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記者從各大律師事務所了解到,今年的房地產糾紛非常多,很大部分是因為“附加條款”引起的。在這些“附加條款”中,開發商從利己的角度追加條款,購房者只能被動接受。
初步統計,目前市場經常出現的“附件陷阱”有六個,如:借款陷阱,開發商墊付資金,並注明買家若無法按時還清,將承擔違約責任甚至收回房產;物業優惠陷阱,開發商在合同中承諾贈送物業費,但在與物業公司的合同中並未約定,導致購房者利益受損;按揭政策陷阱,由於首付、利率不斷調整,開發商怕購房者毀約,於是在附加條款中注明“銀行貸款、政策造成的購房風險一切由購房者承擔”;斷供陷阱:約定如果購房者連續斷供三個月以上,導致銀行向開發商追償的,開發商可以無條件解除購房合同,並索取賠償金。我們所調查的案例,只是冰山一角,意在希望購房者提高法律意識,維護自己的合法權益。
陷阱
墊首付陷阱
描述:墊首付,是開發商貸款給購房者付購房款,購房者支付利息(有些沒利息)的行為。
開發商通常不會將“墊首付”寫進買賣合同及附件,而是另制一份借款協議,約定借款用途、利息、還款期限等。這存在兩個風險,一是開發商給購房者開出的收據中,不包括借款金額,而給到銀行的資料,卻是購房者付清首付的收據,有欺騙性質;二是,違約責任很嚴重。市場上還有一種首付“分期付款”的形式,這與墊首付本質上基本一致。
案例:幫你墊首付,到期不還麻煩大
幾經思考,張俊(化名)還是放棄了購房計劃。她看中了金山湖一樓盤,約150平方米,總價約90萬。“首付27萬左右,開發商墊付一成,自己付18萬左右。”張俊說,這個誘惑還是挺大的。按自己的資金實力,她只能買一套100平方米左右的三房,首付20萬左右。張俊說,她喜歡一次到位買房,所以一直在看戶型大一點的三房、四房。“這個樓盤的花園很漂亮,又靠近單位,很是喜歡。就是面積太大,總價高。”
售樓員看她很有誠意,就主動提出可以幫她墊付1成首付,大概9萬左右。張俊又詳細了解了墊付的情況,開發商表示,雙方簽了購房合同後,還需要再簽訂一個《借款協議》,約定是什麼原因借多少錢,什麼時間還清。但她又有擔心,首付不到3成,銀行會同意按揭嗎?
對方又解釋說,她會收到18萬的首付收據,但開發商交給銀行的資料中,卻是她已交27萬首付的收據,不會影響到銀行按揭。她一聽動心了,還有這等好事!於是,她跟家人商量。但家人問她,如果還不了錢怎麼辦?她纔意識到,事情沒那麼簡單。
幾天後,她又去找售樓員問違約責任,對方纔說出真相。如果一年之內她不能還清借款,開發商會按照規定收取違約金,甚至將收回房子。由於還沒有進入簽約階段,張俊並沒有見到《借款協議》的真實內容。
張俊慶幸地認為,一旦衝動簽了合同纔知道《借款協議》的內容,肯定會很麻煩。一旦資金出問題,還得承擔違約金,而且,買了一套超出自己能力的房子,月供壓力又很大。雙重壓力下,生活卻捉襟見肘!最後,她放棄了買這套大房子。
律師點評“變相套貸”屬違規
開發商為購房者墊首付款的行為,實質是變相套貸,屬於違規行為。廣東尚典律師事務所胡麗琴律師認為,如果購房者接受開發商墊首付,意味著購房者將同時面臨償還開發商的首付款和銀行的按揭款這雙重還款壓力。
對於還款能力不足的市民來說,如果一旦出現銀行按揭的“斷供”現象,不但將留下不良的銀行信用記錄,而且將被收取較高的罰息。
其次,如果提交銀行按揭資料時並未說明由開發商墊付部分首付款的真實情況,一旦購房者出現有違約行為,將有可能被認定為業主和開發商共同合謀欺詐銀行,留下不良個人信用;再次,個別開發商為平衡墊付款項所付出的成本,違約金很高。
物業費陷阱
描述:贈送物業管理費是開發商最常用、最普遍的優惠方式,在很多樓盤都有出現。這種贈送有兩種形式,一是老帶新,並且成功購房,老客戶可減免一年左右物業管理費;二是購房送物業費,一種打折優惠的方式。按照程序,開發商除了在購房合同的附加條款中進行約定外,還應在物業服務合同中進行再約定,但有開發商往往故意忽略,從而導致,一旦物業公司不遵從協議,物業優惠條件就成為一紙空文。
