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8月29日,在向十一屆全國人大常委會第二十八次會議作國務院今年以來預算執行情況的報告時,財政部部長謝旭人透露,國務院將穩步推進個人住房房產稅改革試點。謝旭人這番表態,頓時在業內掀起軒然大波。
對政策最爲敏感的資本市場率先反應,房地產板塊突然集體下挫,並帶動深圳股指也陡然直線暴跌,在隨後至收市的時間裏,股指跌幅不斷擴大,進而創出近三年以來的新低。
與此同時,各大論壇、微博上對於房產稅的討論更是鋪天蓋地。一個稅種的推出爲何會令各界產生如此大的反應?尤其是,這一頗受爭議的稅種,距離我們究竟還有多遠?
“隱身”20多年浮出水面
“房產稅並非是一個新稅種,它在中國存在的時間已經有20多年了。”長期爲客戶提供稅務、財務優化方案的北京新財富俱樂部創始人郭勁鋒告訴記者,從1986年起,我國就開始徵收房產稅。郭勁鋒說,之所以許多人從未聽說過它,是因爲設立時爲了鼓勵自住,限制出租,規定對個人自用房產免稅。再加上,多年來許多房屋在出租環節中,並未納入稅務部門監管,才導致在許多老百姓看來聞所未聞。
近年來,爲了抑制不斷攀升的房價和過度擴張的房地產市場,中央和地方出臺了很多調控政策。但對於調控核心的房價,影響甚微。以上海房價爲例,同比2009年16193元/平方米的全市均價,2010年上海新建商品住宅均價大漲三成,已達到21699元/平方米。
這樣的結果,導致調控加碼的聲音此起彼伏,在專家列舉的一些手段中,房產稅改革再度被提及。而改革的核心,就是向自用房產的產權擁有者進行徵稅。
2011年1月27日,重慶市突然宣佈,按照國務院第136次會議決定,國務院常務會議決定部分省市進行個人住房徵收房產稅的改革試點,重慶成爲試點之一。同日,上海市也公佈《開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》。
所不同的是,重慶版房產稅的徵收標的,主要針對獨棟商品住宅和高檔住房。而上海版房產稅則面對所有住宅,但設置了人均60平方米的底限,即超出部分才進行徵稅。
至此,房產稅改革,正式浮出水面。
“試點”擴大的可能性
重慶、上海成爲首批試點後的一年多裏,房產稅改革似乎進入了一個平靜期。不過,近期出現的種種跡象,讓坊間開始揣測,下一批房產稅徵收試點可能會很快出臺。
據報道,從今年7月底以來,國稅總局組織來自全國36個省市稅務系統工作人員,在北京培訓房地產估價技術。一位參與培訓的稅務人員對記者說,培訓的內容很多與未來房產稅徵收有關。這意味着,圍繞房產稅試點的擴容,中央和地方有關部門正在密集進行技術準備。來自住建部的消息顯示,上半年40個重點城市個人住房信息系統全國聯網的目標已完成。這將在支持差別化信貸和稅收政策的同時,幫助政府部門全面掌握與房產稅徵稅相關的房屋信息。
業內人士預期房產稅試點擴軍步伐將加快。媒體報道稱,國務院可能在年末召開的中央經濟工作會議之後批覆房產稅試點,正式實施將從2013年年初開始。
而8月20日,國土資源部官方網站發佈消息稱,據“國家稅務總局相關人士”透露,湖南、湖北兩個最新試點區域的房產稅改革徵收細則正在制定中,房產稅擴容範圍包括個人已購的第二套存量房,徵收的稅率不會太高。雖然,這一消息很快被撤掉,也遭到湖北省稅務系統所否認。但是,早在去年12月在海南召開的全國部分省市財產行爲稅工作座談會,國稅總局財產和行爲稅司司長陳杰就曾透露,2012年要做好四項稅收政策改革,其中一項就是“兩湖”的房產稅試點改革。
甚至連權威媒體新華社也發出了一篇題爲《房產稅開徵技術日漸成熟》的文章,使得人們更加有理由猜測房產稅已漸行漸近。儘管消息面變化如此弔詭,但在許多專家看來,房產稅試點擴大的時間表雖不好猜測,但已經是大勢所趨。而上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博)則認爲,上海和重慶的試點過程中,已經取得了一些經驗,並且試點運行的時間也比較長,所以很有可能推出不同於兩地的新型模式,這一模式很可能是綜合兩地方案後的升級版本。
房產稅徵不徵爭論依然很大
儘管從目前情況來看,房產稅在陸續試點後,最終全面鋪開的可能性非常之大。但是,仍有業界對房產稅是否應該徵收,爭論依然很大。
支持派
房產稅可以抑制房價
知名財經評論人葉檀(微博)是房產稅推出的堅決擁護者,在她看來,房地產泡沫就是投資造成的,投資者手握數套房擡高價格,剛需者纔不得已高位接盤。只有增加持有成本,才能讓投資者把房子吐出來,解決這種兩極分化的問題。尤其是,目前傳聞的“兩湖”版本,已經從交易價改爲評估價,這能杜絕陰陽合同。
楊紅旭也認爲,從發達國家的經驗來看,房產稅不僅具有抑制房價的作用,更有優化稅收結構、減少國民貧富差距、減少房屋空置等功用。
反對派
房產稅不合法
反對聲音中,最大的也是最爲統一的意見,是房產稅不合法。知名財經評論家水皮對記者說,法理上來說,房產稅屬於資產稅,我資產多了,上稅是必須的。但是中國的現狀是,土地是國有的,我們花了大價錢,不過是70年使用權的租金而已,我也沒有所有權,要交也得是政府交,因爲他們纔是土地的所有者和資產上漲的受益者。
經濟學家郎鹹平(微博)顯然是支持這種看法,在他看來,既然中國的土地不是私有制,土地是屬於政府的,並不是購房者的。那麼,什麼房產稅、物業稅等都不合法。
追溯
房產稅擴圍信號清晰
1986年
國務院頒佈房產稅暫行條例,對個人所有非營業用房產免房產稅
1998年
住房制度改革,個人自住房逐漸成爲主流,隨後多年內房產稅多次被提及,但均被擱置
2010年
1月國辦發文,提出加快研究完善住房稅收政策
4月國務院發文,要求財政部、稅務總局加快研究制定房產稅政策
9月有關部委出臺調控措施,提出加快推進房產稅改革試點工作,並逐步擴大到全國
2011年
1月27日上海、重慶根據國務院常務會議精神進行對個人住房徵收房產稅的改革試點
2012年
1月住建部聯合財政部評估房產稅執行效果
2月16日中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在《求是》上發表文章稱,逐步擴大房產稅改革試點
2月18日住建部首提加快推進房產稅
8月29日國務院稱將穩步推進房產稅改革試點
房產稅該咋交?
