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『媽媽,我們真的要搬到小房子裡住嗎?』開學在即,看見媽媽在整理衣物,即將昇入二年級的圓圓帶著稚嫩和不解的語氣問媽媽。原來,為了方便圓圓上小學,一家人在閔行的160多平方米的大房子只能空著,而要住離學校咫尺之遙的60平方米的小房子。5天在學校旁邊或租或買的小房子裡住,周末兩天再回自己家的大房子住——記者調查發現,開學臨近,這樣的『雙房族候鳥式』生活又要開始了。在距新學年開學日不到一周的時間裡,市場方面,准備陪讀的家長也大大助推了一把租賃市場。
案例1
原來:閔行三房兩廳現在:月租5800元的小房子
上小學的女兒很不適應,吵著要自己的小房間
空關自家房,擠進學租房。暑假一結束,圓圓就又要開始『收骨頭』了,160多平方米的房子只能周末來住,平時就住到盧灣一中心小學附近的學區房裡。對於舒服了整整2個月的暑假生活,又要切回『5+2』雙房族候鳥模式,圓圓總覺得不太爽。
實際上,為了圓圓的讀書問題,一家人可沒少折騰。今年9月開學,圓圓即將昇入二年級。原本,圓圓一家在閔行有160多平方米的三房兩廳,外婆家也在同一個小區,照顧起來很是方便。
媽媽千方百計為女兒擇校到盧灣一中心小學,一年級伊始,圓圓就不得不每天早上5點45分就要起床洗漱准備去上學,『橫跨幾個區,時間都浪費在路上,真是心疼死了。』圓圓媽坦言,作為接送家長,大人也感到疲憊不堪、力不從心。
這樣的『悲慘生活』持續了最初3個月後,圓圓爸媽徹底投降了。他們火速在小學周邊找了一間30多平方米的房子,過起了租房生活,到了每周五晚上,一家再奔向閔行自己的大房子。『孩子一開始很不適應,她吵著要自己的小房間,還一屁股坐地上哭著耍賴。後來,我們就哄她:「以後你的同學朋友們都住在這裡,你可以經常找他們玩」,這纔不鬧了。』
為了照顧起居,外公外婆也決定擠進小房子來照顧,『一家五口人,30多平方米的房子,與過去的住房條件實在是「一個天一個地」。』回憶起過去,圓圓媽瞬間『穿越』到當時的痛苦表情。為了稍微體面一點生活,他們又在第一租期到期後,改租了一套60多平方米的房子。由於先後兩套房子都在馬當路靠近新天地地塊,租金都很貴。第一套月租4000元左右,後來那套每月要5800元。
與之類似,沈女士也是為了兒子讀書早早地購置了徐匯區的一套小戶型學區房,後來,兒子順利進了對口的重點小學。『因為一室戶面積小,總價低,還算買得起。周末麼,改善住房條件,我們再回寶山兩室一廳的房子住。』沈女士說道。
談起『5+2』雙房族候鳥模式,這些家長都覺得無奈,舒適性和便捷性不可兼得,只好采取折中的辦法。只是,暑假的慵懶生活舒服慣了,恐怕又要讓小囡在開學之初不適應了。
案例2
原來:彭浦新村現在:月租3000元的兩室戶
為讓孩子早上多睡會兒,每月房租倒貼800元
『為了孩子能睡得久一點、少一點奔波,父母們寧願多花一點錢』,這同樣適用於陳先生家庭。
陳先生的女兒在楊浦區控江二村小學上學,今年昇五年級。控江二村小學是楊浦區重點中心小學,陳先生和女兒戶口所在的老房子位於該學區房范圍內,但老房子只有30多平方米,於是陳先生後來在彭浦新村買了套一室一廳,但戶口沒有遷出,老房子則留給父母居住。
『孩子三年級之前,陳先生一家總是奔波於彭浦新村和控江二小之間,有時候會讓孩子住在爺爺奶奶家,但爸媽年紀大了,也不能全托給他們。』陳先生坦言,之前每天兩地來回的日子很辛苦,早上就像『打仗』一樣,『那時候女兒每天早上六點多就要起床,我們要給她准備早飯,有時候起不來還要幫她穿衣服,然後坐將近1小時的車去學校,冬天天冷的時候孩子更是起不來,碰到堵車就更要命了。
