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近日,與一些業內人士交流,稱廣州的房價已經沒有下降的空間了,當中的一個主因是目前的地價太高。比如珠江新城[最新消息價格戶型點評]最新的地王單價達到了3萬多元/平方米,區內的商品房成本就必然會達到4萬元/平方米;又比如市橋南地王的單價達到了7000多元/平方米,市橋的房子成本就已經超過1萬元/平方米,低於這個數,開發商就會『虧本』。對此,筆者不敢完全認同。
對於地王項目的成本,我們可以采取這種簡單的『土地成本+建設成本+稅費』算法。但問題是,目前市場上在售的項目並非所有都是『地王』項目,並非所有地塊的取得成本都達到了『地王』的水平,甚至仍有部分大盤項目在當年取得地塊時的成本不足千元/平方米。這,難道可以一概而論嗎?
誠然,與10年前乃至5年前相比,廣州的地價確實有了較大幅度的上昇。同時,在通貨膨脹、原材料價格上漲、用工成本上漲等因素的推動下,商品房的建設成本也確實有了較大幅度的增加,這也必然會導致房價的上漲。然而,我們過去幾年在市場上看到的是,開發商的土地成本在拿地的時候已經是確定的了,但其後期的漲價依據,並非是簡單的加上『建設成本』及『稅費』、『合理利潤』,而更多是跟風漲價。難道這些樓盤在目前真的沒有了降價的空間了嗎?
再以珠江新城為例,目前價格在3萬元/平方米以下的在售項目已經基本絕跡,但這並非是成本決定的,更非是簡單的地價決定的。我們可以認同其由於地段、佔有社會資源較多、產品質素較高等理由而判定的給出價格水平,但這些項目又有幾個的地價是超過萬元?僅以『成本』而言,相信都有下降的空間。
信息時報記者李東元