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自己花錢買了房子,且一家人住了近30年,李守義萬萬沒有想到竟被已故兄長的兩個兒子告上了法庭,要讓他騰房。李守義後悔當初用哥哥的名字買房,“可難道自己年近五十了,還要領着妻兒住到大街上去嗎?”
兒子不管親爹父親死後來要房
據李守義講,他母親很早就去世了,現在父親去世已經十多年了,半年前哥哥李守全也去世了。
“我哥李守全找了一個外地媳婦,婚後生育了這兩個兒子,孩子一直跟着他媽生活在外地,我哥每月寄生活費。他們夫妻倆感情不太好,兩個兒子因爲不跟父親一起生活,父子之間的感情也不好。後來我哥歲數大了,需要人照顧了,我曾經去外地找過倆侄子,可他們竟跟我說:‘我們早就跟他斷絕父子關係了!”
李守義嘆道:“後來,我哥兩次因急診住院治療,我讓親戚通知了他的倆兒子,可是他們還是沒來北京看望,直到我哥過世。”
辦理哥哥喪事時,李守義通知了兩個侄子。這次他們倒是來了,參加完喪事當天就離京回去了,“哥哥的所有後事都是我料理的。”
借哥哥名買房被侄子起訴騰房
說到這房子,到底應該屬於誰?原來,李守義居住的房屋是他父親單位的,李守義自打出生起就一直在此居住,只不過原來是平房,後來單位拆遷,在原地蓋起了樓房,李守義一家跟着搬進了樓房。
“搬進樓房時,我們一共有五口人。我父親、我們一家三口,還有我哥李守全。”李守義說,他父親在世時父親是這房屋的承租人,產權人是父親的單位。後來父親去世了,因爲哥哥李守全是家中老大,就改李守全爲承租人了。“再後來單位房改,要求買房,我哥和我商量,這房子由我來購買。因爲我一家三口一直在這兒住,在北京也沒別的房子了,而我哥一家就他一個人住在北京。我們說好,我買房後,我哥可以在這兒住。”
到父親單位計算房價時,聽到有人說:“爲什麼不讓你哥哥買呢?他的工齡那麼長,不用交太多的錢;你的工齡短,可要多交錢。”回去後,李守義哥倆一商量,都覺得少交點錢當然好。“所以,我就以我哥的名義辦理了購房手續,我出了全部房款。我哥還給我寫了一份證明,說明這房子是我出資購買的,產權屬於我。”
但憑着房產證上註明的“李守全”的名字,李守全的兩個兒子揹着李守義辦理了房屋過戶手續,並且拿到了新的房本。隨後,他們就到法院起訴,要求叔叔一家立即騰房。 (文中當事人爲化名)
法律診斷
1
出資借名買房應歸弟弟所有
這房子究竟算誰的?涉案房屋應當屬於誰?北京市中淇律師事務所張海霞律師認爲,這要看雙方的約定、出資人以及居住使用人等情況。
從事實上來看,該房屋原來是李守義的父親承租,李守義一家和他哥哥都在此居住,買房時,兄弟倆都符合購買條件,並且產權單位也同意賣給李守義,那麼李守義是具備購房條件的。
李守義與其兄李守全購房時有約定,該房屋由李守義購買,產權歸李守義所有,只是借用了其兄的名字,房屋產權與哥哥無關。李守義有其兄書寫的事實說明,能夠證明該房屋是李守義出資購買的,所有權歸屬李守義。
從購房出資和購房手續上來看,都是李守義辦理的,其兄李守全並未出資,也未參與辦理購房手續。購房後,產權證一直由李守義保管,這是物權所有的公示憑證,其兄並未過問。
在居住使用上,李守義一家一直實際居住於該房屋內,而李守全的妻兒從未在該房屋內住過。
張海霞律師認爲,根據上述事實情況,同時依照《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第十五條規定,當事人約定一方以他人名義購買房屋,並將房屋登記在他人名下,借名人實際享有房屋權益,借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的,可予支持。但是,該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記,或者涉及善意交易第三人利益的除外。“由此可見,涉案房屋應屬於弟弟李守義所有。”