孩子上三年級後,一家人覺得實在吃不消了,決定還是在外面租房。『孩子早出晚歸,我們家長也要跟著接送,很麻煩。現在,從家裡到學校走過去只要三四分鍾。這樣,早上她就能多睡一會了,晚上也可以早點回家,生活節奏也沒有以前那麼趕了。雖然可能我們上班有點遠,但一切為了孩子嘛!』
如今一家三口住在60多平方米的兩室戶裡,『房子是老公房,大小差不多,但裝修得比自己家差多了,租金3000元一個月,我們自己的房子也以每月2200元租出去了,所以現在我們每個月要倒貼800元,一年下來房租要多出將近1萬元。』
慶幸的是,由於孩子的爺爺奶奶也住在附近,兩位老人平時幫起忙來也更方便了,『有時候幫忙接送,給我們做父母的減輕了不少負擔。』說起以後,陳先生說:『現在只能租著住,以後要看她上什麼初中,雖然自己家裡舒服,但為了孩子的前途,繼續租也是有可能的。』
案例3
為讓女兒進市中心幼兒園不惜換租
女兒不適應不開心,千挑萬挑結果比不挑還差
盧瑤(化名)的女兒如今已經在一家民辦小學讀書了,回想他們家的『學區房』擇校經歷,相比於損失的金錢,盧瑤更是懊悔自己讓女兒莫名受了那些折騰。如果時光可以倒流,盧瑤一定會順其自然而不是千方百計去擇校。
盧瑤的學區房意識早在孩子2歲時就已形成。她的理念就是,從幼兒園時就要為孩子創造一個最棒最有特色的教學環境。家住閔行的她,不滿意對口的一家公辦幼兒園,比這家公辦幼兒園離家更近的還有一家民辦幼兒園,但她覺得口碑也不好。東托關系西托關系,花了一筆不大不小的疏通費後,女兒可以去黃浦區某以藝術見長的一級幼兒園了。
伴隨入園的是如何方便接送的問題。自然而然,他們需要考慮租個『學區房』。由於該家庭本身就是普通白領,於是,最切合實際的做法就是換租。閔行的三房,與黃浦區的小面積兩房,租金差不多相抵。學區房裝修一般,家具設施也甚為簡單,一家還為此專門叫了搬場公司挪了一些家具到所租的房子。從住房舒適性上來說,盧瑤的朋友都覺得他們這樣犧牲很大。
沒想到的是,在入學最初的兩個月內,性格偏內向的女兒在幼兒園經常過得不開心,而老師也不願意耐心啟發開導女兒,加上一入學就不斷生病,這讓盧瑤心生不安。有一次在接女兒時盧瑤更是親眼看到老師在威脅女兒,更是覺得這樣的教育理念根本無法讓自己認同。一位玩『塔羅牌』的朋友開玩笑地說,該不會是換房換壞的吧。言者無意聽者有心,她決定放棄這所她心動許久的藝術幼兒園。
想要搬回住處,可是租約又沒到,沒辦法,只能趕租客,為此盧瑤還倒貼了租戶一個月的租金纔順利住回閔行。讀書問題也不再折騰了,盧瑤讓女兒進了離家超近的一家民辦幼兒園,結果,3年裡,女兒的收獲反倒很多,對於這樣的幼兒園,盧瑤後來也挺滿意的……
每每回首擇校經歷,盧瑤內心常感抱歉和後悔,『女兒本來就是一個性格敏感的小孩,不夠開朗,對外交往有點問題的,又一直比較容易生病,而我又容易焦慮,非常在乎這些。沒想到,換租、進學區房,兩個方面都沒有給孩子帶來好的影響。』盧瑤坦言,其實從小孩很小的時候就開始擔心她的小孩上幼兒園適應的問題,結果千挑萬選,反而結果比不挑還差,只有經歷了這一切,她纔真切地領會到,追求優質教育資源,讀好的學校,培養優秀的人纔,這都是美好追求,但家長擇校不能走極端,讓子女成長成纔,讀好學校固然是一個重要條件,適合纔最關鍵。
市場動態
開學季來臨陪讀家長活躍租賃市場
今年秋季上海中小學生開學日為9月3日,在距開學日不到一周的時間裡,准備陪讀的家長在租賃市場日漸活躍。
中小學附近二手房源緊俏
21世紀不動產上海區域市場研究部最新抽樣調查顯示,在浦東昌裡南碼頭、南黃浦板塊等全市二手房租賃較為活躍板塊,目前主要租賃需求人群均為陪讀家長,都想租賃目標中小學校附近的二手房源,以方便孩子讀書、減少路上花費的時間和精力。
『在南黃浦板塊,目前入市租賃人群均為陪讀家長,多為孩子在李惠利中學、上海師范大學、盧灣附屬實驗小學就讀,預算在3000-5000元/月,想租賃2居室公房或次新房。
家長想連租三年業主只肯租一年
