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經過7至8月份的調整,樓市或將迎來樓市傳統銷售旺季的“”的考驗。對比2011年的9至10月的慘淡市場,今年的樓市是否會重蹈去年覆轍?還是會延續今年整體以價換量的營銷走勢,加大推貨,爲市場購房者帶來更多入市的選擇?本報特採訪了部分業內人士,請他們就“金九銀十”天津樓市進行前瞻——
樓市缺乏反彈力量
天津財經大學副教授叢屹
進入8月份以來,剛需的交易量已經有所回落,近期來看,銀行對於首套房的貸款利率優惠基本上有一部分已經取消,減少房貸的數量。從這點來說,開發商的資金壓力還是很大。對於9、10月份的競爭加劇,推盤數量的增加,房價很難有回升的跡象,是不太可能出現房價大幅反彈的。
“金九銀十”期間,開發商總體上還是以價換量爲主,因爲9、10月份光是純新盤的數量就達到24個,這個體量本身就很大;從現在很多開發商續客的動作看,續客的優惠基本達到10個點左右,從這些情況來看,大家所說的“金九銀十”,一方面市場會表現出來交易量有所回升;另一方面是價格讓利,還是價格的刺激來導致購房者的購買增加。
對於政策方面,討論房產稅還是比較遠期的事情,至少說在近期預測第四季度是不會再推出某種樓市政策。關鍵還是做好現有的樓市限購限貸的政策維護,像加強監管和問責制,這實際上是在現有框架中堅持執行,就可以起到樓市調控的效果。
未來樓市總體走向還是以價格回穩爲特徵,無論從數據面來看,還是從政策面的實際目標來看,其實都符合房價趨穩的特徵。房價趨穩就是說不可能出現大家預料的大幅下跌或者大幅反彈,因爲從宏觀經濟這個角度來看,房價大幅反彈也意味着宏觀調控中金融失去監管的特徵會非常明顯,就是說我們希望的社會資金配置到中小企業,配置到實體經濟的願望就會落空。所以從這個角度來看,房價是必須要控制它的穩定。目前住建部也明確說出這點,要打壓投機需求,房價的趨穩纔是最重要的特徵。關鍵是把房價穩定住,投機需求自然會慢慢減少。另外從市場表現來看,雖然5、6、7月交易量的回升是非常明顯的,但進入8月份環比交易量大幅下降,這可能是受季節性的影響,進入9、10月份,又到了每一年的銷售旺季,因此很多購房者會預計房價大幅反彈。
就微觀層面來講,應該說房地產市場還面臨着三個壓力:一是房企的資金回款壓力非常大;二是庫存壓力仍然非常大,從現在的銷售速度來看,恐怕消化庫存需要8個月到一年的時間;三是隨着9、10月份推盤數量不斷擴大,商家也深刻感受到了來自於市場更爲激烈的競爭壓力,所以說房價基本上沒有反彈的力量。
房價在正負5%區間波動
天津臥龍傳媒公司總經理蘇步超
“金九銀十”期間,天津樓市還會表現的相對穩定。首先,新盤集中入市,整體房價有積極的反彈,主要表現在9、10月份集中開盤量比較多, 9月份整個天津市區包括周邊大概有30多個項目要開盤。在2012年開盤數量算是最多的,市場供應量有所增加。第二,開發商對樓市預期比較樂觀,反映到房價上會適度的小幅提價,開發商把這種樓市預期傳導到消費者身上,從而在“金九銀十”當中帶動出現新的樓市熱點,這或許會是一個房價提升的契機。第三,人氣比較火爆。“金九銀十”是傳統的營銷旺季,9、10月份購房者會更加關注地產政策走勢以及房價走勢,期待值也更高一些。
