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前幾日山東推進現房銷售試點的消息又在社會掀起波瀾。
其實,住建部等主管部門數年前就提出要積極推行現房銷售,並提出在一些城市開展試點。主張現房銷售的理由主要有兩個:第一、預售制度帶來了質量、面積、配套、交房延時等諸多房產糾紛問題,損害了消費者權益;第二、預售制度減少了開發商資金成本壓力,使他們有可能利用捂盤待售推動房價上漲。第二個理由使近年一些人士建議把現房銷售作爲降房價的一個舉措。現房銷售對消費者當然是福音。可是,如果把它作爲降房價的措施,那就大錯特錯。
市場經濟最基本的原理是供求關係決定商品價格。一方面是城市化引發的巨大住房需求,一方面是18億畝耕地紅線導致的土地供應的緊張。再加上經濟發展的區域不平衡。合力作用導致商品房供小於求。這是大城市房價飆升的最基本原因。判斷一項措施能否降房價,只能看它是否改變商品房供小於求的狀況。目前房地產開發資金大約是三三制。即自有資金、房地產開發貸款和預售款各佔三分之一。在預售款裏,個人住房貸款又大約佔80%。也即來自銀行資金總共約佔一半。如果實施現房銷售,房地產開發資金少了三分之一,房屋供給會減少三分之一。對於當前供不應求造成的房價上漲,無疑是火上加油。有人認爲,銀行可以調整貸款結構,把個人住房貸款改成房地產開發貸款,信貸總額不變,以解決實施現房銷售後房地產開發資金來源問題。但是,對於銀行來說,個人住房貸款對象衆多且分散,房地產開發貸款對象少且集中。因此後者的風險要比前者大得多。銀行願意這樣做嗎?
現房銷售是一種基於房地產市場高度發育的運行模式,它要求市場供求基本平衡、開發商本身有標準的運作機制,以及二手房市場足夠成熟。目前我國房地產市場是需求遠大於供給,大多數地區的房地產市場發展歷史短,不成熟,二手房市場也不成熟。因此不具備推行現房銷售的宏觀基礎。尤其是,樓市調控的任務很重,務必要充分估計到取消預售對推高房價的負面作用。預售制度是住房供不應求的產物,如果住房供大於求或者供求平衡,誰還會去買期房?那時預售制度會自行終止。消費者權益保護和捂盤待售擡高房價問題,和預售制沒有直接的因果關係,解決這些問題的正確選項是加強監管,而不是取消預售。香港政府對地產的管理很嚴格,就很少有此類問題。
現在不具備推行現房銷售的宏觀基礎,試點也不行嗎?筆者認爲試點也沒必要。因爲試點是爲了幾年後推行,而推行現房銷售的宏觀基礎的建立恐怕還得20年。即到中國城市化基本完成(城市化達70%,目前爲50%左右)後,那時,住房實現了供大於求或者供求平衡。(林文俏廣東商學院教授)