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進入9月,樓市是否如期迎來傳統銷售旺季“金九銀十”引起各方關注。國務院總理溫家寶日前在天津考察保障房建設時強調,“房地產市場調控仍處於關鍵時期,鞏固房地產市場調控成果,需要堅決遏制投資投機性購房需求……”。分析認爲,樓市政策調控仍未放鬆,購房者觀望情緒依舊濃郁,“金九銀十”能否如期而至,仍然存在着較大變數。
溫家寶:已建成的保障房要儘快投入市場
中共中央政治局常委、國務院總理溫家寶8月31日下午在天津考察保障房建設時強調,衡量安居工程進展好壞、水平高低,不能只看開工數,也不能只看竣工數,而要看是否及時投入市場,解決羣衆的迫切需求,質量和服務羣衆是否滿意。
溫家寶在考察時說,2009年至2011年底,全國共開工建設城鎮保障房2100多萬套,基本建成1100萬套。保障性住房覆蓋面從2008年不足4%提高到11%,這項工作得到了廣大羣衆的衷心擁護。事實證明,保障性安居工程是民生工程,是發展工程,也是民心工程。
溫家寶強調,做好保障房工作是穩定房價、鞏固房地產市場調控成果的重要支撐。本輪房地產調控已經持續兩年,取得了明顯的成效,房價過快上漲勢頭總體上得到遏制。但是,房地產市場調控仍處於關鍵時期,鞏固房地產市場調控成果,需要堅決遏制投資投機性購房需求,更重要的是增加住房有效供應,包括普通商品房和保障房供應。
溫家寶強調,已建成的保障房要儘快投入市場,如果建成的保障房放在那裏不能使用,或者羣衆使用不滿意,既解決不了羣衆的困難,也不能發揮保障性安居工程推動經濟增長的作用,就不能說是合格。
溫家寶說,要高度重視保障性安居工程規劃、建設、分配幾個關鍵環節。
第一,建設環節除了要按期進行施工外,最重要的是保障質量。要把質量作爲安居工程的生命線。
第二,分配和管理環節,必須建立嚴格的制度和規範的程序,體現公開、公正和透明。申請、受理、審覈、公示每個過程都要做到公平,才能保障結果的公平。
第三,佈局和配套設施必須擺在重要位置。保障性住房規劃選址要充分聽取羣衆意見,充分考慮羣衆交通、上學、購物、就醫等實際問題。配套設施和保障房要同步規劃、同步建設,不僅讓羣衆租得上、住得上,還要讓羣衆實實在在感到生活方便。
樓市“金九銀十”是否如期而至存變數
時間已進入9月,傳統樓市銷售旺季“金九銀十”即將到來,開盤量上漲、看房人增多,一些區域回暖趨勢明顯,衆多開發商都希望藉機實現“翻盤”。但與此同時,樓市政策調控仍未放鬆,購房者觀望情緒依舊濃郁,市場對樓市下半年走勢尚未形成定論。分析認爲,樓市“金九銀十”能否如期而至,仍然存在着較大變數。
據《中國證券報》報道,5月以來樓市成交快速回暖,6、7月一線城市銷售量達到高點,令開發商對即將到來的“金九銀十”充滿期待。從今年“金九銀十”的銷售策略來看,由於對樓市政策預期較爲謹慎,大多數開發商並沒有對銷售策略進行明顯調整,不少開發商仍保持觀望的態度,維持對樓盤的原有定價。雖然有部分開發商計劃對旗下樓盤降價,但大多僅針對極少數的特價房,實質性降價並未出現。
業內人士分析認爲,房價深度“跳水”走量的銷售模式在“金九銀十”難以大規模重現。一些樓盤推出的促銷活動,通常是尾房或是少量特價房,多是爲了吸引眼球,而不是實質性降價。事實上,上半年樓市銷售復甦已經極大緩解了房企的“資金之渴”,也令不少開發商超額完成了半年度任務,下半年銷售壓力大幅降低。
對於未來的政策走向,開發商仍保持相對謹慎的態度,並認爲樓市調控將趨於長效,但短期內繼續出臺嚴厲政策的可能性正在降低。爲了減少受政策的影響程度,大多數開發商在“金九銀十”的推盤項目仍以滿足首次置業和首次改善的剛需產品爲主。
新華網在報道中說,業內分析,今年5月份開始的樓市局部出現回暖跡象,主要受樓盤促銷力度加大和剛性需求集中入市影響,與樓市傳統旺季即將到來也有一定關係。
近期,國務院督察組分赴多個地區,調研樓市調控政策的執行效果,也表明了政府調控樓市的決心。有業內人士表示,隨着個別地區成交回暖,樓市又一次進入敏感期,一旦市場成交呈現過熱行情,可能引發新一輪的調控政策,這也對買賣雙方心態產生重要影響,樓市短期內不會有大的波動。