那麼,按照重慶和上海的具體規定,房產稅具體該咋交呢?中國房產信息集團長春機構的高級分析師趙新宇告訴記者,按照重慶的規定,對於獨棟別墅,不管二手房還是新房,均要徵稅。另外對於房價達到當地均價兩倍以上的高檔公寓也將徵稅。稅率方面,對於房價達到當地均價2倍至3倍的房產,將按房產價值的0.5%徵稅;對於房價達到當地均價3倍至4倍的房產,將按房產價值的1%徵稅;4倍以上,按1.2%的稅率徵稅。
趙新宇說,假設這個政策在長春實施,則意味着購買別墅、或者價格在1.2~1.3萬每平方米以上的房產,就要交納房產稅。而上海方面,趙新宇介紹說,上海市居民家庭新購且屬於該家庭第二套及以上住房的,合併計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米的免徵;而超出部分的面積,按新房交易單價計算的總價之70%,按0.6%的稅率徵收房產稅。也就是說,一個三口之家,如果名下的房產超過180平方米,超出部分就要交稅。
抑制效果還很難說
雖然,房產稅改革被許多專家寄予厚望。但是,從重慶、上海的具體實施情況來看,效果似乎並不明顯。
愛房網的一份報告指出,從2012年3月開始至8月,上海二手房均價從21000元上漲至25000元,漲幅達16%。而新房市場上,上海市新房成交價格從年初的均價2萬元,直到4月開始持續上漲至21918元。之後慣性上漲至7月最高點24348元,漲幅達18%,房價的漲勢仍然沒有停止。再看重慶的房價走勢,許多媒體用價量齊升來形容。金宇諮詢研究員胡向東告訴記者,從目前的情況來看,重慶、上海的房產稅試點方案,對房價的實際走勢影響不大,並未對購買行爲形成太大的壓制作用。而之所以出現這樣的情況,是因爲兩個方案中的稅率過低,範圍過窄,很容易被房價上漲部分所抵消。
除了抑制房價外,房產稅被很多專家賦予的一個功能,就是取代土地出讓金,成爲最爲合理的稅源。素有“任大炮”之稱的任志強的看法更爲極端,他認爲房產稅在短期內可能會壓制購買慾望,但長期有可能會擡高房價,因爲如果房產稅真的替代了地方政府的土地出讓金收入,成爲重要的稅源,那就有動力提高房價。
但是,數據顯示,重慶2011年徵收房產稅約爲1億元~1.2億元,佔當地政府財政收入2900億元的0.04%,重慶土地出讓金收入820億元;而上海去年徵收房產稅3億元,土地財政收入則爲1510億元。對此,著名經濟學家樊綱表示,既然是試點,就難免會出現不理想的情況,不然怎麼會是試點呢。他覺得,這更增加了將試點面打開,力度加大繼續嘗試地需要。
-他山之鑑
外國房產稅如何徵?
美國:是地方政府主要收入來源
在美國,對房地產佔有、處置、收益等各個環節徵收的各類稅項總稱爲房產稅。美國的房產稅有狹義和廣義之分,狹義的房產稅是指對房屋本身徵收的稅,屬於財產稅;廣義的房產稅還包括交易稅,也就是在房屋買賣時要繳納的稅。目前,全美50個州都徵收房產稅,這一稅目是地方政府的主要收入來源,也是平衡地方財政預算的重要手段。徵收房產稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利,因此美國房產稅的收稅主體是郡政府、市政府和學區,聯邦政府和州政府都不徵收房產稅。
韓國:用轉讓所得稅抑制投機
爲打擊房地產投機行爲,韓國政府出臺了更爲嚴厲的房產轉讓所得稅,即擁有2套住宅的家庭在購買房產2年之內出售,要繳納50%的房產轉讓所得稅,擁有3套以上住宅的家庭在購買房產2年之內出售,要繳納60%的房產轉讓所得稅。即使在購買房產2年之後,擁有2套以上住宅的家庭在出售房產時,仍需要繳納6%~35%不等的房產轉讓所得稅。隨着這一政策的出臺,再加上之前的綜合不動產稅,韓國房地產投機現象得到很好的控制,房價也基本得到穩定。
德國:炒房者無利可圖
在德國,只要有房產,一般需交納房產稅,只有當房產是文物,而且維護費用超過房產收益時,可以提出免稅申請。房產稅是地方稅,有專門的《房產稅法》。計算方式相對簡單,是按“統一的徵稅值”乘以3.5%後,再乘以當地確定的稅率。在德國的房地產市場,投機資本難以獲得成功,房市發展穩定。就是因爲德國政府沒有把房地產作爲經濟增長的“支柱產業”。