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現在有期房和現房兩種選擇,一期現房均價10000元,“現在交錢,現在就籤合同,現在就給鑰匙。”售樓小姐小張十分熱情,而期房便宜一些,最低7000元,均價在8500元左右,但交房日期得在2013年年底或2014年年初。
“溫泉入戶,天然氣入戶,市政水電,一般商品房有的配套這裏都有。”唯一不同的是,這裏是自採暖,在冬季採暖成本略高一些。當然,最本質的區別是這些房子都沒有產權。
對於國家正在清理小產權房一事,小張寬慰道,這裏絕對沒有問題,第一是一期已經入住了,第二是這裏有大批本地村民入住,第三是國家重點清理的是林地耕地建小產權房,白各莊新村是宅基地。
由於手續不全,白各莊新村的房子也不能辦貸款。但由於單價便宜,依然有不少人願意鋌而走險。“整體下來,這裏的房子要比天通苑、回龍觀等區域的商品房每平方米便宜5000元左右,一套90平方米的2居現房也就90萬元。這筆錢在城裏還不夠付個首付。”正在看盤的李先生說,他在昌平科技園附近工作,住在這裏上班很近。
雖然國家三令五申打擊小產權房,但白各莊新村依然賣得不錯。據記者瞭解,一期現房基本已經賣光,僅剩下一些較差的戶型和樓層。二期也被賣得差不多了,現在售樓處正在重點推三期盤。
交易現場
只要交5萬元過戶費就能買賣
如果對白各莊新村還是感到不放心,買房人還可以考慮規模更爲龐大的宏福苑小區。這裏和白各莊新村相隔不過一公里,但規模、氣勢要比白各莊新村大得多。這裏是北京最大的小產權房小區。
走進宏福苑小區,能夠明顯通過樓外立面看出這裏的開發軌跡。黃白塗料外立面的樓開發最早,是在1998年左右舊村改造時建造的。而咖啡色牆磚的樓則是2007年以後蓋的。更新潮的樓現在正在施工中,被稱爲宏福苑南區、北區。幾個小區加起來總計近百棟樓。
“我們這邊已經沒有房賣了,早就賣完了。”在宏福苑產權交易中心記者從工作人員處瞭解到。這個位於小區中的交易中心擔當着爲小產權購房人提供過戶保證的角色。在這裏,只要交納5萬元左右的過戶費,業主就能買賣。
李師傅一大早就到交易中心,辦理入住手續,等着收鑰匙。這個交易中心有時還承擔售樓的作用。“這裏的房子除了產權,其他都沒有問題。這兒絕對不可能被清理,如果清理,這裏居住的幾十萬人去哪裏?”
李師傅抓住機會,在去年買了宏福苑北區的一個兩居室,當時房價11500元。今年以來,房價企穩,現在同一戶型已經漲到了13000左右。李師傅對他的小產權最後被確權很有信心,“這裏規模如此之大,而且發展這麼久了,確權只是一個時間問題。”
這幾年政府要求治理小產權房,但上有政策下有對策。由於面對個人售樓速度慢、風險大,不少小產權房都開始整棟銷售。而接盤對象自然是周邊的政府部門、大型企事業單位。
據記者瞭解,在宏福苑小區,航天部、郵電大學、福田汽車(600166)都曾經整棟批量團購。有些機關甚至買下幾棟樓作爲員工宿舍,用圍牆圈起來單獨開門進出。這些大機構的認可似乎也給項目做了背書,讓散戶對未來的確權更有信心。
生意經
買小產權房社區規模越大越好
“同是小產權,但未來的命運可能不同。”房產中介小林在宏福苑做了幾年中介了。由於小產權不受法律保護,我愛我家、鏈家等房產中介都不願意在這裏開店,宏福苑周邊的房產中介也都是個人的小門臉生意。
“買小產權房,社區規模越大越好,最好是那種百萬級別的社區,一期、二期、三期接連不斷開盤的最好。”在小林看來,小產權房能夠持續開盤,越做越大,說明開發商、村委會“路子硬”。
“還要看村委會實力。有些小產權房就是簡單那一小塊宅基地建一兩棟樓,這種房子雖然便宜,但未來極有可能被清理,如果村裏自己有開發商、物業公司,並能夠自建配套的話,無論是生活便利程度還是保障度都要高不少。”
在小林眼中,宏福苑這樣的小產權房幾乎是“極品”。在宏福苑小區,業主都不用交物業費,開發商答應買房人,房子在確權之前,都不用交物業費。此外,相對於有些小區不便的自採暖,開發商還給小區提供了集體供暖,19元一平方米比市政供暖還便宜。
誘惑
小產權的轉正之路
雖然購買白各莊新村、宏福苑的買房人都期盼轉正,但無論如何,這都是一個漫長的等待。對於這一龐大的人羣、糾結着各種利益關係的市場,政府態度雖然明確,但動作卻遲緩。
2011年11月,《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》發佈,明確指出小產權房不得登記發證。這一政策讓很多購買了小產權房的人倒吸了一口涼氣。
從今年6月到8月,北京開展了一輪針對小產權房的清理活動,重點是佔用耕地、林地等農業用地建房的項目,而像利用宅基地搞商品房建設的並不是打擊重點。對於這些房子,政府頗爲尷尬,不僅牽一髮動全身,而且利益鏈盤根錯節。
“在這場盛宴中,鄉鎮政府、村委會、村民、開發商、買房人、租房人,這些都從中獲益了。誰會一下子去得罪這麼大的羣體?”一名北京開發商告訴記者。“人人都知道便宜沒好貨,如此便宜的小產權房自然沒法和大產權的商品房相比。但是當你看到商品房價格太高,兩限房、經濟適用房和廉租房與你完全絕緣,同時自己的住房夢又難以打消時,你只能去冒險。”
中原地產張大偉認爲,中短期來看,處置小產權房還是一個盲區,短期內解決不了問題,歷史遺留問題需要慢慢解決。就目前來看,政府的決策是嚴查、遏制新建小產權房,已建已售且成規模的小產權房,短期內可能會被暫時擱置。但這些房子要想轉正,也絕非易事。
釋疑
什麼是小產權房
“小產權房”不是法律上的概念,而是一種約定俗成的稱謂。通常所謂的“小產權房”,也稱“鄉產權房”,是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產,即是一些村集體組織或者開發商打着新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。大多數時候,買房人只有一紙購房合同來證明自己的權利。
據一位熟悉小產權房開發週期的地產商介紹,小產權房不需要繳納類似開發商爲獲取土地交給政府的土地出讓金(其中包括由政府出面徵收農民集體土地支付的徵地費用);此外,由村集體牽頭開發,也省去了開發商環節,而很多小產權的建築商就是本村施工隊。“如此一來,小產權房的開發就又省去了基礎設施配套費等市政建設費用。另外工程設計建設的投入、配套開發建設費用(如學校)、應繳納的稅款、營銷費用等房地產商的成本費用也都大大節省。”這是爲何小產權房會比一般商品房便宜至少一半,有時甚至2/3的原因。