一般有自駕車者,因考慮停車方便,會考慮較大規模社區房源,如新加坡園景苑[最新消息價格戶型點評]、黃浦新苑[最新消息價格戶型點評];普通工薪階層則會考慮學校附近公房或是斜橋公寓等地鐵站附近公寓樓盤。由於家長的陪讀期一般較長,故他們一般會要求簽2-3年租約;但部分業主卻只肯租1年,這是因為想來年漲租時方便加價再出租。』21世紀不動產制造局路分行經理陸春華對記者講道。
而在浦東昌裡南碼頭板塊,情況與南黃浦板塊相類似,目前入市租客也基本為陪讀家長,僅有少數為上班族人群。
據21世紀不動產上海銳豐上南齊河店經理周新華介紹,這些家長的孩子為即將或已在上海實驗小學,上南中學就讀,因考慮方便其讀書,故選擇將房子租在學校附近。他們一般會選擇租賃上南花苑、現代印象等小區的次新2居室房源,租金在4000元/月左右的水平,比普通上班族人群的租金承受能力高[簡介最新動態]出1000-2000元/月。而由於業主惜租,板塊內本月新增掛牌租賃房源不多,租金則是較之前有10%左右的上漲。
學區房價格調[最新消息價格戶型點評]查
一條馬路之隔,兩邊房屋單價可差1萬元
1000個購買學區房的家庭,就有1000個不同的故事。這些呈現出的樣本無不透露出這些家庭的無奈。然而,更為誇張的是,學區房價格仍然一路高歌猛進。記者跟隨中介實地探訪發現,在浦東新區福山路雙語小學附近,學區房單價直衝4萬元/平方米,而同樣是黃金地[簡介最新動態]段的嶗山新村並非學區房,房價僅在3萬元/平方米徘徊。
3-5月一直是學區房的成交旺季
據介紹,學區房這一概念,早在多年前就存在。由於戶籍在這一區域內的孩子可以就近免試進入好的學校,因此,這成為一些家庭置換或者新購買住房的首選。而為了滿足這些家庭這種『教育購房』的需要,一些地方的房屋中介公司,還專門編寫當地的重點小學地圖與學區房購買手冊。
業內人士告訴記者,每年的3-5月一直是學區房的成交旺季,其作為一種較穩定和純剛性的房源,成交量方面一直表現得較為堅挺,一方面,購買學區房的客戶中,剛性需求的比例佔到九成左右,為了子女上學而購,目的很明確,因此客戶群體較為固定。其次,學區房與同等板塊同類房源相比,具有很強的抗跌性。
價格堅挺,一街之隔單價最高差萬元
福山路外國語小學位於浦東新區福山路,據中介介紹,東方路以東的梅園二、三、四、五、六、七街坊都是福山路外國語小學的學區房,其中部分小區同時還對口建平西校和冰廠田幼兒園。而東方路以西的梅園新村、嶗山新村等小區則不在學區房范圍內。看似外觀、名稱相似的小區,相隔一條馬路,單價至少有5000元/平方米的差距。
商城路福山路附近某房產中介小周說:『福山路雙語小學的學區房單價基本上都在35000元/平方米以上,梅園六街坊更貴,打底40000元/平方米,因為六街坊同時還對口冰廠田幼兒園和建平西校。』另一中介小高說:『二手學區房單價大多在36000-38000元/平方米,精裝修的、一手的都要40000元/平方米以上,現在這地區一手學區房很少。』在梅園六街坊,一間40.86平方米的一室戶,售價高達160萬元。『我還見過更厲害的,一間38平方米左右的一室戶,掛牌賣162萬元,後來真就賣掉了呀。』
在浦東新區福山路雙語小學附近,學區房單價直衝4萬元/平方米,而同樣是黃金地段的嶗山新村並非學區房,房價僅在3萬元/平方米徘徊。一條東方路將兩塊區域隔開,卻成就了兩派不同的市場氣象。
乳山路某中介說:『非學區房的單價一般在28000元/平方米、29000元/平方米左右,也有部分2萬元/平方米出頭的,好一點的達到3萬多,和學區房相比起碼差5000元/平方米,多的可以相差近1萬元。』記者在網上看到:7月嶗山新村二手房的均價在27222元/平方米,在嶗山新村一家中介門口,一間36平方米的一室一廳掛牌價僅85萬元,而穿過東方路,在梅園二街坊,37平方米的一室一廳售價高達138萬元。
風險提示
