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房價似乎終於趕上了整體銷售速度的增長。這是通常的情況,在上升和下降的時候,房價滯後於銷售。
標準普爾/Case-Shiller關於六月份房價的最新資料(它採用了三個月平均運營數據)顯示了積極的全國年度增長率,該增長率複合了前十和前二十的城市。
標準普爾的David Blitzer在CNBC的一次採訪中說:“我認爲這是一個非常強的報告,這是一個我們已經轉變的清晰信號。”
從歷史上看,夏季由於混合房屋銷售,房價通常更強勢。更大、更昂貴的房屋銷售在春季和夏季進行,這樣家庭可以在不影響學業的情況下搬遷。不過,這不僅是環比增長,更是同比增長,所以季節性應該發揮的作用不大。
投資者在市場和供應上的活動組合,扮演了一個強大的角色。市場和供應兩者都一直在下降。根據全國房地產經紀人協會的數據,七月份登記庫存較去年同期下降了近24%。根據一份由Campbell/Inside Mortgage Finance的最新調查,投資者七月份的全部市場交易量下降至21.9%。這是自六月份23.5%和兩年來的峯值——五月份25.3%下降的。
抵押貸款利率
30 yr fixed
3.56% 3.26%
30 yr fixed jumbo
4.23% 4.28%
15 yr fixed
2.91% 2.81%
15 yr fixed jumbo
3.43% 3.53%
5/1 ARM
2.88% 2.72%
5/1 jumbo ARM
2.79% 3.04%
該數據由Bankrate.com提供
房地產經紀人對HousingPulse調查的反饋表明,最近的價格上漲導致了投資者興趣的急劇逆轉。在加利福尼亞的一個經紀人說:“投資者由於價格上升而退出。”“這裏的房產價格對於投資者來說太高了。”一個馬薩諸塞州的經紀人補充道。
Campbell調查的研究主任Thomas Popik聲稱,投資者份額的下降不僅僅是因爲房屋整體銷售的上漲和更少的廉價拋售。
Popik說:“總體購房需求和房價升值是由於利率處於歷史低位。但是精明的投資者就像煤礦裏的金絲雀——他們警告如果利率上升,高比例的不良貸款將再次推動房價下降。”
取消抵押品贖回權(止贖)在穩步下降,據CoreLogic公司的數據,從2011年七月的69000下降到了2012年七月的58000。
CoreLogic公司的首席經濟學家Mark Fleming說:“由於服務商依靠止贖過程的替代品——比如賣空和變動,七月份已完成的止贖又一次下降,這次同比下降16%。”
考慮到最近的房地產崩潰沒有先例,也沒有大量的歷史視角來幫助我們分析這是否是一次真正的房價復甦,抑或只是一次由於廉價品供應的減少和投資者的回調導致的臨時回暖。季節性因素將可能在秋季發揮作用,減緩房價上漲。
但是,得出任何確切的結論,都還有太多的干擾數據。根據美國抵押貸款銀行家協會的數據,近12%的抵押貸款房主是拖欠還款或已經進入止贖程序。
銀行仍然坐擁成千上萬的已止贖房產,而政府通過批量交易似乎卸掉了更多的止贖資產。最低抵押貸款利率開始再次上升,可能進一步影響這些利率的新抵押貸款市場管理規定正在準備階段。