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申銀萬國
深圳世聯地產[簡介最新動態]顧問股份有限公司(世聯地產,002285)公布2012年中報,營業收入、母公司淨利潤分別為6.88億元、4300萬元,同比分別下降12.8%、71.1%;中期EPS0.13元。
業績符合預期,與公司前期業績快報一致,中期業績大幅下滑仍是收入確認不達預期和成本控制效果不明顯所致。作為世聯地產主要收入來源的一手房代理銷售傭金確認仍低於預期,僅結算4.5億元,較去年下降15%,而今年上半年公司的代理銷售額增長達到24%,造成這一現象的主要原因有二:1)公司收入確認仍未明顯加速,使代理銷售額無法更快轉化成傭金收入;2)公司傭金率未現上昇,與去年下半年持平為0.81%,主要因結算收入來自去年市場較差時期。公司成本控制效果仍不明顯,營業成本率繼續攀昇至86.6%,遠高於去年全年的77%,收入確認減速和工資剛性增長是造成公司營業成本率繼續攀昇的主要原因,公司增員已大幅放慢,員工數僅從10577人上昇至10987人。
優化業務結構和增加合約性收入佔比是公司轉型主要手段,效果初露端倪,但對公司業績支橕的貢獻仍較為有限。世聯地產繼續加速賣樓,上半年代理銷售額已增至827億元,增長24%;同時繼續收縮虧損的二手經紀業務,從去年年底的28家關停至23家,營收也從去年同期的2500萬元降至今年的800萬元。公司力圖增加合約性收入抵抗樓市周期波動風險,去年收購的物業管理業務上半年取得較好業績,共獲得3900萬元收入,比重達到6%(去年為0%),但物業管理毛利率僅為25.5%,仍低於公司傳統業務,在規模和毛利率方面難以對公司業績形成有力支橕。
維持公司結算代理銷售額1500億元、實現代理銷售額180億元的預測,同時下調世聯地產結算費率至0.83%,我們下調公司2012-2014年EPS分別至0.46元、0.69元、1.00元,對應分別為PE25倍、17倍、12倍,估值優勢不明顯,下調評級至『增持』。公司未來催化劑仍主要來自開發商資金面改善帶來的傭金收入確認加速。