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在過去的30年裏,中國經濟經歷了從全面落後走向快速騰飛再到今天糾結難行的全過程。當中國處在經濟高速發展階段時,幾乎每個行政區劃單位都在謀劃或實施着城鎮化建設,伴隨改革開放而來的歷史性契機爲我們打造出今天最受關注的“支柱”產業——房地產,特別是住宅業。土地出讓金佔地方財政收入50%以上,房地產業貢獻60%以上的地方稅收等現象比比皆是。但2008年以來全球金融危機持續發酵,2009年誕生了被稱爲“史上最嚴厲的調控政策”,實行限購、限貸、限融資等一系列行業限制性措施,住宅市場迅速降溫並進入冰凍時期。面對風光不再的住宅市場,房地產業面臨全面洗牌,曾經過分依賴住宅開發拉動經濟的地方政府不得不開始面對沒有房地產的日子,即後地產時代的來臨。
區域經濟發展進入後地產時代並非意味着“去地產化”,因爲任何產業生存與發展都無法離開土地的支撐,所謂後地產時代歸根結底是產業結構的調整和優化,各產業之間平衡發展。如果說住宅市場面對的直接客戶就是純粹的消費者,那麼工業(產業)地產則是更多爲企業,特別是實體企業爲提供服務支持,爲地區價值的提升提供一個完備的運營模式。
從區域經濟規劃的發展和城市化建設來看,經濟的發展離不開產業的支撐,沒有產業的支撐和持續的經營,再龐大的地產投資也是短期行爲,只能創造出睡城和空城,房地產本身並沒有生命,關鍵是服務於誰,服務於什麼,因此我們要找到產業園區項目的靈魂和引擎,讓房地產對經濟的發展產生支撐的作用,這也是地區經濟在後房地產時代所面臨的核心問題。一是產業項目的升級,由製造業向支持性、服務性、戰略性的產業升級;二是產業結構的升級,在園區內要形成二三產業的互動,補充,完成這個產業功能的互補和多元化。城市的空間需要城市的聚合和優化,需要進行產業結構的調整,比如說北京、上海這樣的一線城市,要重點提升服務經濟的比重,而二三線城市需要進一步加快工業化的進程,重點發展第二產業,這是城市的空間的選擇。城市空間的內部,中心城區需要進一步的發展高端的服務業,而城市的郊區實現退城進園區,形成特色的產業體系,發展第二產業。
產業的發展模式是對經濟規律本身的把握,必須要符合社會發展的規律。在傳統的產業園區開發模式下,政府進行整體的規劃,園區的一級開發,招商引資,然後企業根據投資的需要自行選址、設計、施工。這種模式下存在幾個問題:政府面臨的招商效率比較低,談判的時間比較長,形成聚集效應時間比較長;土地利用效率比較低;規劃實施不統一,各個地塊的規劃、設計、開發的進度不統一,難以形成園區整體的形象;後續的管理比較難,政府對企業後續的管理缺乏手段,這是我們政府在實踐當中遇到的一些問題。產業園區在某種程度上是一種公共產品,政府作爲公共服務的供給方這一角色不變,可以通過委託經營讓企業成爲實際的生產方和運營方,避免因政府與企業角色錯位而帶來的低效率、高成本等負面後果。
總之,在區域經濟發展過程當中,城市沒有產業的支撐前景是暗淡的,城市如果沒有高端產業的載體和產業的升級和聚集是虛無的。後地產時代的歷史使命在於——以地產服務產業,以產業繁榮城市。