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天津北方網訊:8月30日, “2012天津濱海夏季房交會暨海外置業展”在天津濱海國際會展中心拉開序幕。多家海外項目亮相此次展會,吸引了不少天津市民的關注。當前,由於國內限購令、限貸令的出臺,使得部分投資者紛紛將目光轉向國外市場。那麼我們在制定海外置業的計劃中需要具備哪些條件以及注意哪些問題呢?記者就此現場採訪了幾家海外置業代理公司,對海外置業所涉及的條件、政策、稅費、收益等各類問題進行了詳細瞭解。
首先是資金問題。海外置業的門檻究竟有多高,這一般是大家首要關心的問題,也就是置業起碼要具備的資金量,儘管有些海外房產的價格與國內差不多甚至更便宜,但是由於政策、經濟、匯率等方面的差異,投資風險是客觀存在的,就小編採訪的幾家海外置業公司來看,所涉及的房地項目相對目前國內一線城市的房價來說並不算高。
展會上一家名爲綠洲藍地的海外置業公司代理在英屬開曼羣島的土地購置,其門檻價格爲60萬人民幣,且幾乎沒有任何稅收,即繳納60萬人民幣後你便可擁有一塊屬於你的英國土地。同樣,在展會上一家名爲EJU海外服務聯盟會的置業機構所代理的馬來西亞吉隆坡房產門檻價格爲100萬人民幣,稅收爲總房款2%,且該房產位於吉隆坡市中心,位置極佳。由此看來,海外置業的門檻並不是很高,其資金要求也在大部分投資者承受範圍之內。
其次,要知曉當地的投資環境。在投資海外房產前,當然不能完全聽信一些代理公司的一面之詞,其中難免有失偏頗甚至存在誇大隱瞞現象,投資者一定要提前做好準備工作,要對即將選擇投資地區的人文環境、社會動態、相關政策以及經濟發展狀況作一次全面的瞭解。EJU海外服務聯盟會的銷售主管顧曉華向我們介紹,就投資吉隆坡房產來說,它是馬來西亞的首都,整個馬來西亞有30%人口是華裔,會說普通話、廣州話、福建話的內地人都可以在吉隆坡正常生活,與國內文化差異不大,並且馬來西亞的物價和消費普遍低於國內一二線城市。此外,當地購房總稅收大概爲總房款的2%,而吉隆坡的房價長速基本爲每年同比增長5%,如果您將所購置房產作爲出租投資,出租市場的價格長速也大致爲6%到7%,可以說收益非常可觀。
另外投資者還需瞭解當地的市場現在是處於怎樣的週期,按照內地的房產投資模式,選擇好的地段便能獲得不錯的回報,但是海外的房地產市場發展具有着自己的週期性,如果進入下跌週期,即使是投資頂級地段,也難保投資成功,因此選擇房產的週期,選擇在哪一個時間點進入這個市場,也是很關鍵的問題。
第三,要關注產權年限。綠地藍洲的銷售經理葛振宇向我們介紹,海外很多國家土地都爲私有制,一般來說海外購置的房產都爲個人永久產權,基本無年限限制,也有極個別的地區的房地有產權年限,但年限也都爲90年以上,這一點上還是大大優於國內的。例如,有一些物業僅擁有有年限的土地租賃權,在泰國的房產土地使用年限是90年,到期之後須歸還給政府。
第四,要了解投資稅費。海外置業者投資前必須要對房產交易時產生的稅費清晰地掌握,衡量稅費成本是否可以承擔,對將來的居住或收益有無影響。海外與房產有關的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅,其中需要說明的是,契稅只是部分國家徵收,如泰國、馬來西亞等國家,徵收標準爲房價的1.5%左右。歐美國家主要徵收土地稅,這種稅賦是每年徵收一次。
當然,也有部分地區是沒有稅收或者稅收極低的,像小編採訪的綠洲藍地所代理的開曼羣島就是世界的“避稅天堂”之一,當地的各項稅收都遠低於其他國家或地區,甚至有些稅收幾乎爲零,比如當地無房產稅、無資本利得稅,在房地產投資方面,租金收入或股息收入也沒有收入所得稅。
此外,出售房產時也會產生相關稅費,主要徵收的是增值稅,如澳洲最高會按增值部分的45%來徵收,因此建議投資者要學會合理避稅。經小編查詢相關資料,在澳洲購房貸款所產生的利息、裝修翻新費用、赴澳考察房產的費用、律師代理費、驗房費等等,都可以用來抵稅。
第五,要做好房產的後期管理。業內人士指出,在海外投資房產,買房容易養房難,管理房產極爲關鍵。的確是這樣,對於海外置業的投資者來說,遠隔重洋,相離萬里,大部分購房者根本沒有精力和時間去管理自己的房產,因此如何很好地養房成了一個非常實際的問題。在採訪中瞭解到,目前國內的一些推銷海外房產的代理機構,只僅僅負責銷售,而與置業者簽訂購房合同,並辦理完交房手續之後,其餘的事情便全部由投資者自行解決,這在無形中給置業者帶來了管理上的不便。
對此,建議置業者貨比三家,儘量選擇有多個合作伙伴的代理機構。有些公司提供的服務的確很多,比如辦理按揭、再售、出租以及出租過程中的管理、維修等等,有些公司甚至包括辦理旅遊、移民簽證等業務,這些無疑會大大方便置業者對海外房產的管理。
第六,要警惕可能存在的風險。也有人表示海外置業“看上去很美”,種種置業風險也是客觀存在的,不管是用於投資還是自住,在海外置業必須注意一些問題。首先最主要的問題在於瞭解所關注地區的經濟發展情況,以及當地各種各樣的政策,包括稅費、貸款、簽證、移民等等,同時還要做好對東西方文化差異的理解和心裏準備,另外,選擇哪種適合自己投資的管理物業也都是投資者需要仔細考慮,並詳細瞭解的問題。
匯率風險是目前大多數海外置業者較爲擔憂的。因爲房產貸款期限都較長,在這麼長的時間內,利率一定是有升有降,貸款人會面臨還貸金額的不確定性。除此之外,一旦日後需要房產變現,也會產生各種各樣問題。最後,政治風險也是需要海外置業者充分注意的:兩國關係如何,該國對華政策怎樣,這些都是置業前必須摸清的家底。(記者 馬駿)