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觀點地產網本刊編輯部『金九銀十』到來之際,樓市成交不斷向好,全國各城市也掀起賣地熱潮。
以上海為例,8月31日上午,上海松江區政府舉行2012年土地招商[簡介最新動態]推介會,共推介75幅地塊;而接下來的9月份,上海還將推出26幅經營性用地,起始出讓金總額超過100億。
北京市土地整理儲備中心8月27日發布公告,一次性掛出11宗經營性用地,起拍總價達90億元。
8月24日,武漢市展開今年最大規模的土地拍賣,共有36宗地集中推出。
8月27日,杭州主城區集中出讓7宗土地,總體量達80萬平方米;8月30日,杭州市再度出讓四宗地,總面積12.97萬平方米。
8月30日,深圳寶安區政府舉行城市更行招商推介會,共推介了36個城市更新項目;而廈門市國土資源與房產管理局發布公告稱,將於9月7日公開出讓17幅地塊。
企業方面,萬科[簡介最新動態]可以說是其中的風向標。8月27日,萬科聯合體7.95億獲杭州江乾科技園宅地;8月28日,萬科經過108輪激烈競價,以4.07億元競得東莞虎門鎮博湧村地塊,成為虎門新地[最新消息價格戶型點評]王;8月30日,萬科再以7.9億元競得上海松江國際生態商務區14號地塊。
萬科董事會秘書譚華傑在此前曾表示,7月份萬科買了60個億的地,四季度是拿地的好時候,萬科會買很多地。
龍湖地產[簡介最新動態]近期在拿地方面也甚為激進,8月27日以底價23.5億元競得杭政儲出[2012]16號地塊;同日,龍湖以底價40008萬競得無錫市編號為XDG-2012-63號地塊;更早之前,龍湖地產以總價42億元競得重慶北部新區序號為12089-1292的四宗地,總面積88萬平方米;另在大連廈門晉江等地,龍湖地產7月曾斥資數十億元拍得土地。
一般而言,土地市場都有下半程發力的特點,特別是在年底,但最終會到達哪種程度,還取決於房企的現金流、對後市的判斷等等。
值得擔懮的是,目前樓市成交不斷上昇,房企去庫存加速,但土地出讓即使增長,也難於在第二年形成供應量,這可能導致明年樓市庫存不足,會導致後期的房價出現增長。
另外,如果出現樓市庫存不足導致房價上漲,而房價上漲同時也會推動土地價格的高漲,形成惡性循環,這就與2009年-2010年房地產市場發展軌跡如出一轍。
這些擔懮也許只是杞人懮天,但土地市場成交增加,不可能迅速轉化為樓市供應量是現實情況。
有經濟學家開出藥方--抑制房價過快上漲的根本性措施是增加供給,特別是增加土地的供應,增加樓盤的供應。
增加土地供應,與現時土地市場狀態似乎一致,但增加房屋供應,卻與限購等政策相悖,這也成為當下呼吁取消限購政策的理由之一。
房地產調控兩年多,限購一直是爭議最多的大難題,這其中所涉及問題過於龐雜,而保障房卻被寄予太多希望。
也許香港最近出臺的政策會是一個參考坐標--香港特區行政長官梁振英8月30日表示,政府對近期樓市昇溫問題高度關注。因應當前情況,政府將推出短、中期各5項措施,以加快出售政府資助單位和私人房屋單位,盡快回應市民的訴求。
其中,五項短期措施包括,出售剩餘居屋單位;1000個『置安心』單位轉租為售、低於市價向月收入不超過4萬元港幣的家庭出售;加快審批預售樓花申請,增加一手私人住宅供應量;今年第四季度的政府賣地計劃將推出大概2650個私人住宅單位,同時還將根據市場反應適度加售住宅用地;改建或重建工廠大廈,增加公屋和住宅供應。
中期計劃包括:政府傾向以折扣價出售上屆政府規劃的另外4000個『置安心』單位;同時,研究較長遠且持續可行的、新的置業安居計劃,以協助『置安心』原訂的目標群組人士置業安居。政府計劃將啟德發展區中預留作市建局提供更多『樓換樓』單位而尚未有發展時間表的部分用地,撥給房委會發展居屋。
除短、中期計劃外,香港地政及律政部門還將研究及草擬『港人港地』的賣地條款,而這可以優先照顧本地居民自置居所的需要。
針對樓價上漲,香港特區政府采取的是增加土地和房屋供應,增加保障房住房,並限制外來資金進入香港樓市。
對比香港一系列『短中長』政策組合,內地缺乏中長期制度建設的樓市調控顯得急功近利,相形見絀。
也許未來會越來越好,但正如著名經濟學家樊綱在2012博鰲房地產論壇上所呼吁,『我們制度的改革走得太慢,應盡快抓緊制度的改革和推出』。
房地產中長期可持續發展的需求已迫在眉睫,『希望在調控力度和調控手段上能夠根據新的情況做出必要的調整,我們的市場會更加健康一點。』
(審校:勞蓉蓉)