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10餘年前,房地產還是少數研究者才關注的學術問題。而在今天,幾乎每個人都能對房地產來幾句頗爲專業的評論。
市場從無到有,價格從低到高,政策重點從扶持到年年調控,再到加強住房保障。這10年,中國的房地產行業已經成爲社會熱度最高、爭論最多的行業。
1999年1月,年輕人胡景暉不甘心平平穩穩地工作,從工作了3年的某央企辭職,希望闖闖世界。這個決定讓他付出不小的代價。
“1998年,單位剛分了套90平方米的小三居給我,就在紫竹橋附近。”胡景暉說,可因爲辭職,這套房子必須退還給單位。
1999年初,中國的房地產市場還處在萌芽階段。大部分人的住房問題都需要通過所在單位解決。“很多人爲了分到一套房子,一等就是十年八年,可能並不喜歡自己的工作,但爲了房子,不敢選擇自己喜歡的工作。”胡景暉說,那個時候,如果你換工作,馬上就會碰到現實的問題,自己住哪兒?
胡景暉清楚地記得,就在他向單位交回房子鑰匙的當天,就有3撥人去看房。
就在這一年,多年來的福利分房制度走到終點。4年後,國家明確了房地產的國民經濟支柱地位,中國房地產業開始了真正的市場化運行,商品房的價格也不再受物價部門控制,而由市場決定。
到了這個時候,大部分人的住房問題都只能通過購買商品房來解決,住房需求開始大量釋放。供不應求成了房地產市場的基本面,房地產建設在全國各地都開始突飛猛進。
“2000年之前,全國每年的房地產建設量還不到10億平方米,而最近10年,每年的房地產建設量都在20億平方米以上,有些年份甚至高達30億平方米。”中國建築學會副理事長兼祕書長徐宗威告訴記者,房地產建設量的大發展爲所有人改善居住條件創造了現實的可能,爲城鄉居民帶來了極大方便,住宅短缺的狀況在迅速改善。
不僅如此,這些新建商品房的配套設施也開始大幅改善。
“以北京爲例,10年前,住宅煤氣、暖氣的覆蓋率不到70%,而現在已經達到90%以上。”徐宗威說,此外,通訊、網絡、小區綠化也都做得越來越好。房子越建越漂亮,小區越建越有特色。越來越多的城市、小區注重以人爲本,讓居民生活更加方便成爲規劃設計的最重要考慮因素。
也許正是由於多年積累的住宅短缺,房地產市場出現價格不斷上漲的局面。2004年,中央開始對房地產市場實施宏觀調控,收緊土地和信貸閘門,試圖遏制房價的過快上漲。
從2004年開始,中央每年都會出臺針對房地產市場的宏觀調控政策。2008年,主管房地產市場的建設部改名爲住房和城鄉建設部,就是爲了更好地管理房地產市場。
“住房問題牽扯到每個人,有些人買得起商品房,有些人買不起商品房,國家也看到了這個問題,住房保障的力度不斷加大,這是十年前所不敢想的,對困難人羣的關注也是前所未有的。”徐宗威說。
2007年,廉租房建設開始提上日程,各地都在編制廉租房建設計劃。
住房和城鄉建設部的數據顯示,2008年至2011年間,我國累計開工建設城鎮保障性住房和棚戶區改造住房超過2300萬套,基本建成1200萬套以上,新增發放租賃補貼超過400萬戶。
資金的投入更是前所未有。從2007年到2011年,中央財政安排的保障房建設年度補助資金由72億元增加至1713億元,年均增長121%。各級地方財政每年對保障性安居工程建設的投入也由26.2億元增加至1618.2億元,年均增長180%。
到2011年底,全國累計用實物方式解決了2650萬戶城鎮低收入和中等偏下收入家庭的住房困難,實物住房保障受益戶數占城鎮家庭總戶數的比例達11%。
2011年,中央政府又拿出規劃,要在接下來的5年建設3600萬套保障性住房。這個目標意味着屆時將有20%的人能夠通過保障性住房解決居住問題。2011年,全國開工建設各類保障性住房已經達到1000萬套。
與10餘年前住房基本靠單位分配不同,房地產發展10年後的今天,商品房、經濟適用房、兩限房、廉租房、公共租賃房的住房供應體系正在逐步建立。政府試圖通過這樣的設計實現對各個層面人羣住房需求的滿足。在一些城市,一個符合廉租房條件的家庭每月只需要付出幾十元的租金。
在徐宗威看來,這一點特別重要。在很多國家,由於收入差距拉大,形成了很多貧民窟。而在我國,由於及時注意了社會的公平,沒有形成貧民窟。這是10年來房地產發展的一個成績。
“能做到這一點非常不容易。”如今已經是偉業我愛我家集團副總的胡景暉告訴記者,這10年房地產市場的發展,表現在價格上可能是越來越貴,但從居住的方式看,選擇確實越來越多。
也許正是由於這個市場的產生和發展,讓很多人有了選擇職業、獲得財產性收入的可能。
“10餘年前,大多數人爲了能夠分到一套房子而不得不放棄自己對職業的追求,一套房子往往把一個人拴在了一個單位。而這10年房地產市場的發展把房子跟職業選擇分開了,大家有了更大的自由。”胡景暉說。
2001年,胡景暉在北京市朝陽區管莊購買了一套100平方米的兩居。那一年,他剛剛步入房地產圈。
2006年,胡景暉將這套唯一的房產出售。這次投資宣告失敗:“如果不算利息成本,我這套房子虧了六七萬元。但如果我沒有在2006年賣掉這套房,而是持有到現在,那我就會賺一大筆錢。”
類似這樣賺錢與賠錢的故事在這10年的房地產市場發展中不斷上演,帶給中國人的不僅僅是財富的增減,更多的是對這個市場更深入的理解:住房最基本的功能是滿足自住需求,而非投機。
中央對房地產市場的調控也正是基於這樣的思路,滿足自住需求,遏制投機需求。
“這10年走下來,解決的是數量和速度的問題。不能否認,過去10年在這方面取得了很大的成就。”徐宗威說,但從現在開始,要更加註重公平,這是接下來的10年要努力做好的事情。