部分學校每年招生區域也會適當進行調整
『對口名校,不讓孩子輸在起跑線上』,100%報戶口,100%上名校』……房產中介的『甜言蜜語』不禁讓人懷疑,買學區房真的就沒有風險嗎?其實不然。現實中,一心想為子女求學購置學區房的父母,有時因為政策不明朗,最終買到了房子,戶口也遷入其中,但是依舊無法對口名校的尷尬也並非鮮見。
21世紀不動產上海區域市場研究部相關人士表示,對出於子女就讀而購房的情形而言,盡早落戶是其中的關鍵所在。戶口的遷出和遷入有前後關系,即必須是原有戶口全部遷出之後,纔能辦理戶口遷入手續。否則,即使產權屬於自己,但仍有可能會面臨由於房中仍有戶口未能及時遷出而無法辦理遷入手續的尷尬局面。除此之外,從近兩年開始,一些區縣的部分學校、幼兒園對入學新生及其父母的戶口在籍時間要求也逐漸嚴格。
此外,受生源人數影響,每所學校每年招生區域也會適當進行調整,這樣勢必會影響到有就近入學需求的購房者。記者從教育部門網站了解到,由於每年各個學校片區適齡入學人數會出現相應變化,特別是名校周邊,一般人數會出現大幅增多現象,因此根據實際情況『就近入學』會進行微調,調整學區劃分。
業內人士告訴記者,並不一定買到了學區房就一定能進對口學校。以華師大附小對口的曹家巷小區為例,1-15號房源是輪號的。比如,今年1-5號的戶口能上,明年6-10號的戶口能上,後年11-15號的纔能上。教育界人士透露,之所以每年入學標准不一樣,首先確實是生源分布不同,其次,也是希望通過政策的變化引導廣大家長切勿盲目擇校。
專家觀點
出現雙房族跟教育資源不均衡有關
『出現這麼多「雙房族」,還是跟教育資源不均衡有關。』21世紀教育發展研究院副院長熊丙奇指出,近年來,輿論一直呼吁家庭理性對待孩子的擇校,要根據自己的經濟實力,綜合分析自己的工作因素和孩子的求學因素,再決定是否購買學區房,不要為了讓孩子上一個好學校,就花大筆資金購買學區房,甚至寧願住得差一些、自己上班遠一些。但很顯然,一心想為孩子找一個更好的學校的家庭,很難聽進這種意見。
『家長的這種選擇,其實可以理解。』熊丙奇認為,一方面,購學區房可以給孩子更好的成纔環境,這是所有父母都期望的,有人甚至將這種行為與『孟母三遷』相提並論。
另一方面,購買學區房也不失為一種投資行為,在家長們看來,只要重點小學、名牌小學不搬走、繼續存在,就近入學的政策不調整,那麼,學區房的昇值空間將十分巨大,當孩子小學畢業之後,完全可以把昇值多倍的房子再賣出去。也就是說,買學區房,成了教育和房產雙投資。
『但真正要讓家長理性,熱潮消退,減輕更多家庭的雙重負擔,關鍵還在於義務教育的均衡發展。』熊丙奇認為,之所以存在學區房的概念,主要在於義務教育階段的各中小學辦學質量存在嚴重差異,政府出臺的嚴禁擇校、就近入學的義務教育政策,在中小學辦學質量存在巨大差異的現實面前失效,各種擇校行為屢禁不止——有權的家庭可通過權力走通擇校之路,有經濟實力的家庭舉家搬遷到學區之內更是合情合理合法之舉。
『其實,只要政府增大教育投入、改革教育資源配置模式就能逐步推進的義務教育均衡發展格局。』熊丙奇說道。
提倡物業稅和教育財政掛鉤
『學區房其實也是普通房產,而且目前學區房炒作的成分較多,購房者應理性對待,如確實需要,可以購買。但如果為子女讀書而不惜重金買一套僅僅為了掛戶口的房子,實際自住的地方離學校卻很遠,實則無這個必要。』復旦大學經濟學教授陸銘如是說。
對此,陸銘教授提出了自己的解決方案:首先,公共資源要隨著人口的分布配置,包括教育、醫療等資源。其次,可以提倡將物業稅和教育財政掛鉤,例如有的國家並不是政府投入教育,而是將物業稅投入到教育中。因為我國物業稅的征收還在試點中,是一個非常漫長的過程,在此過程中,我們可以鼓勵放開私立學校,讓富人自己建學校,有條件的家庭就多了一個選擇,而不必通過買房子來獲取教育資源。』