就目前來看,今年下半年走勢也趨於相對穩定,房價的調整(或者上升,或者下跌)的一個趨勢會恆定在一個價格區間內,不會大漲大跌,相對穩健,比如說房價會在正負5%波動。開發商既不會盲目的大幅提價,也不會大方讓利,大都是在一個合理的區間裏面,比如說在這期間,可能會有一些項目進行促銷,利用金九銀十以價換量,這也是開發商的操盤手法。再次,從政策環境來看,肯定是以穩定的基調爲主。根據住建部的一再聲明,近期內的宏觀調控主旋律仍將繼續以房價穩定爲主,如果房價不過度反彈的話,那麼政府不會提出新的調控政策。開發商也會把持一個度,未來儘可能的不以大幅度的提高房價而招致政策打壓。所以從這個角度講,開發商對漲價還是促銷都會保持一個理性的態度。既然開發商能保持理性,那麼政府也不會出臺調控政策。如果開發商有漲價的苗頭,政府會採取震懾的手段,象徵性的營造一個調控政策氛圍,實質性的出臺政策的可能性會很小。
政策穩健,開發商理性促銷就說明從政府角度來講,維護房價穩定是政府的一個底線。從開發商來講合理促銷,小幅的房價健康反彈也是開發商的一個底線。既然政府和房企都是理性的,那麼房價不會出現大跌的情況。在這樣的一個政策環境和心理環境下,房價很難出現大幅調整。從長遠看是企穩趨勢,所以房價上講,穩中小幅上漲,既是政府的預期,也是政府調控的宗旨。
“金九銀十”謹慎樂觀
天津合富輝煌房地產營銷策劃市場總監任炯
個人認爲本市大部分開發企業經歷多年的嚴厲調控、市場低迷、循環震盪後,面對從年初開局的小心試水,到第二季度大規模的以價換量,逐步穩健的銷售成績,使樓市看似漸入佳境,但經過7至8月份的市場調整,一些樓盤價格有所擡頭,成交量再次下滑,面對成交萎縮、存貨量大、供應持續增加的市場壓力,如果想再次拉昇市場成交,只能再次執行以價換量降低利潤的加速推貨來面對市場的敏感時期,但對於一些稀缺區域的優質產品,也不排除價格微調的可能。總體來說面對持續多年的調控影響,開發商已練就如何以謹慎的樂觀態度來面對市場的嚴峻考驗。
當前嚴格調控市場環境下根本不存在所謂成交“井噴現象”,相反大量的“井噴”供應倒是月月伴隨,預計天津樓市2012年下半年新增供應將超過398萬平方米,超過3.4萬套,雖同比去年大幅減少,但津城樓市超過3300萬平方米的海量存量勢必扭曲着市場發展。雖然短期樓市有所回暖,但在嚴厲調控的市場環境下,剛性購房需求總會釋放殆盡,改善型需求具有購買資質的越來越少,樓市也將逐步降溫。
其實在調控影響下,2012年一整年都會是買房的好時機,從年初的觀望以及對開年政策預期的迷茫到第二季度房企以價換量,房價稍顯理性回顧的態勢。購房者觀望情緒被逐步打破,剛性需求漸漸釋放,正所謂抄底抄底,其實樓市哪來的“底”,買的人多了也就形成築底。今年最佳的購房時機是上半年的5至6月份,因爲這個時期恰逢兩會期間,政策向好,促進成交,打破觀望。再有就是萬衆矚目的“金九銀十”,房企盤點今年收成不夠了,最後一個季度再不衝就沒有時間了,這兩個點嚴格來說都是房企出貨的重要時間,而且都是順應市場的主流產品,才能換來以價換量的預期結果。
至於商業地產,從目前市場行情看,樓市向前發展的主力軍仍是剛需置業者,而商業投資者心有所動但觀望者日益增多居多。雖然萬科、保利等地產龍頭紛紛“下海”進軍商業地產,但對投資者來說,還是要摸清真實的市場回報水平,以長遠的眼光來衡量是否值得入手。但就目前市場空置水平、租金方面,仍有持續上行的動力,投資回報率依然價高。後期隨着經濟的逐步企穩,商業地產的前景依然光明。
而二手房方面,2012年上半年,全市二手房成交2.42萬套,面積爲256.44萬平方米,我市三級市場走勢緊跟商品住宅形勢,在經歷年初的成交低潮期過後,3月迅速反彈,歷經短暫調整後再次走向穩步增長的狀態。目前三級市場在經歷7至8月份的小幅下滑後,市場在月初出現小幅增量後名進入新一輪的平穩期,可以看出當前市場中客業雙方的觀望氛圍仍然存在,因此預計在即將開始的“金九銀十”銷售旺季中,活躍度有望小幅增加,但難以出現成交量價的快速反彈。
