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早報記者王齊
近來在土地市場頗為活躍的萬科[簡介最新動態],昨日再度出手上海。
8月30日,上海市規劃和國土資源管理局網站披露,位於松江的純住宅地塊——國際生態商務區14號地塊,被上海萬科房地產有限公司以7.9億元的總價摘得,折合樓板價5473元/平方米,溢價率為9.3%。
上海市規土局網站信息顯示,在14號地塊之前,松江國際生態商務區最近一次成交宅地是在今年7月27日。當時,同為純住宅用地的松江區國際生態商務區15-2號地塊,被上海信達銀泰置業有限公司、上海信達立人投資管理有限公司聯合摘得,成交總價為8.93億元,溢價率為40.14%,折合樓板價7022元/平方米。
兩幅宅地毗鄰,且規劃容積率同為2.5。相較之下,國際生態商務區14號地塊的成交單價有所縮水。
一央企開發商稱,國際生態商務區14號地塊的成交價格還是比較合理的。
出讓文件顯示,國際生態商務區14號地塊位於松江新城區域,東至茸梅環路,南至中溫路,此番出讓面積為57733.6平方米。
值得一提的是,此前的8月1日,萬科還通過旗下的上海滬彤置業有限公司,以20.3202億元底價,摘得閔行區虹橋商務區核心區北片區11號地塊。
要求建部分工業化住宅
國際生態商務區14號地塊出讓要求頗多。
出讓文件稱,該項目必須全面建設為生態低碳社區,其中不少於總建築面積30%的建築,應獲得住房和城鄉建設部頒發的三星級綠色建築設計和運行評價標識;項目住宅建築面積90%以上應為精裝修;工業化住宅面積不少於3萬平方米。
所謂工業化住宅,是指采用預制構件或部件,在施工現場裝配而形成的住宅,也叫『裝配整體式住宅』。
松江國際生態商務區一招商[簡介最新動態]經理稱,『綠色低碳、節能環保一直是生態商務區所要求的,商業項目如此,住宅更要特別推廣。工業化住宅,就是節能。我們提這個並不是特別要提高門檻。我們對綠色面積等方面的要求都很高。像萬科、朗詩這樣的企業,對綠色建築很有經驗,有很好的技術。』
國際生態商務區14號地塊項目的相關『綠色』要求是,綠地面積佔用地總面積的比例不小於35%,其中集中綠地面積不小於用地總面積的10%。
一央企開發商稱,能做工業化住宅的開發商並不多,政府一直鼓勵工業化住宅,因為能縮短工期,緩解供應不足,但工業化住宅也出現過質量問題,比如漏水。
在該央企開發商看來,14號地塊較高的出讓要求,也使得參與競拍的開發商不多。
上海市規土局網站顯示,國際生態商務區14號地塊掛牌後,領取申請書的企業達21家,但最終提交競買申請的只有5家。
萬科發力土地市場
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔認為,大型區域規劃的聚集效應往往能吸引大型開發商湧入,並產生長期的助推作用。而早期推出的優質地塊更能得到開發商關注。松江新城國際[最新消息價格戶型點評]生態商務區距上海虹橋航運樞紐直線距離僅18公裡,同時依托松江大學城、軌交9號線大學城站和東部工業區等資源,未來發展空間值得期待。
黃河滔還提到,該板塊周邊的松江萬達[簡介最新動態]廣場項目已經開工,一定程度上也給該地塊的潛在價值加分不少。
『從成交價格來看,還是體現了開發商拿地時仍偏理性。』黃河滔援引數據稱,截至8月29日,今年松江新城板塊新建商品住宅的成交均價約為1.56萬元/平方米,而國際生態商務區14號地塊的樓板價僅為5473元/平方米。
在上海頻頻拿地,與萬科此前重申的策略頗為吻合。
萬科董秘譚華傑近日稱,從整個房地產行業來看,應該降低土地儲備的倉位,但今年地價並不高,也很難再下降,所以萬科不會降倉。四季度是拿地的好時候。今年地價在過去三年來是最低的。
從報表看,萬科眼下並不缺乏資金。截至6月底,萬科持有現金470.1億元,較年初提高了37%,遠高於短期借款和一年內到期長期借款的總和203.1億元。
萬科7月開始大肆出擊土地市場。萬科披露稱,7月該公司新增項目6個,對應萬科權益的建築面積約84萬平方米,接近整個上半年的一半。譚華傑稱,上半年土地市場機會不多,7月萬科買地資金披露了30億元,實際買地資金60億元。
9月上海迎供地高峰
按往年的供地節奏,下半年的土地供應量將大幅增加。
21世紀不動產上海區域市場研究部的統計顯示,截至8月30日,上海在9月預計至少將出讓22幅經營性用地(不包含動遷安置用地,下同),為今年以來月度經營性用地出讓幅數之最,合計出讓面積為73.6萬平方米,累計起始出讓金額達85億元。
該機構統計稱,今年上半年,上海市以出讓經營性用地128.3萬平方米,出讓金額為117.8億元。
9月預計出讓的22幅地塊中,受開發商追捧的地塊頗多。
上海市規土局網站顯示,黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊,預計將在9月下旬現場競價。該地塊系商業用地,此次出讓面積為11788.7平方米,起始總價高達20.5億元,折合樓板價28983元/平方米。機構預計,該地塊一旦成功出讓,有望刷新今年上海土地出讓的成交單價紀錄。
位於青浦區的徐涇鎮海天花園西側地塊,同樣受追捧。截至昨日發稿,該地塊已吸引了40家開發商領取標書,14家開發商提交競買申請。出讓公告顯示,該地塊東至海天花園,北至滬青平公路,出讓面積為48200平方米,容積率為1.5,起始報價為5.061億元,折合起拍樓板價約7000元/平方米,系普通商品房用地。
黃河滔預計,隨著未來土地供應的集中釋放,所帶來的成交熱度或直接傳導至二三級市場,對後續樓市整體預期走勢產生影響。