案例:送物業費,物業合同中沒約定
1月,江北某樓盤開盤,“當時廣告說,購三房以上者,送三年物業管理費。”王華生(化名)回憶說,這個優惠打動了他,最後以約60萬的總價買了一套三房。
因為,當時房價很堅挺,基本上沒有優惠。看著一天天漲價的市場,王華生很著急,“環境好的樓盤,一開盤,動輒就六七千的均價,折扣最多也就兩三個點,根本承受不起。”他看了很多房子,最後在江北買了房子,一個是總價可以接受,二個是開發商給了一定的優惠。在簽訂合同時,開發商在附加條款中也注明了:贈送三年物業管理費,總計6000元左右。
2010年年底,王華生收樓入住,物業管理公司向王先生收取物業費,這下子把他給弄懵了。物業公司給出的解釋是,在《前期物業管理合同》中,開發商並沒有就贈送物業費的問題進行約定,物業只是按照法律向業主收取管理費。
王華生拿著購房合同,跟物業公司進行了多次交涉,對方聲稱並沒有在物業合同中注明此項條款。之後又與開發商溝通,但對方又推給物業公司。
隨後,王華生及其他業主向律師諮詢,後者告訴他,們,因為物業管理公司與開發商是兩個相對獨立的民事主體,開發商的單方承諾對物業公司並不具有約束力,可以通過法律程序向開發商提出索賠。但王華生最後還是打消了訴訟的念頭。“打一場官司,需要時間和錢,還得花費精力去組織小區業主,很麻煩。”最後,他只好吃了這個啞巴虧。
律師點評:開發商約定不管用
這類現象產生的直接原因是,開發商和物業管理公司是兩個相對獨立的民事主體,開發商的單方承諾對物業公並不具有約束力,而購房者對這一法律常識並不了解。
廣東尚典律師事務所胡麗琴律師認為,在此案中,開發商在廣告中所作出的“購房贈送前期物業費服務費”的承諾,對開發商具有約束力。對業主來說,可以按照買賣合同追究開發商的違約責任,但仍應按照《前期物業管理服務合同》的約定支付管理費。
斷供陷阱
描述:在購房者跟銀行的借貸合同中,開發商是擔保方。隨著調控加劇,假社保、假稅票等暗箱操作的出現,一些實際上已經擁有多套房產的投資客依舊有辦法貸款購房。這種情況,讓開發商擔心購房者未來出現斷供連累自己。因此,他們在合同的附加條款中寫下這樣的約定:如購房者連續斷供三個月以上,導致銀行向開發商追償按揭款的,開發商可以無條件解除購房合同,並且向購房者索取購房款30%的賠償金。
案例:做假套貸款,斷供收你房產
在江北一樓盤交了2萬定金的周小姐最近比較糾結,因為她認購的房子已經到了約定的簽約時間,但因無法接受開發商給出的長達3頁紙的“附加條款”,遲遲沒有簽字。“簽約,明知道是圈套還往裡面鑽。不簽,定金又要不回來。”周小姐說。
南都記者來到該樓盤售樓部,翻閱了公示的購房合同。在標准合同尾頁,附有長達三頁紙、題頭為“附加條款四”的補充約定。
這份補充約定在標准合同付款方式、交樓標准等約定的基礎上,進一步對銀行按揭、交樓的時間和標准進行了補充約定。其中,關於銀行按揭的約定方面,開發商除了約定購房者要在合同備案一個月內付清所有房款,還附加了這樣一條很拗口的約定:如果買受人(購房者)未能按期向貸款銀行交付銀行按揭款,並連續斷供達到3期,導致出賣人(開發商)向銀行須承擔擔保責任,則出賣方有權單方解除合同,且買受人應向出售人支付合同總額30%的違約金。
周小姐就“出賣人有權單方解除合同”向售樓員詢問,得到的回復是“開發商無條件收回房產,還可以拿去再賣”。這讓周小姐非常擔心,於是要求開發商從附加條款中拿掉這一條,但遭拒絕。對周小姐而言,定金已經交了,認購書約定7天後來簽約,時間也到了。現在如果不簽約,按照認購書約定,開發商有權把房子轉賣,並要扣她違約金。而如果簽約,按揭貸款20年,簽了這樣的補充協議不是給自己下了一個巨大的套?