開發商年內的最後一搏
吉邁斯(天津)商務信息諮詢有限公司韓鵬
歷年中,每年的9月、10月是房地產行業傳統的“金九銀十”銷售旺季,但隨着2012年這個所謂“旺季”的即將來臨,對於大多數開發商來講只能算今年的“最後一搏”,但結果卻不一定盡人意。
首先,即將到來的“金九銀十”只是個去庫存的過程,很難說全面房地產市場的井噴。特別是隨着5、6月份房地產銷售出現了一段時間的熱銷,起碼從各種統計數據上來看是這樣的,但7月份和8月份這種熱銷態勢已經有所降溫。自去年房地產調控以來一直壓抑的剛性需求被極大釋放了一部分,但從整個市場,特別是中央政策層面的“不放鬆”態度的表述,都對未來“金九銀十”這個概念性銷售旺季帶來一定的衝擊。
其次,自今年5月以來小幅上揚的成交量,使部分開發商看到了希望,這部分房地產商針對市場回暖做出了上調房價的行爲,這種上調房價的行爲,沒有起到多大的推動作用,反而讓購房者變得更加迷茫,從而猶豫起來。而另一方面,部分開發商過去對於市場的預期判斷過於樂觀,因此開工建設的計劃都是基於這樣的樂觀預期所制定的,而這樣的開發建設一旦開始,就無法中途停下來。大量的庫存與不充足的購買力產生了一定矛盾,而這個矛盾將會在即將來臨的“金九銀十”得到一定體現。
“金九銀十”,本市近郊項目是整體將會出現一定的銷售量的提升。究其原因,還是天津近郊自去年以來“以價換量”的銷售政策,這段時間以來,比如西青、津南、東麗、濱海等近郊項目都出現了大幅降價,雖然這種降價多以促銷、活動、抵債等各種銷售策略與方式進行,但可以看到的是成交量確實出現了一定上升,而他們的銷售價格已經接近或者已經就是2008年天津該區域房地產市場的價格了,這種銷售策略的延伸,必定在未來的“金九銀十”帶來天津近郊市場的一定井噴,畢竟對於大部分購房者來講,抄底、沾光、圖便宜等因素決定了他們真實的購買力。
相對於真正剛性需求的購房者,什麼時候都是購房的機會,這個機會不在於等待,而在於發現與分析,目前天津房地產市場中,無論是市中心還是近郊,已經出現了接近2008年房價的項目,這種類型的項目的降價行爲都比較隱祕,更應該發現這些機會。而對於開發商來講,房地產項目的衝動購買力來源於購房者感到自己佔便宜了。所以說,一個需要真實的利益優惠,一個需要快速回籠資金,雙方得益,何樂而不爲呢!
未來高端住宅項目將頻出
第一太平戴維斯物業顧問(北京)有限公司天津分公司項目及開發顧問部助理經理任雨辰
未來天津居住類產品,將進入高端住宅項目頻出的階段,該類住宅的水平將不斷得到提升,爲市場發展帶來新鮮的力量。高端服務式公寓銷售市場在政策允許的背景下,未來預計會有多個項目上市,但由於租賃市場壓力較大,其銷售情況將繼續保持現有狀態。高端服務式公寓租賃市場,由於天津市場的需求有限,且小業主租賃市場的受青睞程度不斷走高,未來市場發展將以消化現有存量爲主,市場發展或將緩慢。
繼都會軒、大都會等之後,又一批高端住宅項目亮相市場,如萬達公館、融僑官邸、金融街中心、雅頌居、海河大觀等,同時隨着師範大學地塊的塵埃落定,該項目也會在不久的將來進入市場,多個高端項目相互競爭,將會提升天津現有高端商品住宅的整體水平,逐步推高天津高端住宅市場熱度,使得天津住宅市場的成交價格或呈現趨高態勢。
高端服務式公寓銷售市場方面,由於其產品規劃功能有限及單價較高,不被剛需購房者所認可,導致其成交量一直處於低位,開發商爲緩解持有物業的資金壓力,降低開發風險,還是會繼續在商業用地中選擇其成爲主要的產品形式之一。預計在政策基調保持現狀下,高端服務式公寓銷售市場狀況將會持續不溫不火的狀態。
