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融創中國[簡介最新動態](01918.HK)董事長孫宏斌的漲價宣言開始落地。
9月2日,位於浦東唐鎮的綠城[簡介最新動態]上海玉蘭花園售樓處,看房者頗多。據該樓盤相關負責人稱,該樓盤此番加推一棟住宅樓,共計72套精裝修公寓房源,均價在3.6萬元/平方米,總價在400萬-800萬元。截至當天下午,該樓盤已定售房源超過50套,銷售金額約3億元。
該樓盤負責人稱,上海玉蘭花園今年4月曾推出過一棟精裝修公寓房源,房型、精裝修標准和此次一致,但此次的定價較上次上漲了1500元/平方米,漲幅約5%。該樓盤還計劃在10月再加推一棟公寓住宅樓,定價將在目前的基礎上上漲2000-3000元/平方米,『一方面是提價,一方面10月計劃推出的這棟樓位置也更好。』
按綠城中國(03900.HK)和融創中國今年6月發布的合作計劃,上海玉蘭花園被納入兩公司的合營公司旗下。
孫宏斌8月29日稱,與綠城合作的項目會『不同程度提昇銷售單價』。彼時,融創方面透露,提價幅度約為15%?20%,但未詳述哪些項目會提價。
『象征性漲價』
據介紹,上海玉蘭花園是融創與綠城合營公司成立後,在滬啟動的第一個推盤項目。
據上海玉蘭花園相關負責人介紹,該樓盤開盤期間對外宣稱的優惠幅度為9.8折,但在9月2日前認籌、購房的客戶能拿到9.4折的優惠。
『我們要優待率先追隨、支持我們的客戶。』上述樓盤負責人介紹。
按該樓盤負責人的說法,在綠城、融創正式合作經營蘇南、上海項目後,他們就開始籌備上海玉蘭花園的加推工作,『正式積累意向客戶從8月初開始。』
據介紹,除公寓房源外,上海玉蘭花園在去年4月首次開盤時,還曾一次性推出108套300-400平方米的大平層,均價在5萬元/平方米,裝修標准為8000元/平方米,目前這些房源仍然在售。據該樓盤負責人稱,目前這些大平層房源也較6月時提價約10%。
中房信分析師認為,上海玉蘭花園3.6萬元/平方米的價格並不算便宜,這一價格可以在內環買公寓了,但綠城的產品一直做得較好。而且,該樓盤此次推盤的營銷策略比以前也提高不少,『融創的經營策略一直是比較靈活的。』
上海盤谷房地產有限公司總經理宋海稱,玉蘭花園的性價不錯,72套售出50套以上,應該算很不錯,『價格上漲5%,還算比較適當合理,這種漲法是象征性的,不是傳統意義上的漲價,可能跟營銷策略有關。』
『只能賣這個價格』
較高定價與拿地成本不無關系。
上海玉蘭花園相關負責人介紹,該樓盤是2009年下半年拿的地,當時的樓板價約1.9萬元/平方米,建安成本約4200-4300元/平方米,而6000元、8000元的裝修標准也是實價,『放在正常的市場環境中,這裡的公寓價格起碼4萬元/平方米以上。』
薛建雄也說,該樓盤當年拿地時是當地的『地王』,當時周邊的房價也達不到1.9萬元/平方米,川沙的房價在1.3萬-1.4萬元/平方米,『當時樓市正高歌猛進,這一板塊出了好幾個地王,一下就把周邊房價拉上去了。到2010年底,唐鎮、川沙的房價最高曾接近2.5萬元/平方米,目前已回落至2萬元/平方米左右。』
某上市房企營銷總監亦稱,唐鎮板塊是發展中的板塊,尚不成熟,現在推出的房子較所謂的『國際居住社區』還相距較遠。因此綠順目前只能賣這個價格,『不過打了9.4折以後,實際價格和4月時還是差不多的,50套以上的銷售成績應該說很不錯。在當前市場環境下,算是適銷對路。』
該營銷總監說,照1.9萬元/平方米的樓板價看,上海玉蘭花園賣公寓應該是不賺錢的,要靠大平層銷售來拉回利潤,『當年仁恆也在唐鎮拿了一塊地,但一直沒動,希望能漲上來。綠城因為財務成本壓力大,只能先動,所以沒賺到多少。』
據該營銷總監說,玉蘭花園周邊普通一手樓盤的價格在2萬元/平方米,但綠城的品質確實較高。
薛建雄亦稱,樓盤在前期以較低的價格銷售,可以先把成本收回來,減輕財務成本的壓力。
除了玉蘭花園,同樣在上周末入市的還有位於閔行的保利茉莉公館[最新消息價格戶型點評]。
早報記者昨日從該樓盤售樓處了解到,茉莉公館此番加推了20套兩房房源,均價在22500元/平方米,銷售人員稱,包括前期房源在內,『一共賣了八九套。』