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陳厚橋高力國際調研及諮詢部董事
根據研究,未來3至5年,國內將會有大量城市綜合體陸續推向市場。
城市綜合體熱的出現,除了地方政府的推波助瀾、住宅市場的限購以外,還有開發商方面的多種考量,比如綜合體中涉及的多種功能之間可以相互支持,降低銷售及營運風險;如果銷售收入大於等於投入,在銷售部分賣完後,持有部分是賺來的;持有的商業物業除了帶來長期的穩定回報外,還可以平衡土地增值稅;核心城市或地段的城市綜合體項目能提昇企業形象等。
但是,由於存在以下幾個因素,其開發的背後隱藏著巨大的風險,如不加以引導,可能導致爛尾項目的出現。
綜合體對於地段的要求比普通住宅更高,如一些位於新興區域的大量潛在供應量,受到市政建設、交通設施以及生活、商務的配套成熟度等的影響,或許在未來的商業物業招商[簡介最新動態]方面會遇到阻力,並影響物業的價值回報。
綜合體或商業地產是遠比住宅專業化程度更高的產品,過量的供應必然導致同質化競爭、人纔匱乏、運營管理不足以及由規劃不周可能導致項目空置。
一個城市綜合體能否成功,除了取決於地方政府在出讓土地時答應的區域配套能否完成,還需要開發商對於區域和項目的把控,即外聯公關能力。
開發商的類似經驗尤為重要。用傳統的做單體的經驗開發綜合體是行不通的,如不懂通過整體規劃和設計優化提昇產品價值,一旦綜合體本身硬件有缺陷,靠後期調整是無力回天的。另一方面,如果缺乏有經驗的團隊,後續的招商運營很難取得成功。(來源:南方都市報南都網)
政策風險也是開發商不得不考慮的重要課題。在開發前期的規劃階段,開發商應為產品定位預留足夠的靈活轉換空間以及未來可昇級拓展空間,以便在政策或市場環境發生變化時,根據需求及時調整業態。(來源:南方都市報南都網)
最關鍵一點,市場需求是否可以消化這麼龐大的未來供應。
編輯:馮少文