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外資投資內地房地產的熱情為何大幅降溫?一個重要原因是:人民幣對美元昇值進程停滯,外資套取匯差的『無本生意』沒法繼續進行。
回顧歷史,2005年實行匯改之後,人民幣對美元持續昇值,外資大量湧入中國內地。在樓市爆熱的2007年,人民幣對美元昇值近7%。而那年中國股市瘋狂,上證指數創6124點歷史最高,房價同樣大漲。2008年下半年,人民幣對美元停止昇值,股市樓市皆下行。2010年6月,二次匯改,人民幣對美元重拾昇值之路,至今年二季度,昇值近8%。但是,二季度基本停止昇值,甚至7月以來出現近些年非常罕見的微幅貶值。與之同步的,還有外匯儲備量的變化。
大致從2004年開始,海外基金整棟收購成熟物業和散戶炒房的規模迅速增長,助推了一線城市房價。為了抑制房價飆昇,2006年國家出臺了『171號文』,限制外資購房,炒房比重因此明顯下降。其後,部分資金轉而進入各種房地產企業和項目的股權投資領域。2007年,樓市再次非理性繁榮,外資重新泛濫。2008年國際金融危機爆發,國內經濟和樓市雙雙下行,熱錢外流,部分海外基金急於拋售在華物業。2009年以來,外資進入房地產業的方式趨於多元化,除了傳統的外資開發企業與海外基金外,還有很多在中國香港上市的內地開發企業通過IPO、借外債等方式融資,各種私募基金進入,在股權投資、過橋貸款、合作開發等方面大展拳腳。
今年以來,外匯儲備的減少、房地產利用外資的大幅下降,不僅直接減少了房地產業內的資金量,而且還制約了貨幣供應的增加,至今M1增幅仍在5%以下的歷史低位掙紮。不管從市場需求,還是從市場供應角度考慮,外資流出,皆對房地產市場的活躍度構成利空影響。然而,展望未來,人民幣昇值之路還未結束,外匯儲備的總體走向仍將增長。因此,不管從市場需求還是市場供應角度考慮,外資流出,皆對房地產市場的活躍度構成利空影響。這一利空因素只是暫時的。