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據經濟之聲報道,備受關注的北京CBDZ15地塊項目傳出最新消息,中信地產計劃在這個地塊上打造“中國尊”項目,高度達528米,總投資240億元,2016年封頂,建成後將取代國貿三期成爲北京第一高樓。
不只是在北京,今年以來二三線城市打造地標性“摩天大樓”的消息也不短傳來,長沙、武漢、海口、昆明、貴陽等地所規劃的“摩天大樓”也從300米到800米節節攀升。全國各地“摩天大樓”熱潮背後,到底是理性還是狂歡?
中信地產北京投資公司總經理劉鑫介紹,這個即將超越國貿三期,成爲北京最高建築的“中國尊”項目,創意來自於一種中國古代的禮器,要體現一種莊嚴肅穆的感覺。好創意需要真金白銀來打地基。除了拿地的63億元,中信地產未來4年還將爲“中國尊”項目再投入240億元。
如此大手筆,資金來源是否有保障?投資是否能夠順利收回?對這些疑問,業內人士普遍認爲——都不是問題。21世紀中國不動產副董事長盧航介紹,北京寫字樓租金近兩年上漲很迅猛、需求旺盛,從這點來看,中信地產“中國尊”項目的時機把握得很好。
盧航:在北京的特殊情況下,這個項目成功的概率非常大,最近大家可能沒有注意到,CBD裏寫字樓的租金漲幅非常驚人,兩年內幾乎翻了一倍,CBD明顯的高檔寫字樓的供應非常緊缺,所以從需求上毫無疑問是一個明顯的空檔期。我相信資本市場上有很多人願意支持這樣的投資。
除了北上廣深這些一線城市,現在全國各地的中心城市似乎也正在悄然進行着一場“摩天大樓”的暗戰。武漢投資300億元建造606米高的“武漢綠地中心”;長沙規劃的“遠望大廈”,要比現在的世界第一高樓、828米高的迪拜塔還有多出10米;而GDP總量剛破1000億元的貴陽,卻規劃了17座摩天大樓。
相對於對北京建摩天樓的樂觀,地產界人士對二三線城市目前的“摩天大樓”狂歡,都表露出一種隱隱的擔心。偉業我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉就說:“北京因爲國際化的程度,以及這麼多年的規劃、開發建設,已經具備了一定的基礎了。但是其他的一些城市,新規劃的這些商業中心,過度集中的一些高層建築,有一定的泡沫因素在裏面。”
有測算顯示,超高層建築維護費用是一般建築的3倍以上,沒有足夠的財力根本無法駕馭這個龐然大物;超高的維護成本自然會推升摩天樓的租金,摩天樓的低入住率問題困擾很多國家——儘管“迪拜塔”是阿聯酋的驕傲,但在西方媒體的視角中,卻用“鬼樓”來嘲諷它的低入住率。因此,對於中國的二三線城市要建造摩天大樓的熱情,盧航感到很費解。
盧航:北京、上海這種大城市跟一般的二三線城市的差距是非常大的。我覺得越往下走,風險肯定是越大。如果一窩蜂都上馬摩天大樓,肯定不是什麼好兆頭。這些地方是否有這麼多的需求去支撐?是否有這麼多的企業需要這麼高檔的寫字樓?
在這一切“逆市場”的不經濟行爲背後,在房地產協會副會長朱中一看來,都有一個強有力的手在支撐,這就是——地方政府。
朱中一:現在有些地方不免有些形象工程在裏頭,凡是搞城市綜合體的、超高層建築的都是地方政府的驅動力,它想搞一個標誌性建築,你看我長沙有一個建築在中南地區是第一高樓,這多帶勁啊,提高知名度,各地有一些攀比的心態。一個城市的輻射能力、區域價值是依託於綜合因素,並不是房子高就有輻射能力的。現在中國超高層越來越多,以後怎麼弄,我很發愁。
在地產界從業多年的北京智邦信達投資顧問公司董事長孫智羣認爲,在“土地財政”的影響下,摩天大樓成了地方政府擡升地價的有力手段。
孫智羣:很多時候地方政府爲了招商引資,它也需要有一些由頭,如果有這些中央經濟區、CBD的項目,可以把整個區域的地價、投資關注度都加以提升。
清華大學中國與世界經濟研究中心研究員袁鋼明說,中國現在的摩天大樓熱潮,其實跟半個多世紀前的美國、七八十年代的日本很相似,都有這樣一個階段。但很大的不同是,美國和日本的摩天樓時期,更多的是企業行爲。
摩天大樓建設週期長,資金需求量大,因此袁鋼明擔心,在政府推動下的摩天大樓,在當前經濟下滑、財政收入增速減緩的情況下,是否具有可持續性。
袁光明:摩天大樓實際上應該是企業來投資,不是一個政府來建的,存在一系列購地、融資、出售的經營環節,背後跟地方政府的各種擔保,使企業能夠獲得貸款等有很大關係。但地方政府的支持是不保險的,如果這種支持斷裂的話,那就不排除出現風險。
在當前全球十大摩天樓中,中國佔有5座。而且未來3年,平均每5天就有一座摩天大樓在中國封頂。5年後,中國的摩天大樓總數將超過800座,達到現在美國總數的4倍。
國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員張立羣認爲,這跟我國正處在加速推進城市化的發展階段直接相關,從積極的方面看,這正反映了各地發展經濟的動力和熱情還很強大。
但張立羣同樣認爲,城市發展更應該考慮長遠,如何能夠讓城市擁有更合理的佈局、更強大的功能來承載製造業、服務業的發展,承載越來越多的城市人口更舒適的生活。
張立羣:不僅是地標性的建築我們要加快速度,更重要的就是地面以下的設施更應該加強,像大型的城市地下排水系統,地鐵等立體交通體系等等,這些體系建立起來,是給子孫後代留下一些長久使用的設施。所以說摩天大樓並不見得是壞事,但是僅僅靠摩天大樓是支撐不起來城市功能的。
“危樓高百尺,手可摘星辰”,中國古人的夢想,在當代中國人這裏變成了現實,某種程度上也成爲中國復興的標誌。但我們是否也應該反思,當前歐美髮達國家都在反思當時的城市發展路徑,而我國能否避免重走老路?
1999年,德意志銀行駐香港分析師勞倫斯首度提出了“摩天大樓指數”的概念,因爲他發現——經濟衰退或者股市蕭條,往往都發生在新的摩天大樓落成的前後。—一般情況下,政府寬鬆的貨幣政策,往往會鼓勵一些大型項目的產生,但是過度投資和金融投機也會相伴而生,當泡沫即將危機經濟時,政策就會轉爲緊縮來應對危機,這也就使得摩天大樓的完工,成爲政策轉向與經濟衰退的先兆。
由此,“摩天大樓指數”也被稱爲“勞倫斯魔咒”。也許這是一種巧合,它更大的意義,也許在於更多地在於爲投資者供應了一種區別於常規的思想方法,爲世人敲響了警鐘,使人們可以更理性地進行投資。(記者王浩)