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如果自己沒有購房資格,可以通過註冊一家公司來“借殼”買房。近日,有些媒體開始風傳房地產公司打着可以“借殼”買房的名義,吸引沒有資格的購房人。這個消息,讓在北京漂了8年,卻因爲頻頻跳槽沒有連續納稅社保證明的小杜動了心。
本週末,記者跟隨小杜連跑了多個諮詢、代辦公司,得到的結論卻是,“借殼”買房不僅不是一條捷徑,反而要爲支付後續的費用多掏幾十萬元。“這也太不值了!還不如去買50年產權的商住兩用樓。”奔波了兩天以後,精疲力盡的小杜得出瞭如上結論。
第一道坎:
“借殼”買房得用全款
在朝陽區望京一家諮詢代辦公司中,小杜見到了比他還年輕的諮詢人。諮詢人先潑了他一盆冷水:以一套200萬元的住宅爲例,如果業主想要通過註冊公司購買房產,首先就要至少存入200萬元的註冊資本金,如果只註冊一個3萬元的公司,隨後或者要辦理增資197萬元的手續,或者要按照收入197萬元的標準納稅。
但這也意味着,用公司名義買房很難辦理房貸,只能一次性付全款。
“如果真有200萬全款,我還不如干別的去,何苦還買房呢?”小杜說。
諮詢人轉着筆,不緊不慢地回答說,想要貸款也成,但個人賬戶的公積金和商業貸款利率優惠肯定享受不了;如果要走中小企業抵押貸款,首先得有抵押物,一般利率爲10%左右。“抵押貸款利率可以比國家基準利率上浮最高30個百分點,你要是買首套房還能打折,這一漲一降得差了小一半。”諮詢人說。
再加上如果用公司名義貸款,是不能直接買房的,諮詢人建議小杜想想別的辦法,“畢竟貸款利息高,時間又短,還不如等到有機會時,踏踏實實用自己名字買房。”
第二道坎:
不享受契稅優惠
走出這家公司後,小杜有些沮喪,但並沒死心。
“我想着房子總得買,這會兒出手合適。”在搖搖晃晃的696路公交車上,小杜奔向了下一個代辦公司。他在網上查詢到,這家位於安慧橋的代辦公司,曾經辦理過替公司買房的業務。
“你要買多大的房子?值多少錢?才200萬?”代辦公司一名留守的員工聽到這個,都不願給他開門。
但禁不住小杜磨,這名員工給他透了點兒“底”,有些公司購房,本來就不是走這種“借殼”流程,而是公司老闆自己沒有購房名額,因此借用公司名義買了自住。
“甭說全款貸款了,就連契稅都沒有優惠,多掏的那幾萬塊錢,你自己琢磨用不用掂量掂量。”這名男員工說。
小杜隨後打聽到,到了繳納契稅時,無論這套房是否符合稅率優惠標準,都要按3%繳納契稅。相當於一套200萬元的房子,要交6萬元的稅。小杜即使作爲法人代表名下又無房,也不能按照“首套”標準認定。
按照這名員工最後開出的報價單,如果購房人鬧不清楚那辦公司林林總總的手續,還得找個代辦公司代辦,整套手續辦下來,還得交500元的代辦費。另外,購房人自負取照費用1600元、刻章備案800元、驗資費用1500元,組織機構代碼費用30元,如果購房人本身找不到公司營業地址,還得繳納一年3000元的“租地”費用,整體計算下來,少則4000多元,多則近萬元。
在記者隨後查詢到的另外一家公司也給出了報價。業務員說,首次繳納的契稅並不是大頭兒,而是爲了維持這個公司所需要的費用。如果是註冊資本金爲200萬元的空殼公司,如今還要安裝稅控機,一年的費用大約爲1.7萬元;記賬費優惠後一年2400元,正規註冊地址“租地費”一年1.2萬元。整個算下來,每年花費3萬元左右。“如果企業不進行運營,則不需要繳納營業稅。如果以後還有運營的想法,最好每個月交10元的營業稅,一年交200元左右的個人所得稅,可以用來表示公司還在運營。”該工作人員表示。
就算不爲這個公司交營業稅和個人所得稅,以小杜目前所在公司已經爲他繳納兩年社保計算,他還得再踏踏實實幹3年,才能獲得購房資格,這3年中維護“空殼”公司的成本,大約爲6.5萬元到9.5萬元之間。
第三道坎:
過戶給個人不容易
眼看着多掏了3萬元契稅,又得多掏近10萬元的後續費用,小杜陷入了沉思。可沒過多久,他眼睛重新亮了起來:“如果我以公司名義把這套房獎勵給自己,再註銷公司不就完了?”
“沒那麼簡單。”一家正規會計公司相關負責人接受記者採訪時表示,如果小杜以個人名義接受公司價值200萬元的“獎勵”,首先面臨的,就是繳納45%的個人所得稅,也就是90萬元。
記者計算後發現,如果要規規矩矩交了這90萬元,意味着小杜買一套200萬元房屋的費用,已經漲到了300萬出頭。
小杜還打算,以自己借錢給公司運營,公司宣告破產,自己再以房屋爲抵押物給自己“還賬”。“但一個公司的法人代表也是你,借款給公司的人也是你,這不合理。”這位負責人說。這是偷稅漏稅的一種,是嚴重的違法行爲,風險極大。
“那如果以公司名義原價賣給我成不成呢?要不也太不值了。”昨晚,小杜還不死心,繼續追問着記者。
一位房屋產權交易部門相關負責人給出了答覆:如果購房人仍舊沒有購房資格,仍不具備“被賣房”的條件,以公司名義購房雖然不屬於限購範圍,但風險極大,不建議購房人鋌而走險。(記者耿諾實習生陳諾)