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“虧本賣房”的現象正在滬上不斷出現。8月初,上海嘉定區曾經的地王項目常發豪庭國際以低價開賣,房價甚至低於開發商當年拿地的樓面價。與之情形相似的還有中海[簡介最新動態]長風板塊的紫御豪庭,其售價也接近成本價格。
近期開賣的各個“地王”,往往都是在2009年底拿的地。因為當時房地產市場火熱,開發商爭先恐後搶地,“地王”層出不窮。幾年之後,這些項目紛紛到了發售階段,而其售價卻得不到市場的支橕。
多位房地產業內人士分析認為,由於中央房地產調控政策一直堅定不放松,加上市場需求委靡不振,上海的房地產開發商們正在選擇“以價換量”,加速回籠資金。
“賠本賺吆喝”
8月初,由常發集團開發的,位於上海市嘉定區的常發豪庭國際項目開始發售,其最低售價只有11588元/平方米,這已經低於開發商當時拿下這一地塊的樓面價,後者超過了1.2萬元/平方米。
嘉定區位於上海西北近郊,在規劃中是上海的“汽車城”。隨著區域經濟的發展,嘉定的居民數量不斷增加,而嘉定的房地產項目數量也非常可觀,尤其受到剛需客戶的歡迎。常發豪庭國際的銷售人員向《中國經營報》記者透露,項目中售價低於樓面價的是位於底層的幾套商品房,而且這些房屋在開盤後不久就售罄。現階段,常發豪庭國際的售價在1.4萬?1.5萬元/平方米這一范圍。房型面積包括137平方米的較大戶型,總售價約為190萬元。
“即使是賣1.4萬元/平方米,我們還是虧的,如果房價在1.8萬元/平方米以下,就是低於成本價賣房。”上述售樓人告訴記者。他告訴記者,之所以在開盤時打出低於樓面價的價格,目的是“賠本賺吆喝”。
常發豪庭國際低價開盤也確實贏得不少的關注,銷售人員認為,“面包賤過面粉”,這是該樓盤在嘉定地區比別的樓盤更受關注的重要原因,這將有利於銷售。常發豪庭國際的這一做法並非孤案,中建、中海等開發商在上海的項目,同樣以接近成本的價格售賣。
縱觀這些開發商手中的地塊,大部分都集中在2009年。當時,地王層出不窮,有些地塊的溢價率高達300%以上。然而好景不長,隨後在2010年末,嘉定區就曾出現過開發商高價拍地後無力開發、退回政府的現象,隨後又以更低的價格被其他開發商拿下。
資料顯示,從2009年10月到2010年1月,嘉定區連續出現了7幅樓面價破萬元的住宅地塊,其溢價率都在300%以上。而嘉定新城中心區的地塊,溢價率甚至達到了425%,刷新了當時住宅用地的溢價紀錄。
中國房地產信息集團分析師薛建雄向記者表示,正是近期上海房價的走勢造成嘉定出現虧本賣房,甚至房價低於樓面價的原因。事實上,嘉定此前的地塊被造出許多概念,炒作過度。而浦東的迪斯尼板塊等地亦出現了低價被爆炒的現象,預計未來幾年,這些地塊建成後都很難得到房價的支橕。
薛建雄認為,開發商之所以願意虧本賣房,並不僅僅出於回籠資金的需求,而是基於對資金成本的掂量。薛建雄為開發商算了一筆賬,“現在房價1.2萬元/平方米,如果五年之後漲不到1.7萬元/平方米,資金成本就收不回來,還不如現在賣掉。”
為繼續拿地准備資金
新房和二手房的價格如今同時處在低迷的狀態。21世紀不動產近期的一份報告顯示,截至8月下旬,受到掛牌減少、政策預期不明等因素的影響,上海二手樓市的交投處在降溫的氛圍中。統計數據顯示,2012年8月前26天上海新建商品住宅成交63.9萬平方米,較7月份同期回落8.7%。
一個略顯積極的信號是,在買方市場需求退潮之際,婚房剛需、置換型買家正在入市購房,成為了支持8月成交的主要力量。21世紀不動產研究顯示,雖然婚房剛需需求出手力度不減,但其他剛需買家則因為政策預期不明、價格上漲等因素轉為觀望。這也造成了開發商一方心態的轉變,加快銷售成為了當務之急。
中房數據研究院執行院長陳晟告訴記者,具體到上海嘉定地區,這裡曾經歷過一段拿地的高峰期。當時房地產企業對市場的走向判斷有所偏差,對政策更加缺乏准確的預期,因而拿地比較衝動。
其實早在嘉定這個樓盤之前,在上海周邊的太倉等地區,已經提前出現了售價低於成本的現場。
“拿地成本過高了,市場只能通過降低價格來吸引客戶,從而實現資金鏈的快速回籠。”陳晟認為,有些開發商其實是因為近階段看到了售價更低的土地。因而他們寧願賣房虧損,也要抓緊獲得資金,從而繼續拿地,儲備土地。
即使是這種行情之下,嘉定區仍然是房地產開發商競爭最為激烈的地方。業內有一種說法是,“上海剛需看嘉定,北京剛需看通州”。普遍認為,嘉定的房價即使委靡不振,也不會跌到很深。首先是由於嘉定新城的建設是政府著力主導、最為重視的項目;此外,嘉定汽車城始終是一個熱點,不會因為炒作而改變。
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔認為,雖然樓市已處在政策收緊預期的警戒線邊緣,但8月前26天新建住宅成交同比仍提昇了近46.2%。就目前的“反季”成交勢頭看,預計至月末其較7月份的成交水平相差不遠,而後“金九銀十”期間的量價走勢則更是令人期待。
陳晟告訴記者,形成嘉定房地產市場如今格局的原因與形勢密不可分。2008年,國際國內經濟低迷,土地市場更是跌到谷底。而在隨後的四萬億刺激計劃出臺後,2009年,樂觀情緒突然爆發,市場出現大逆轉。也正是2009年的高地價,使在嘉定布局的開發商如今面臨巨大的壓力。