律師點評:過期開發商不能收房
在銀行按揭合同中,合同主體是銀行和購房者,開發商只是承擔擔保責任,而且擔保期一般只有半年。開發商在合同上附加斷供的賠償條款,首先應該加上一個時間限制,那就是在擔保期內,過了擔保期,跟開發商就沒有關系了。如果業主今後幾十年內出現斷供,開發商都要收回房產,顯然有失公平。
再從這個條款本身的合法性來看,連續斷供三個月就無條件收回房產,這樣的懲罰性措施也跟銀行對斷供的認定標准不符合,懲罰措施太過嚴厲。
土地年限陷阱
描述:早期,惠州一些開發商,低價儲備了一些土地,2004年後,這些土地逐漸轉移到一些開發商手中。而開發商在開發的過程中,把一些原本不是居住用地的商業用地、綜合用地,拿來開發住宅,但在購房合同中不注明,導致很多不知情的購房者被騙,在惠州已經出現多起類似事件。制造此類合同陷阱的樓盤,多是資金實力不雄厚的小開發商。
案例:買了房纔發現年限大縮水
去年底,來自深圳的高女士在淡水楓葉雅苑買了一套房,簽訂合同後,高女士發現樓盤實屬綜合用地,年限50年,且購地時間為1994年,即是房子的使用年限只剩下33年,與開發商當初承諾的70年產權差距太大。她當即向開發商提出疑問,開發商承諾補齊70年地價。今年3月31日,開發商未能按約定把房子交給高女士,也未履行補齊70年地價的承諾。高女士把購房合同和其他業主的合同對照之後發現,不同業主的購房合同內容竟然都不一樣,有的甚至在地價補繳這一條完全空白。於是高女士懷疑,開發商可能私自針對不同的購房者增加了不同的附加條款。
在回應業主質疑時,開發商稱,樓盤已賣出500多套,有200多戶業主沒有得到開發商補齊70年地價的承諾。高女士稱,在管理部門介入後,樓盤出具補齊70年地價的承諾書,但只有十幾戶業主拿到。另外,很多業主並不知情。因為缺乏購房常識,當時就直接簽訂了合同,現在開發商明確表示,只有附加協議裡有補70年地價承諾書的業主,纔給補地價。
律師說法:購房者有權退房
廣東卓凡律師事務所律師曾環欽律解釋,綜合用地年限是50年,商住用地是70年。如果開發商沒有按土地用途來使用,就容易產生糾紛。
土地年限的延長不是開發商一方承諾就可以實現的,必須經過規劃部門等的審批,否則,開發商就算給了業主承諾,也不受法律保護。另外,開發商把綜合用地當成商住地來用,若事先沒有告知,導致消費者在不知情的狀況下買了房子,就涉嫌欺詐,所有的風險應由開發商承擔,消費者有權要求解除購房合同。
按揭陷阱
描述:去年,首套房首付比例利息增大,導致購房者負擔加重。開發商運用合同增補條款約定,因銀行按揭政策造成的購房風險,由購房者承擔。一旦購房者無力承擔月供,開發商有權不退房也不退定金。發生此類合同陷阱的多是一些針對實力不強的首次置業者身上,或者主力戶型在120平方米之內的居家樓盤。
案例:無力還款,開發商拒不退房
今年27歲的吳先生從2010年上半年就開始打算在惠州購房,去年8月底,他在南線某樓盤下定了一套130平方米的四房,總價80萬元。當時首套房的首付比例還是2成,而且還享受8折利率優惠。開發商口頭承諾會按照該標准執行,並一直督促他簽字。
因為限貸,吳先生的貸款兩個月之後纔放款,但辦理按揭時,首付已變成3成,同時,利息優惠也被取消,還要上浮10%.這意味著吳先生必須要付24萬———比原計劃多出8萬,“合同說好的首付2成,怎麼無緣無故變成了3成?”吳先生找到開發商,對方拿出購房合同,補充協議裡有一條如此寫道:“約定增加針對銀行貸款、調控政策造成購房風險一切由購房者承擔。”對方認為,這是吳先生簽字確認的購房合同,首付比例的提高和利率的上浮所帶來的風險應該由他承擔。