支招:提起確權之訴
張海霞律師認爲,李守義的當務之急是提起確權之訴,列其兄的兩個兒子爲被告,請求法院確認訴爭房屋歸屬自己所有。
李守義應當提交的證據包括:
1.其兄爲他寫的那份證明。用以證明是李守義借其兄之名購房,該房實際產權人是李守義而非其兄。
2.李守義當年購房時的出資證據,包括購房發票和銀行票據等。
3.李守義一直實際居住在該房屋內近三十年的證據,包括戶口簿,水電費,信件郵寄證明等。
4.該房屋原屬於李守義父親的單位,李守義及其兄都具有購買資格。
5.其他能夠說明該房屋真實的購買經過的證據,包括證人證言等,也都可以遞交到法院。
“當然,如果李守義不能舉證證明該房屋是借名購買,而僅能夠證明購房時自己出資,就變成了一種債權糾紛,那麼結果就不一樣了。”張律師說,當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關係,但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定,其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的,不予支持;其向登記人另行主張出資債權的,應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。
2
房屋若歸弟弟騰房之訴當駁
關於騰房問題,張海霞律師認爲,根據物權法規定,所有權人對自己的不動產或者動產,依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。所有權人對物享有所有權的首要權能就是佔有。
“所以,如果該房屋通過確權之訴判定歸屬弟弟李守義所有,騰房之訴也就無從談起,哥哥李守全的兩個兒子的訴訟請求應當被法院駁回。”
支招:中止騰房之訴
對於騰房之訴,張海霞律師認爲,李守義可向法院提出中止審理申請,待確權之訴終審判決後,再恢復審理騰房之訴。
確權之訴的結論如果判定訴爭房屋歸屬李守義所有,那麼依據我國《物權法》的規定,李守義作爲所有權人,首要權能就是佔有所有物。而李守全的兒子關於騰房的訴訟請求應當被駁回。
3
不屬哥哥遺產侄子不能繼承
張海霞律師認爲,如果該房屋判定歸屬李守義所有,那麼其兄李守全去世後,該房屋並不屬於其遺產範圍,自然他的兩個兒子也不能繼承該房屋。
另外張律師特別提示,李守全的兒子們因沒爲其父盡過贍養義務,在繼承其父的其他遺產時,應當不分或者少分。而李守義雖然不是其兄李守全的第一順序繼承人,但因爲他對其兄盡了全部的贍養義務,在分配哥哥的遺產時,可以適當多分。這在我國《繼承法》第十三條中有規定:對被繼承人盡了主要扶養義務或者與被繼承人共同生活的繼承人,分配遺產時,可以多分。
同時《最高人民法院關於貫徹執行<繼承法>若干問題的意見》第30條規定,對被繼承人生活提供了主要經濟來源,或在勞務等方面給予了主要扶助的,應當認定其盡了主要贍養義務或主要扶養義務。
還有一個問題,李守義的哥哥使用了工齡,那麼工齡可否作爲遺產來分配?張律師說,工齡是一種福利待遇,無法計算金錢價值,所以,僅使用了工齡購房的,不能換算爲金錢而使工齡成爲遺產被繼承。
支招:合法繼承遺產
張海霞律師認爲,李守義可向法院提起繼承之訴,要求繼承哥哥遺留的合法遺產。
雖然李守義是其兄李守全的第二順序繼承人,法律規定第一順序繼承人存在時,第二順序繼承人不發生繼承,但因爲李守全的第一順序繼承人包括其配偶和兒子都未對他盡到扶養和贍養的義務,而李守義一家爲哥哥盡了全部的贍養義務,因此,李守義可作爲合法繼承人。
律師提示
進行產權登記保留借名協議
張律師特別提示,房屋作爲不動產,價值相對較大,最好按照房屋登記部門的要求進行產權登記,以保護自己的物權。
如果確實發生了借名登記問題,應當與被借名人寫書面協議,明確約定誰是出資人、誰居住使用、誰借誰之名購房、實際產權人是誰;並且要保留所有相關證據。 (林靖)