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中國房地產調控其實並不難,可謂唾手可得——只需要把包括住房總量、購房信息和住房空置率在內的基本信息一公開,房價就會直線下跌,效果甚至大大超過千呼萬喚未出臺的房產稅
中國房地產市場是否存在價格泡沫?儘管城鎮房價收入比、租售比和房屋空置率這三個重要指標都遠遠超過國際水準,強有力的佐證了房價泡沫的既成事實,但由於相關數據缺乏準確性和可信度,再加上規模龐大的灰色收入的存在,在這種情勢下談論中國存在房價泡沫,往往被指不合時宜。
樓市信息爲何不對稱
有一個事實可能誰都無法否認,那就是中國房市信息嚴重不對稱:一是住房總量信息不透明,自市場化改革以來,究竟建造了多少住房,沒有一個有公信力的權威數據;二是缺乏詳細購房信息,究竟市場上的住房是什麼人購買的,投資投機性購房佔到多大的分量,沒有公開的權威數據;三是住房空置率信息空缺,究竟市場上的住房有多少在空置,也沒有公開的權威數據。
信息是自由交換的核心要素。衆所周知,價格傳導是市場優化配置資源的基礎機制,毫無疑問,沒有價格傳導,就不會有市場對資源的優化配置。但比價格傳導更基礎的是信息傳遞,一個價格的形成首先就是對信息的掌握,如果沒有及時而準確的信息傳遞,甚至信息嚴重不對稱,就難以形成準確的價格,市場對資源的優化配置就會是一句空話,錯誤的價格甚至形成巨大的誤導,招致資源的嚴重錯配。
西方經濟學對信息的極端重要性還是胸中有數的。計劃體制是如何被駁倒的呢?道理可簡要歸結爲規劃不如變化、信息永遠不完全。早在《國富論》中,亞當·斯密就強調了這一點,弗里德里希·哈耶克後來作出更明確的重申,核心就是:熙熙攘攘,你來我往,個體在市場上是分散的、多樣的、易變的,從而決定了沒有哪一個人、哪一個機構能隨時掌握充分的信息,進而決定了計劃體制之不可行。實際上,信息永遠不完全只是駁倒計劃體制的必要條件,但西方經濟學的確從一開始就扼住了信息之咽喉。
具體而言,中國房市信息嚴重不對稱又是如何形成的呢?一是房地產商有意無意製造信息不對稱,三十六計差不多全使上;二是消費者無序購買加劇信息不對稱,傳統“安居樂業”心態和美式按揭消費對形勢推波助瀾;三是媒體輿論及專家言論鞏固信息不對稱,房地產商的強勢話語權令情勢雪上加霜。
多方博弈話語權
客觀講,房地產商作爲博弈中的一方,有意無意製造信息不對稱,情有可緣。實事求是沒有錯,但由於人性的勢利乃至劣根性,一般的交易者都希望利用信息不對稱做多自己,甚至有意無意散佈迷霧,製造信息不對稱。從媒體報道和揭露的情況看,房地產商——包括開發商和承銷商——還真沒有良心發現的,他們大興、大造、大玩信息不對稱,可謂劣跡斑斑,推假廣告,發假信息,造假現場,搞假按揭,甚至發假調查報告,物色專家學者,大肆炒作,目的只有一個,那就是:需求相當旺盛,供應十分緊張,購房者們,簽單吧!
