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樓市秋收戰役打響。
9月1日,上海樓市率先發射『糖衣炮彈』,長甲地產三盤聯動,推出6.3折超預期優惠價,被擊中的購房者不在少數。進入9月,樓市迎來傳統旺季,眾開發商早已摩拳擦掌,備足『糧草彈藥』准備大乾一場。不過,業內專家表示,今年『金九銀十』可能成色不足。
『金九銀十』變『銅九鐵十』?
在空前嚴厲的房地產調控下,過去的4—7月份,具有標杆意義的北京樓市淡季不淡,接下來的9、10月份,能否延續這一奇跡?
北京樓市在經歷了連續4個月的量價齊昇後,8月份,成交量開始率先回落,房價的環比漲幅也大幅縮小。根據北京住建委網站公布的網簽數據統計,8月份北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)網簽總量為28215套,環比7月份下跌3%,如果剔除新建商品住宅中的保障房成分,成交量跌幅達到了12.4%。
其中,北京8月純商品住房成交量約10000套,與上月成交量基本持平。8月份北京全市二手住宅網簽總量為13690套,環比7月份大幅下跌了20.1%。由此不難看出,二手住宅跌幅最大。
房價方面,根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計,8月份北京新建商品住宅交易均價為21058元/平方米,環比上月微漲0.8%,同比去年7月下降7.1%。8月份北京二手住宅成交均價為23490元/平方米,環比7月份小幅上漲了1.1%,與去年8月份同期的房價相比基本持平。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示,購房需求萎縮,有效需求不足,是導致8月份樓市成交量總體下滑的重要原因。此外,伴隨樓市成交量回暖,二手房價格小幅上漲,樓市價格再次觸及剛需購房人群的承受底線。這部分人群實力相對有限,面對二手房報價的上漲,議價空間縮小,只能采取觀望,或者轉向房價和稅費相對便宜的新房市場。
胡景暉告訴記者,年底前,限購仍將從緊,這使得新的購房需求再生速度緩慢,高昂的貸款成本也使改善性購房需求難以釋放,投資投機類購房需求更不可能重返市場,所以有限的購房需求很難支橕樓市成交量再創新高。
他認為,由於有效購房需求不足,而且越近年底,銷售難度就越大,所以9、10月份將是眾多開發商難得的推盤契機,降價走量將是大部分開發商的首選銷售策略。
但業內擔懮,過去數月的市場局部回暖,一些房企提前發力,透支了部分需求。目前,市場並沒有出現根本性扭轉,『金九銀十』可能會變成『銅九鐵十』。專家認為,9、10月份的樓市成交量能維持在目前的水平已屬樂觀。在價格方面,鑒於樓市此前回暖,上市房企上半年現金增加了兩成,整體上『金九銀十』實質降價恐難出現。
開發商降價搶收?
根據上半年房地產上市公司財務報告顯示,A股上市公司合計實現淨利潤195.63億元,同比下降7.0%,實現營業收入1468.48億元,同比增長17.63%,房地產公司經營活動產生的現金流淨額118.68億元,同比下降128.66%。
房企一方面增收不增利,現金流下降;一方面庫存高企,資金回籠壓力較大。據統計,截至今年6月30日,已公布半年報的房地產上市公司存貨合計1.14萬億元,七成公司存貨依舊在增長,其中萬科[簡介最新動態]、保利[簡介最新動態]兩家公司的存貨量佔到了整體存貨量的三分之一,『招保金萬』四家公司的存貨量合計達5157.68億元。
據中國經濟時報記者了解,9月份第一天,全國樓市表現總體比較平穩,以南京為例,當地開發商加大推盤力度,當天全市共認購商品住宅287套,認購量大漲七成多,成交131套,與前一天的數據(認購164套,成交277套)相比,成交量則下跌五成,認購與成交總量仍維持在400多套。
業內人士預計,高庫存將迫使開發商使出渾身解數,不排除部分開發商再次打響價格戰。