賃物的所有人,作爲所有人,要延長租賃物的使用期,就要對租賃物進行正常的養護和維修。而且,出租人出租租賃物是爲了收取租金,承租人爲了使用租賃物而支付租金;如果租賃物不能正常使用,承租人訂立合同的目的就不能實現,再讓他支付租金就會顯失公平。因此,在一般情形下,法律把對租賃物的維修義務歸於出租人一方。我國《合同法》第二百二十一條規定:“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長租期。”
出租人維修義務的構成要件有三:一、有維修的必要。有維修的必要是指租賃物需要維修方能滿足承租人依約定的用途,不進行維修就不能發揮原有的功能、效用。二、有維修的可能。有維修的可能是指在事實上能夠修復,並且在經濟上也合理。如果已經不能維修,則履行合同的一部或者全部不能,合同的效力應該依合同履行不能的規定處理。三、在租賃期間承租人履行了通知義務。租賃期間,租賃物是由承租人佔有的,所以承租人對租賃物應該最爲了解。當租賃物出現問題時,承租人應及時通知出租人,以便能夠得到及時的維修。出租人對租賃物進行維修時,承租人不能妨礙出租人維修租賃物,而應當積極配合出租人併爲其提供必要的條件。當租賃物出現質量問題時,承租人應當採取必要的措施防止租賃物的進一步被損壞。承租人的此種義務雖然法律上並沒有明確規定,但根據合同法的誠實信用原則,這些附隨義務也是承租人應當承擔的。
二、出租人承擔維修義務有例外
在一般情況下出租人負有維修義務,但是並非在所有的情況下維修的義務都由出租人承擔。雙方約定維修義務由承租人承擔就是例外情形之一。我國《合同法》第二百二十條規定:“出租人應當履行租賃物的維修義務,但當事人另有約定的除外。”
於本案,關鍵就要看陽臺護欄生鏽斷裂是從什麼時候開始發生。若在劉先生入住之前,陽臺護欄就存在生鏽、斷裂等維修的必要事由,業主是有義務對陽臺護欄進行維修,從而使租賃物恢復到一個良好的狀態,因爲出租人要保證其租賃物在交付前保持良好的使用狀態才符合合同的目的。若業主因沒有盡到維修義務而造成劉先生人身損害,業主是需要承擔一定的責任。但如果陽臺護欄生鏽、斷裂是在劉先生入住後纔開始發生的,而根據雙方的合同約定,劉先生負有維修的義務。此時,劉先生若因護欄生鏽失足跌傷,後果需自負。
(黃文波)