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8月上海樓市的成交表現,超出不少市場人士預期。
9月2日,金豐[簡介最新動態]易居&佑威聯合研究中心發布的監控數據顯示,8月上海市新建商品住宅成交面積為80.22萬平方米,環比(較7月)下跌6.63%,同比(較去年同期)則上漲41.23%;成交均價為22651元/平方米,環比下跌7.94%,同比則上漲3.13%。
某上市房企副總裁稱,8月的上海樓市剛需成交佔主力,成交量維持平穩、整體均價下降,是政府、市場都樂見的事。
在這位房企副總裁看來,8月這樣的淡季,上海樓市仍能有80萬平方米的成交量,說明9月的樓市會更加樂觀。
他預計,隨著供應量的大幅上昇,9月市場的活躍度還會繼續提高,全月成交量突破100萬平方米可能性很大。
中高端樓盤銷售降溫
佑威機構執行董事黃志堅介紹,8月下旬,上海市商品住宅成交了34.78萬平方米,有『放量』的跡象;成交均價為20932元/平方米,將全月均價拉低至22651元/平方米,較7月24607元/平方米的高位有明顯回落,顯示剛需產品的成交權重在回昇,部分開發商的剛需產品在『金九銀十』前已搶先入市,以規避可能發生的競爭。
剛需產品成交權重的上昇,意味著中高價位房源成交量大下滑。
據佑威統計,8月,上海單價在4萬元以上的商品住宅成交量較7月下跌了23.72%,單價在2.5萬-4萬元的商品住宅成交量較7月下跌了14.04%。而單價在2.5萬元以下商品住宅成交量較7月僅下跌了1.27%,至55.75萬平方米,在總成交量中佔比達69.49%,是成交的絕對主力。
黃志堅認為,成交結構的變化,是8月上海房價下跌的主因。
某大型品牌房企營銷負責人直言,進入8月後,上海中高端樓盤的銷售表現已沒有6、7月時那麼好了,像曾在6月刮起銷售旋風的中海[簡介最新動態]、仁恆等標杆項目,都出現了銷售放緩,來訪量下降的情況。
『現在購房者對中高端房源的價值預期、昇值預期有所降低,對優惠幅度的預期有所提高,成交周期也有所拉長。』上述大型品牌房企營銷負責人說。
華潤新江灣(社區網論壇商鋪)九裡相關人士介紹,該樓盤在8月加推的30套256平方米精裝修大平層,目前售出近20套,雖說銷售情況總體還行,但沒有5月第一次推166平方米大平層時那麼火。
『目前總價800萬元以內的中高端房源好賣些,1000萬元以上賣起來有點難。』該相關人士說,該樓盤在9、10月份還會再加推一批房源,可能是面積更大的大平層樓王,也可能是面積較小些的214平方米大平層,『樓王的面積在300平方米左右,總價在1200萬元以上,銷售起來有難度,所以還在考慮當中。』
政策預期『嚇阻』作用
除了預期改變,8月也是樓市的傳統淡季。
某上市房企營銷總監稱,由於客源量較少,越是中高端樓盤越會慎重選擇推盤的時機,而剛需樓盤對推盤的時間選擇則要求較低。8月天氣炎熱,是樓市的傳統淡季,中高端樓盤成交佔比大幅減少,可能跟上述特性有關。
某外資中高端樓盤營銷負責人也稱,8月天氣炎熱,中高端樓盤推盤量很小,客戶看房意願也不高。
黃志堅還提到,中高端房源成交權重的降低,或表明市場對政策和樓市走向的預期改變,短期的波動已基本穩定。這和前一階段官方屢屢表態穩定樓市預期有關,特別對非剛需的投資、投機型買家而言,起到了不小的『阻嚇』作用。
前述上市房企副總裁也認為,中高端房源成交量的下滑是政策輿論變化,導致市場信心下降所致。
不過,上述上市房企營銷總監稱,9、10月份是樓市傳統旺季,各方面條件較好,不排除中高端樓盤繼續加大營銷,『隨著"金九銀十"的到來,剛需、中高端樓盤的成交會比較大。』
在他看來,中高端樓盤在9月的成交佔比會較8月有所提高。
前述上市房企副總裁則判斷,中高端樓盤的成交表現應會介於7月與8月之間。
不少開發商頗為振奮
而8月最終逾80萬平方米的成交量,也讓不少開發商頗為振奮。
上述上市房企營銷總監直言,8月80萬平方米的成交量很健康也很喜人。同比增幅很高,說明同處於調控期面對基本相同的樓市政策,今年的市場已較去年有很大改善,而比7月減少了7萬平方米,也是淡季因素使然,很正常。
宋海也說,受到價格上昇、供應不振影響,8月80萬平方米的成交量確實出乎一些市場人士的意料。
他認為,9月是全年營銷的主戰場、重頭戲,預計會有一批全新剛需樓盤入市,成交應該很樂觀,『可能有些開發商會根據自身現金流情況做些價格調[最新消息價格戶型點評]整,但剛需項目漲價不會成為普遍情況,市場定價還是會以平穩為主,也不排除一些樓盤出現先漲價再打折的情況。』
業內人士判斷,8月末有一批單價1.5萬元的樓盤入市,啟動了9月市場,『市場的回暖一般都先從低價樓盤開始,再帶動周邊其他價位樓盤的銷售。8月剛需樓盤表現不錯,會為9月樓市奠定基礎。如果9月樓市剛需成交量大幅走高,那麼10月仍將會面臨價格壓力。』
據黃志堅稱,數據顯示,上海樓市供求關系仍存在結構性失衡的問題。部分剛需和改善型產品總體上存在著供應偏緊的狀況,價格有上漲的壓力。