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一、10個典型城市8月土地成交量創年內新高
1、土地成交建築面積下滑減緩
8月,10個典型城市土地成交建築面積創下2012年來新高,共成交2475萬平方米,環比上漲24.7%,同比下降21%。自2012年5月開始,土地成交已經連續4個月環比增長,但與去年同期比較依然處於低位。土地市場持續增長,且8月創下了2012年以來新高,預示著土地市場已經開始解凍,不僅各地逐漸開始增加供應,流標情況也有所好轉。部分開發商對未來房地產市場樂觀程度有一定提高。隨著樓市成交的持續回暖以及企業資金面的逐漸緩解,預計下半年土地成交將加快復蘇的步伐。
圖1 10個典型城市土地成交建築面積走勢
注:典型城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、大連、杭州、南京、青島和南昌。
1-8月,10個典型城市土地成交建築面積為13857萬平方米,同比下降31%,同比跌幅連續10個月負增長,處於歷史較低水平。2012年2月份開始,土地成交建築面積增幅進入了低位盤整的階段,預計四季度跌幅將趨於收窄,明年一季度或重現正增長。
圖2 10個典型城市月初累計土地成交建築面積增幅走勢
2、土地出讓金收入大幅下滑五成
8月,10個典型城市土地出讓金收入為325億元,環比下降9%,同比下降47%。從2010年12月達到近5年來最高值後,土地出讓金收入開始進入波浪式下行通道,至今已經連續同比負增長長達12個月,8月跌幅同比較7月縮小4個百分點。
圖3 10個典型城市土地出讓金收入走勢
1-8月,10大典型城市土地出讓金收入為1649億元,與2011年同期相比下降52%。可見,土地出讓金正處於歷史低位,而土地出讓金收入的大幅下降會使地方政策放松調控的驅動力增強,隨著商品住宅成交量持續反彈,預計下半年土地市場將會有所復蘇,降幅將進一步收窄。
表1 10個典型城市同期土地出讓金收入比較
3、土地成交均價環比下降三成
8月,10個典型城市土地成交均價為1315元/平方米,環比下降27%,比去年同期下降33%,降幅持續擴大。整體來看,2009年全年土地均價呈現波浪式上行,從2010年3月開始進入下行通道,至今連續9個月負增長。可見各大城市深受政策影響,土地市場依舊低迷,土地流標流拍總量依然較大,市場景氣度低。地方政府期望通過調低土地出讓底價來促進成交。從當前土地市場成交來看,預計下半年土地市場價格將呈現震蕩中緩慢爬昇的態勢。
圖4 10個典型城市土地成交均價走勢
二、10個典型城市8月商品住宅成交量持續回落
1、新建商品住宅成交量持續回落
8月,10個典型城市商品住宅成交面積為758萬平方米,環比7月下降了2.5%,同比增長47%。自2009年8月,成交量增幅連續6個月收窄,整體上開始進入下行通道,一直呈現波浪式下行的態勢。8月成交量雖然持續回落,但市場表現仍然好於2011年。在連續數月剛需的持續釋放之後,出現小幅的回落也屬市場的正常調整,外加8月本屬樓市『淡季』,開發商為了迎接旺季到來,推盤速度有所放緩。預計9-10月成交量將保持高位,成交活躍態勢仍將呈現,下半年成交量可能超過上半年,事實上僅7、8兩個月的成交量已經佔上半年成交量的五成以上。
圖5 10個典型城市新建商品住宅市場成交量走勢
注:典型城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、大連、杭州、南京、青島和南昌。
1-8月,10個典型城市商品住宅成交面積為4548萬平方米,同比增長6.3%。8月延續7月的正增長態勢,預計下半年正增長將成為常態,市場最低迷的時候已經過去。
圖6 10個典型城市月初累計商品住宅成交面積增幅走勢
與歷年同期情況相比,2012年1-8月10個典型城市商品住宅成交量較去年同期小幅增長,超過了2010年同期的水平,較市場繁榮期的2009年同期大減35%,但相比2008年同期則大增50%。預計今年下半年的累計成交量還將明顯超過2010年和2011年同期水平。
表2 10個典型城市1-8月商品住宅成交量與歷年同期比較
2、一線城市新建商品住宅成交量與7月基本持平
8月,一線城市新建商品住宅成交量整體強於7月,19個月來成交量僅次於2012年6月,成交面積為356萬平方米,環比微增1.3%,同比大幅增長了57.8%,遠超過2011年的平均水平。
圖7一線城市新建商品住宅市場成交量走勢
8月,北京、深圳、上海、廣州商品住宅成交量同比增幅分別為92%、121%、39%與22%。整體來看一線城市的同步性較強,2012年第一季度上海的樓市回溫最為顯著,但最近4個月來,北京反彈力度及穩定性明顯強於其他一線城市。而深圳本月出現同比增長121%,一方面是由於去年同期基數較低,另一方面由於8月深圳全市公開發售的新盤達16個,供應住宅72.4萬平方米,創下今年以來最大的單月供應量,供應量的劇增推進了深圳成交量的大幅回昇。
圖8一線各城市新建商品住宅市場成交量增幅走勢
3、二線典型城市商品住宅成交量有所回落
8月,典型二線城市新建商品住宅成交量較7月略微下降。成交面積為401萬平方米,環比下降5.6%,同比增長了35.4%,連續6個月出現同比正增長。與一線城市相比,二線城市8月回落較明顯,一方面因為開發商減緩了供應節奏,另一方面二線城市的市場反應較一線城市略顯滯後,市場敏感度也較低,因此『衝高回落』的現象出現的較晚。
圖9二線典型城市商品住宅市場成交量走勢