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中廣網北京8月29日消息據經濟之聲《天下公司》報道,“名家專欄”之《馬光遠點評經濟》,中國社會科學院經濟學博士馬光遠評說:山東試點現房銷售,取消預售將使中國房地產企業洗牌。
馬光遠:據媒體報道,山東省將強化商品房預售的監管,從9月1日起,凡不實行預售資金監管的商品住房項目,暫不核發預售許可證,山東省同時將總結改善商品房預售管理辦法,開展商品住房現房銷售的試點。這個消息被視爲房地產預售取消的預演,當然也和前一段時間流傳的相關部門正在調研取消預售的消息相吻合,後來,這個消息被住建部闢謠。
事實上,中國的預售制度,經過這麼多年以後,一直處在大家的爭議之中。2005年8月,人民銀行提出要取消預售制,實行現房銷售。報道里特別強調,很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度,它認爲當時很多開發商已經積累了一定的實力,可以考慮取消現行房屋預售制度,改期房銷售爲現房銷售。這個建議引發了第一輪關於中國住房預售制是否廢除的爭論,當時在開發商的集體反對和住建部官員的表態下,最後不了了之。但關於取消預售爭議這方面的討論一直沒有停止,一個比較階段性的進展是,2010年1月份廣西住房和城鄉建設工作會議決定,南寧市2010年將進行取消商品預售制度開展現房銷售的試點。山東是全國第二個開展現房銷售試點的地方。
中國住房預售制度在設計方面的缺陷,導致開發商和購房者的權利關係嚴重失衡,商品房預售合同對購房者的利益一直很漠視,對開發商的監管也存在嚴重的缺失。與國外的預售制度比較,我們的住房預售制度有很大缺陷,最大的缺陷有兩個,第一是房子交付以前,購房者已經把全部款項交給開發商,第二是購房者的購房款交給開發商以後,沒有交給第三方監管,而是直接交給開發商,這在全球都沒有過。
在這麼明顯的有缺陷的預售制度下,購房者與開發商之間關於房屋質量問題的爭議非常多。根據全國消協投訴榜的排行,商品房的質量問題一直排在前三位,解決的難度一直排在第一位,這和我們現在的住房預售制度有很大關係。住房預售制度現在的一個結果是,很多開發商利用預售這個較低的門,不用很多的錢就可以搞房地產開發,這些錢一方面來自銀行,一方面來自購房者,導致全國出現很多開發商。根據不完全的統計,中國大大小小的房地產開發企業近10萬家,這在全球應該算是第一的。出現這麼多開發企業是因爲門檻太低,門檻低的一個關鍵是預售制度的存在。
預售制度從香港本身的發展來看,它對社會的法制和信譽的要求非常高。香港的房地產預售制度建立的基礎是香港完善律師和公證等一系列法律體系,並且得益於香港十分健全的信用市場及監管十分嚴密成熟的房地產監管體系。即使如此,在2003年,香港也因爲發生開發商挪用預售資金而出現社會事件的情況。這個事件發生以後,香港各界也對他們已經監管非常嚴格的預售制度進行反思,所以預售制度並不是形成以後就一成不變,這個制度本身也在不斷改進、不斷完善的過程中。
我認爲,試點取消預售制,不僅僅對中國房價的合理迴歸有重要的作用,更重要的是,對中國房地產行業的健康發展能起到推動作用。取消預售以後,最大的是對購房者有好處。第二個好處是對那些一直致力於做品質,競爭力比較強的開發企業。最大的壞處是對開發能力比較弱的一些劣勢開發企業。一旦預售取消掉,中國房地產行業的門檻將得到很大提高,可以淘汰相當大一部分劣勢開發商。這樣不僅僅能夠保證房屋的品質,而且對有競爭力的開發商而言,能夠創造一個良好的發展環境;對一些競爭能力比較弱的開發商來講,取消預售意味着他30%以上的資金來源被切斷了,有利於把這些開發商淘汰出局。
這些開發商淘汰出局以後,我認爲不會影響中國住房的供應。因爲這些開發商被淘汰出局以後,無論是土地還是開發項目,都將向一些開發能力比較強的開發商轉移,事實上是住房供應增加了,而不是減少了,這對任何一個行業都是同樣的道理。每一個行業,如果產業集中度不斷提高,這個行業的產能是不斷提高的,汽車行業是這樣,造船行業都是這樣,房地產也是。所以我們認爲,如果中國抓住目前對房地產進行調控的有利時機,逐步的取消預售制,對整個房地產行業的健康發展,對中國房價穩定都有重大的意義。特別重要的是,如果這個行業本身留下的是競爭力比較強的企業,也有利於避免現在一些開發商圈地以後,沒有能力開發,讓地閒置的情況,有利於提高土地的開發效率,對於整個房地產的健康發展來說是很好的。一旦取消,大量開發能力不強的房地產企業就會退出市場,這個行業將進行一個大的洗牌,但這個洗牌肯定是健康的洗牌。