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由於2012年上半年房企銷售普遍飄紅,部分大型房企甚至提前且超額完成上半年銷售目標。而上半年的“開源節流,現金爲王”也使得房企當前償債壓力明顯降低。業界認爲,在此情況下房企繼續降價動力不足,但在調控政策不放鬆的前提下,房價大幅反彈的可能性不大。
——“以價換量”去庫存大勢所趨
中報顯示,房地產庫存增速出現一定減緩。今年上半年、去年下半年和去年上半年三個半年度庫存環比增速分別爲7.58%、18.14%、13.6%。由於中報業績反映出的是滯後指標,6月以來,隨着企業主動“以價換量”去庫存的力度加大,企業庫存狀況已經出現一些新的變化。
海通證券報告指出,由於庫存中包括部分已售未結項目,考慮到上半年地產商去庫存情況,上市地產企業真實庫存(竣工未售和在建未售項目)高峯已過。隨着房地產市場的逐漸回暖,市場預計下半年上市房企的“成績單”或更好些。
萬科董事會祕書譚華傑表示,今年萬科的新推盤資源主要集中在下半年特別是在四季度,上半年雖然推盤量不大,但通過合理的銷售策略,公司仍然保持了銷售面積的同比增長。此外,銷售金額也高於同期推盤金額。9月份之後預計推盤會有明顯增加,只要市場環境不發生太大的不利變化,全年銷售超越去年是大概率事件。
上海易居房地產研究院綜合研究部研究員嚴躍進認爲,未來2個月中,庫存量走勢預計是觸頂下滑的狀態。在這30個典型城市中,儘管有15個城市出現了庫存環比下滑,但從歷史來看,有26個城市的庫存量出現同比正增長。因此,庫存去化的任務依然是嚴峻的。隨着8月份新建商品住宅存銷比不斷下挫,供求缺口收窄,加上市場對“金九銀十”持謹慎觀望的態度,預計庫存去化空間會有所收窄,去化的阻力也依然存在。
——房價企穩階段性底部已出現
樓市回暖使得部分開發商開始減少優惠或調高價格,導致房價出現小幅回升。尤其是今年5月以來,以一線城市爲代表的重點城市高端樓市需求放量導致樓市均價出現結構性的上漲,從而帶動了全國房價繼續堅挺並且保持微漲。
中國房地產指數系統對100個城市新建住宅的全樣本調查數據顯示,8月全國100個城市(新建)住宅平均價格環比7月上漲0.24%,自今年6月止跌後連續第三個月環比上漲。同策諮詢研究中心總監張宏偉表示,此前房企的降價行爲已經接近“市場底”,今年有可能一直處於這個階段性底部。
另外,房價企穩還有商品房結構調整的原因,主要是中小戶型、中低價位產品供應增加。1至6月,萬科的銷售均價爲10380元,較去年同期下降10.6%,公司的結算均價也有所降低。譚華傑表示,這反映了市場調整期部分城市或區域住房價格調整的影響,但更主要的原因還是銷售結構的變化。金地集團上半年公司銷售均價11859元/平方米,較去年年底下滑了14%。均價下降主要是公司在推貨結構上加大了中小戶型剛需盤的供給,加上“以價換量”的靈活定價方式,都在一定程度上拉低了均價。
——大幅反彈沒有政策基礎
21世紀不動產分析師黃河滔認爲,受多方面因素干擾,現在房地產市場其實已經不像6、7月份那麼火熱了,嚴厲的調控下交投雙方仍保持較爲理性的預期。因此,交易量有序釋放、價格溫和波動是今年“金九銀十”最有可能出現的局面。
今年3月份以來,上海樓市中打折優惠的樓盤數量一直維持在200個以上。自從6月份樓市成交出現一波“小高峯”後,打折優惠樓盤的數量開始呈現出減少的趨勢。據上海搜房網數據監控中心截至8月24日的統計,今年9月份,預計只有187個樓盤有打折優惠,如果開發商們不再臨時調整銷售計劃,那麼這個數量就將是今年以來月度打折優惠樓盤數量的新低。
新城控股執行董事副總裁譚爲民認爲,後市房價不大可能過快上漲,原因有二:一是中央政府不會放鬆調控,房價上漲過快還有可能出臺新的調控政策打壓。二是房價高了市場需求就會下降,現在高價房基本上賣不動。開發商還在以價換量。新建商品住宅後市供應量會有所下降,市場需求也會下降,預計到明年下半年市場還不會出現供應緊張的情況,因此房價很難大幅上漲。
中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌認爲,房地產和土地市場近兩個月出現了一些變化,雖然市場整體格局沒有改變,但市場運行的複雜性和不穩定性在增加,房地產市場調控的任務依然艱鉅,抑制房地產投機投資性需求仍要作爲一項長期政策來執行。但如果已有政策能從嚴執行,則市場不具備大幅反彈的條件,房價不會過快上漲。