天津市房地產學會副會長、南開大學房地產金融與法律研究中心主任徐保滿說,從根本上講,房價和銷量是由市場供求關係決定的。現在調控政策並未放鬆,投機炒房難以入市,所以樓市在即將到來的九、十月份,難有大的變動。
我愛我家副總裁胡景暉認爲,今年上半年成交回升所依賴的剛性需求,在連續多個月釋放後,已經表現出乏力態勢。此外,房價上漲造成的短暫恐慌性購房需求釋放後,更多買房人選擇觀望。在調控政策不放鬆的背景下,首次置業的剛性需求,很難獨自支撐下半年樓市的繼續回暖。
國稅總局:房產稅擴容方案尚未最終確定
“房產稅”的話題最近引起各方關注,成爲樓市“熱詞”。國稅總局近日針對網友留言進行回覆時表示,國稅總局正在會同財政部、住房和城鄉建設部在總結滬、渝兩市房產稅改革試點經驗的基礎上,積極研究推進擴大房產稅改革試點範圍問題。
由於對個人住房徵稅涉及面廣,且需要一系列的配套制度,擴大試點方案以及細化的徵收標準和辦法尚未最終確定。住房兼有消費品和投資品的雙重屬性,在擴大房產稅改革試點中,將充分考慮居民基本住房需求,對屬於基本住房需求的部分予以一定的稅收優惠。
國稅總局表示,對個人住房徵收房產稅,由於增加住房持有成本,還可在一定程度上抑制房地產市場的投資投機行爲,也有利於引導購房者理性地選擇居住面積適當的住房,促進土地節約集約利用,但其作用是有限的。決定房價高低的關鍵是供求關係,調控房價、保持房地產市場的健康運行需要財政、金融等經濟措施與行政措施相互配合。
國稅總局表示,對於“對所有權人自住的第一套住房全額免徵以切實保障自住;對存量或增量的第二套住房擬徵一定的房產稅,對存量或增量的三套及以上住房課以重稅並實行累進稅率”、“將房產稅收入專項用於保障房開工建設”等建議,在研究中會予以認真考慮。
還有網民提出,在徵收個稅時,是按個人收入起徵點後的百分比徵收,爲何房屋契稅沒有起徵點,而只是按面積大小來確定徵收比例,很不合理。
對此,國家稅務總局解釋,現行契稅政策,對個人購買住房行爲實行差別化稅率,個人購買建築面積在90平方米以下且屬於家庭唯一普通住房的,契稅稅率爲1%;個人購買普通住房、且屬於家庭唯一住房的,契稅稅率在法定稅率基礎上減半徵收;個人購買非普通住房的,全額徵收契稅。
目前,大多數地方普通住房的面積標準都在120平方米的基礎上,上浮了20%,即實際執行144平方米的面積標準。由於現行普通住房標準是由國務院綜合多方面因素確定的,稅務部門沒有權利對此標準進行調整。
部分一線城市8月份樓市情況
北京:樓市量價齊升局面已基本結束
據《京華時報》報道,來自北京市住建委的數據顯示,截至8月29日,8月份京城樓市實際成交住宅2萬套,環比下降10.5%,成交均價2.07萬元/平方米,同比降低10.3%。據此,北京市前幾個月樓市量價齊升的局面已基本結束。
中介機構負責人稱,在經歷了六七月份房價環比微漲的一波行情後,8月份二手房成交價格趨於穩定,交易量小幅回落。陳剛叮囑中介機構要負起責任,對購房人資格預審嚴格把關。
上海:樓市出現降溫態勢新房交易量萎縮
據《解放日報》報道,8月份以來,上海樓市出現了降溫的態勢。新房交易量萎縮,二手房成交量及門店帶看量也有所下滑。
監測數據顯示,8月份上半月上海新建商品住宅成交面積爲33.73萬平方米,與7月份同期相比減少了23.3%;成交房源爲2683套,環比7月份減少了25.9%。報道稱,開發商們的推盤熱情下降,與近期樓市成交速度放緩不無關係。一些“以價換量”撬動初期銷售的樓盤,也逐漸顯示出後勁不足。
二手房方面,目前不少區域的二手房市場出現了雙向觀望的尷尬局面。一方面,賣家不願對價格做出太大讓步,另一方面,由於有關方面多次重申樓市調控不會放鬆,購房者的心態趨於理性,降價預期又有看漲。
廣州:8月樓市成交量價齊降
據《廣州日報》報道,廣州市房管局日前公佈的數據顯示,廣州8月新建商品住宅網上籤約面積72.07萬平方米,同比增加51.9%,環比減少9.5%;網上籤約均價13780元/平方米,同比下降3.2%,環比下降3.7%,成交呈現明顯量價齊降的狀況。這也是自今年3月以來,廣州樓價首次出現同比或環比均下降的情況。