在與房地產商的博弈中,無論信息,還是實力,抑或輿論,單個的購買者都處於明顯的劣勢。博弈特別需要情緒的穩定,在這一點上,房地產商更是“我佛如來”,端莊安詳得很吶!你一時不買,我還一時不賣,我可以待價而沽,甚至囤積居奇,由於住房的特殊性,它很難隨時間而消耗、過時和貶值,更加之投機的加入,它反而可能隨時間而不斷升值,所以房地產商一點也不急,一點也不躁。
此刻,真正有效的反制措施是購房者集體行動,比如說共同拒絕購房,這可能令房地產商馬上情緒失控。但問題是不可能,房地產商也清楚,購買者一盤散沙,集體行動斷無可能。相反,一個地方房地產商會屈指可數,團結一致倒比較容易,能較快達致集體默契,乃至形成價格壟斷。鄒濤先生曾在網上發起“不買房運動”,但無果而終;於凌罡先生也曾倡議個人集資建房,似乎也無果而終,都沒有對房地產商形成有效反制,連威脅效果也等於零。
事實上,原本畸高的房價已倒逼形成購房者的集體行動,絕大多數家庭買不起房。問題在於集體行動被兩股力量輕易擊破:一是傳統的“安居樂業”心態和“無房不成婚”情結,它使一部分人拼盡全家甚至兩家乃至幾代吃奶的力也要買一套房,從而動搖了共同防線;更要命的是另一股力量,那就是按揭,它允許購房者透支未來,不僅通過資源的非正常轉移爲畸高房價買單,而且極大突破共同防線。兩股力量合併進擊,倒逼形成的集體行動土崩瓦解,畸高房價實現了對普通家庭的各個擊破。
房地產商原本已對購房者佔盡信息優勢——用“人爲刀俎,我爲魚肉”來形容,再恰當不過。隨便在大馬路上找一個神色焦慮的購買者,他知道自己面對多少住房供應者嗎?他知道自己面臨多少購買競爭者嗎?他知道自己的收入在什麼水平嗎?一無所知!雪上加霜的是,將近十年來,媒體或有意鼓吹房地產上漲論,或無意爲房地產上漲論作倀,檯面上活躍的主流經濟學家更是近乎一邊倒地爲房地產上漲論撐腰,有的專家甚至高唱“反對房地產復興就是反人類”,進一步鞏固房地產商的信息優勢。由於房地產業獲得海量資源配置,不差錢,動輒收買媒體和專家,刊廣告,做活動,甚至也秀一些公益與慈善,形成強勢話語權,完全具有把謊言重複一萬遍的能量。普通百姓哪有錢做廣告、做活動、請專家呢?充其量是到網上發泄一下,可即便如此,任志強仍然要窮追猛打,指責住房民怨是“80後”年輕人在“電腦上敲出來的”。
信息公開是刺破泡沫的利劍
市場之所以能夠優化配置資源,正是首先借助於自身克服信息不對稱的優勢。機理上講,沒有對信息不對稱的克服,就不會有市場對資源的優化配置。但奇怪的是,近些年來,在包括住房總量、購房信息和住房空置率在內的基本信息近乎一團黑的情況下,主流財經界卻一直在高談闊論所謂市場優化配置資源。
中國房地產調控其實並不難,可謂唾手可得,只需要把包括住房總量、購房信息和住房空置率在內的基本信息一公開,房價就會出現拐點,甚至直線下跌,效果甚至大大超過千呼萬喚未出臺的房產稅。
房地產經過十多年超級吸金所實現的大躍進,中國住房不是剛需猛烈的問題,而是產能嚴重過剩的問題,住房總量或已大大飽和。最高決策層對這一點應該胸中有數,出於政治審慎,雖然沒有作出“泡沫”的表述,但明確認定房地產市場不健康,要求“促進房價合理迴歸”。從中國房市信息不對稱的嚴重程度看,根本不可能形成良性價格,泡沫不言而喻,沒有泡沫纔是區區怪事。從市場機制的作用過程看,泡沫不是別的什麼,不過是信息不對稱的別名。
挑破房地產泡沫的難度可能主要在房地產之外,甚至也在經濟之外。從近年來被公開查處的一些腐敗官員的情況看,名下房產動輒十幾套甚至幾十套,觸目驚心。由於體制透明度仍然不足和灰色地帶的普遍存在——比如公務員財產公開尚需時日,中國住房信息公開事實上也遭遇障礙。2012年3月,在全國“兩會”上,國務院總理溫家寶所作的政府工作報告也首次明確提出“加快建設城鎮住房信息系統”。但事實是,住房信息聯網到今天也還是紙上談兵。據說,要推遲到年底——那咱們就再等等吧!