吳先生以開發商此前曾口頭承諾首付2成、利率8折為由,要求解除合同,開發商回應,將以購房者單方面解除合同為由,沒收3萬元定金。吳先生進退兩難,如果不解除合同,突然多出的8萬多對他來講,壓力太大,“我的工資就是3000多,哪裡去搞這8萬?我覺得被開發商騙了。”
律師點評:購房者應對外因進行約定
廣東尚典律師事務所律師鄒朝貴解釋,購房者在合同中應該加針對銀行貸款政策造成購房風險的約定。例如:就利率上浮造成購房成本上昇,買賣雙方分擔;在利率上浮至一定情況,或貸款無法下放時,買賣雙方有權單方解除合同,或自然解除。購房者可以在合同中注明:“由於貸款政策變動頻繁,而買家實力有限,買家需要從銀行申請幾成貸款,且利率不得高於基准利率,合同方能繼續履行。”他建議,購房者房者應當在確定貸款條件的同時,對放款時間做出約定。
交樓陷阱
描述:房子不好賣,讓一部分開發商減少了項目投入。這令本來統一版本的廣東省商品房預售合同中約定非常清晰的交樓標准,變得分外復雜。例如,有開發商置標准合同上驗收合格的三個標准於不顧,一定要在附加條款中自行約定交樓標准。而這個標准低得離譜,如玩“自我驗收”,約定以樓盤的建設、監理、設計單位綜合驗收合格為交樓標准。更有甚者,約定以“通水、通電”為交樓標准。至於什麼消防是否合格?建築質量是否安全?購房者簽了合同,就等於自動放棄這些基本權利了。
案例:通水電都能做交樓標准
在《廣東省商品房買賣合同》的第八條,對商品房交樓的期限和交樓房屋將達到的條件有約定:一是商品房經驗收合格;二是商品房經過綜合驗收合格;三是商品房經過分期驗收合格。這三個,都是指建設主管部門對建築質量、規劃是否符合報建標准、消防安全等方面進行綜合驗收合格,方可交樓。但同樣是這一條款,還留了一個空白條款,即購房者和開發商可以自行約定。
開發商正是鑽了這個空子,在惠州,開發商普遍選擇第四條,即自行約定交樓標准。市民劉先生就遇到了這樣的情況。在簽約過程中,他發現開發商約定交樓時間是明年11月份後,對交樓條件的約定卻非常模糊———“見補充條款”。
當他打開補充條款卻看到,買方接受房屋經建設、監理、設計等單位共同驗收合格為交樓標准。劉先生覺得這樣的約定房屋質量非常堪懮,因為附加條款所指的建設單位,其實就是承建工程的建築公司。“讓包工頭自己驗收自己建的房子,這不是又當運動員,又當裁判員嗎?”他非常不滿。劉先生為了此事還專門找律師進行了諮詢。有律師提醒他說雖然這樣的約定違反商品房交付使用的基本規定,但事實上在惠州這樣的交樓標准大行其道,有的樓盤甚至約定以“通水電”這樣最基本的條件為交樓標准。而業主一旦簽了這樣的條款,日後收樓發現有問題很難獲得賠償。
律師點評:應對交樓標准嚴格約束
交樓自行規定驗收方,尤其是把承建方作為驗收單位,這是非常不合理的。實際上約定“通水電”也好,還是“自我驗收”也好,這些附加條款與現行法律是相抵觸的。也就是說,這些條款不論購房者簽了沒有,都應該是無效的。
但要提醒買房者的是,實際收樓糾紛中,有些法官可能會以附加條款為判案依據,把附加條款看成是收樓糾紛出現後的“調解協議”來處理。這樣的話,購房者可能因為簽了這份補充協議而無法維權。律師建議,應該對交樓標准進行更為嚴格的約束。