高端服務式公寓租賃市場,市場平均空置率約爲25%,與去年同期相比下降了2%,平均租金爲219元/平方米/月。租賃市場預計下半年無新增項目入市,未來市場新租、搬遷及續租需求將主要以吸納現有存量爲主,而隨着全球經濟的疲軟,外籍員工的住房預算的縮減,將使得長期的租賃需求更多地傾向於小業主租賃市場。未來,市場入住率及租金的上漲或將受到抑制。
掛牌價抑制成交量持續上漲
我愛我家市場研究部經理郭燕
時值樓市傳統的“金九銀十”銷售旺季將至,我愛我家認爲,當前宏觀調控仍然嚴格執行的市場環境下,在部分自住型購房者的支撐下,今年“金九銀十”天津二手房市場成交量與8月相比將會有所提升,但是難以出現大幅增量的現象,成交價格仍將以平穩爲主。市場將呈現新建商品房“以價換量”升級、二手房成交穩中有升的特徵。
一方面,2012年7月,天津市二手私產住宅成交量5595套,創去年1月宏觀調控以來連續19個月的新高,但進入8月以來,成交量上漲的趨勢未能延續,反而出現了環比下降的現象,主要原因在於,7月市場的成交活躍使得二手房業主的心理價位有所提升,部分業主已經開始進行調價,因而引起了部分購房者的觀望,導致成交未能延續上漲。而“金九銀十”歷來被看做是銷售旺季,二手房業主也抱有提價心理,因此在“金九銀十”中,房屋的掛牌價格提升勢必會對成交量的增長產生抑制作用,市場將以價格平穩的房屋成交爲主,因此成交量難有大幅增長的空間。
另一方面,對於新建商品房來說,“金九銀十”對於開發商而言也將會成爲年內最後一輪銷售旺季,由於庫存壓力較大,各項目的促銷力度有望在“金九銀十”進一步升級,新房的“以價換量”也將會吸引購房者的關注,因此對於二手房的成交也將會造成一定的影響。
綜合來看,今年的“金九銀十”仍將以自住型購房的釋放爲主,在調控的環境下,市場不會出現量價的快速增長,同時,取決購房者是否出手的關鍵因素仍然在於價格的走勢。
房企競爭壓力更激烈
中國指數研究院天津分院研究總監鍾文輝
“金九銀十”期間樓市不會出現“井噴”現象,因爲今年樓市純新盤的數量比往年純新盤較多,九月份有25個純新盤將要開盤,所以在今年“金九銀十”期間,會出現開盤量的“井噴”現象,雖然目前成交量比7、8月份的成交量有所增加,但是市場不會出現“井噴”現象。如今樓市的調控,已經從今年年初的低迷走了出來狀態,而且樓市的成交量開始有所上漲,從數據上來看,自今年的3月份到6月份成交量都有所增加,只有7月份略有回落,但是7、8月份和同期相比,也是一個增加的過程,所以說樓市整體幅度還是平穩,甚至有所回升的。
個人覺得今年的“金九銀十”對於購房者來說,是一個比較好的出手時機,“金九銀十”期間,樓房價格肯定會有所回調,雖然速度並不快,降幅在減少,但是價格肯定在下降。此外,在今年的“金九銀十”,購房者選擇樓盤的餘地比較大,9月份有25個樓盤,都是純新盤,“金九銀十”期間開發商肯定會“以價換量”、“低價入市”,所以作爲購房者來說選擇的空間也會有所拓寬,另一方面,也恰好是由於純新盤所佔比重比較大,這就造成了市場競爭更爲激烈,所以說這個時候出手買房,不少樓盤的價格肯定會是最低點。
而對於二手房市場來說,它的市場回升會快於新盤,因爲最近二手房市場比較活躍,9、10月份過後隨着新盤數量的減少,則會出現成交量加大的現象,價格方面也會出現上升,但價格不會上升太多,上調幅度也不會太大。
對於賣方市場來說,今年“金九銀十”最大的一個問題就是:新盤供應量增大,銷售壓力也增大。那麼開發商推盤時的價格是否合理,直接關係到購房者是否出手購房。隨着政府政策信號的釋出,政府可能還會出臺一些嚴厲的政策,所以有一部分購房者就會有比較大的觀望情緒,由於價格沒有回到自己的心理價位,期望價格有所下降,所以會導致購房者持幣觀望情緒的再次出現。