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現房銷售能否有效控制房價?
正方
如今預售報價過高、隨意調價商品住房項目,都將履行‘一房一價、明碼標價’的要求,更能夠有效控制房價。
現房銷售在全世界都是住房銷售主要形式,實行現房銷售的國家和地區,市場價值較穩定,價格波動也較小。恰恰是那些推行預售制的地區,房價居高不下
中立方
在房地產行業走向成熟之前,現房銷售是一把雙刃劍,既能夠規範樓市準則,體現出真實的交易價格;又可能會推高開發商成本,並不有利於讓房價迴歸理性。按揭制度和預售制度是房地產市場制度中的兩大基石,從市場各方觀察來說,取消商品房預售制的可能性幾乎爲零。
反方
如果在短期內取消商品房預售制,無疑會導致大量的期房無法上市,引發市場供需失衡,由此將加速房價上漲。
對於資金密集型的房地產行業而言,取消預售制可以做小範圍試點,但要全面取消,操作難度很大,政策制定方面應該充分調研,不可操之過急。
無論你願不願意承認,房地產行業的市場風向正在發生某種轉變。儘管這種變化將帶來怎樣的結果目前尚無法判斷,但近段時間,整個樓市對調控之敏感可謂發揮得淋漓盡致——央行年中兩度降息,國務院督查組奔赴16省市專項房地產督查,30餘省市集訓房產稅評估,取消預售制傳聞廣爲流傳……
近期,一則關於“山東率先試點現房銷售”的消息引起業內外衆多熱議。據稱,山東省將總結改善商品房預售管理辦法,開展商品住房現房銷售試點。但同時又指出,自9月1日起,山東凡不實行預售資金監管的商品住房項目,暫不核發預售許可證書。
雖然在此之前,取消商品房預售制的傳言早已甚囂塵上,不過,住建部曾在本月初否認了這一傳言。而此番現房銷售報道一出再次引發了公衆對取消商品房預售制的討論:試點現房銷售是否是取消預售制之前的提前路演?處在樓市調控層面究竟是利還是弊?又將對整個房地產行業產生怎樣的“化學反應”?
能否有效控制房價惹爭議
就在不久前,華西都市報記者通過電話、短信、微博和網絡在市場中發起一個問卷調查,主題是“你認爲現房銷售能否有效控制房價?”
一石激起千層浪,現房銷售話題讓近期略顯沉寂的房地產市場迅速沸騰起來,不但在地產行業內爭議紛紛,而且引發了無數網友的大討論。網友“成都進行時”表示,“如今預售報價過高、隨意調價商品住房項目,都將履行‘一房一價、明碼標價’的要求,更能夠有效控制房價。”
在記者的電話調查中,一位央企地產開發老總坦言,“現房銷售在全世界都是住房銷售的主要形式,恰恰是那些推行預售制的地區,比如中國香港,房價往往居高不下!而實行現房銷售的國家和地區,市場價值較穩定,價格波動也較小。”
網友“徒步旅行”則在微博上發出這樣的疑問,“現房銷售能否保證商品房開發企業資金鍊的良性循環?能否真正有效地控制房價,維護購房者的切身利益?政府的財政稅收會不會受到影響?與房產相關的產業發展又會不會受到衝擊?這些問題都會成爲攔路虎,使得試點現房銷售這條道路變得異常曲折。”
不過,對於上述這種擔心,成都銳理數據總經理郭潔指出,“在房地產行業走向成熟之前,現房銷售還是一把雙刃劍,既能夠規範樓市準則,體現出真實的交易價格;又可能會推高開發商成本,並不有利於讓房價迴歸理性。”
爲取消預售制提供示範意義
早在7月份,房地產行業曾有傳言稱,商品房預售制度將取消。儘管最終傳言無疾而終,但山東省宣佈率先試水現房銷售,立馬觸動了樓市各方的敏感神經。
衆所周知,商品房預售制度早在1994年開始實施,當年推出商品房預售制度,主要是爲了解決開發商的資金問題而借鑑了香港“賣樓花”的方式,在實施中由於直接把資金付給開發商,購房者無論是資金的安全還是房屋的質量都處於相對被動地位。
一直以來,商品房預售制度是否應該被取消都是業界的熱點話題。在2009年“兩會”期間,政協委員提交了集體提案,建議全面取消預售商品房制度。去年年初,廣西曾以南寧爲試點取消商品房預售制。
此番現房銷售政策再度傳出,很容易讓人聯想到近期備受關注的“房鬧”事件,以及“爛尾樓”、“個別開發商跑路”、“期房預售質量問題”等現象。而這些屢見不鮮的樓市隱患都可以在現房銷售中得到避免,並且現房價格相對穩定並且可以預測。
對此,尺度地產總經理曾祥庸認爲,山東試水現房銷售或許爲商品房預售製取消提供示範意義。如果現房銷售政策推薦效果不俗的話,那麼作爲現房銷售“升級版”的取消商品房預售制政策無疑更具針對性和持續性。
商品房預售制未到取消時?
8月27日,人民日報刊發《全現房銷售試點應積極推進》一文這樣提到,全現房銷售將是一個長期的改革過程,暫時還不具備取消預售制的地區,應該建立制度堵住預售制的漏洞。如嚴格實施預售資金監管,提高房地產開發企業的進入門檻,完善房地產信用檔案和個人信用體系、提高行業公信力等。
8月24日,新華社援引山東省住房和城鄉建設廳的消息稱,山東省將總結改進商品房預售管理辦法,選擇有條件的開發項目開展商品住房現房銷售試點。根據記者調查瞭解,山東省試點所指的現房,是指消費者在購買時已經通過交付標準的各項驗收、可以正式入住的物業。這種現房銷售已不再需要銷售許可證,而要查看房產證。
不得不說,眼下國內絕大多數商品房項目大部分都是期房,預售製取消對整個樓市影響是無法估量的。四川中原地產高級分析師周覓對此表示,如果在短期內取消商品房預售制,無疑會導致大量的期房無法上市,引發市場供需失衡,由此將加速房價上漲。此外,按揭制度和預售制度是房地產市場制度中的兩大基石,從市場各方觀察來說,取消商品房預售制的可能性幾乎爲零。
□同步播報
發改委主任:下半年將採取措施防止房價反彈
國家發展改革委主任張平8月29日在介紹下半年經濟工作時說,要穩定房地產市場調控政策,堅決抑制投機投資性需求,切實增加普通商品住房特別是中小套型住房供應,防止房價反彈;加強輿論引導,穩定市場預期,避免不實信息炒作誤導。
受國務院委託,張平向全國人大常委會報告了今年以來國民經濟和社會發展計劃執行情況。他介紹說,房地產市場調控政策取得階段性成效,投機投資性需求得到有效抑制,7月份70個大中城市中有58個城市新建商品住宅價格同比下降。張平同時表示,近期房地產市場房價反彈壓力增加。
據張平介紹,今年以來保障性安居工程建設進展順利。中央財政預算安排保障性安居工程建設資金1787億元,比上年增長24.8%,已全部下達。繼續加大對保障性安居工程用地和貸款的支持,上半年保障房用地同比增長42.5%,新增保障性住房開發貸款佔新增住房開發貸款的65.8%。
截至7月底,全國保障性安居工程基本建成360萬套,佔目標任務的72%;已開工580萬套,完成年度計劃的77%。
張平表示,下半年將紮實推進保障性安居工程建設,積極拓寬籌資渠道,加快用地審批和供應,確保高質量完成全年建設任務。加快建立健全房地產市場調控的長效機制和政策體系。(丁楠欣華)