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受剛需樓盤集中成交影響,上周上海房價大幅下跌。
金豐[簡介最新動態]易居&佑威聯合研究中心提供的數據顯示,上周(8月20日-8月26日)上海市商品住宅成交均價為20927元/平方米,環比(較前周)大幅下跌13.06%,創下近16周新低;成交面積則大幅增加31.4%,至20.02萬平方米;新增供應面積也環比大漲60.82%,至30.54萬平方米。
佑威機構執行董事黃志堅稱,上周上海樓市『價跌量昇』,主要原因是剛需產品發力,單價2萬元以下的商品公寓成交了12.05萬平方米,成交量環比大增了65.21%,帶動了商品住宅均價的大幅下行。
某上市房企副總裁分析,7月上海樓市成交量較高而價格未大幅上漲,是因為當時各開發商還沒達成共識。而到了8月,滬上各大開發商都在漲價,試探市場。因此在即將到來的9月,開發商只要將價格在8月基礎上稍微降一點,成交量就會上去。
而經過連續幾周成交低迷後,上周上海樓市成交量重回20萬平方米上方。上述上市房企副總裁認為,這與供應量大幅增加有關,『9月樓市供應量如果能夠上來,成交量將十分可觀。』
『剛需樓盤在發力』
在黃志堅看來,現在推盤良機已至。
黃志堅說,一方面,現在天氣漸趨涼爽,有利於成交放量;另一方面,所謂『金九銀十』未必一定是全年成交最好的月份,因此部分開發商會提前入市,以避免過度競爭導致旗下樓盤被『湮沒』,難以引起關注,上周新增供應放量,即可見一斑。
剛需樓盤開發商顯得尤為積極。佑威提供的成交面積排行榜顯示,上周上海樓市成交面積排行前兩位的樓盤,成交量都在1.4萬平方米上下,而成交均價都在1.5萬元/平方米以下。
德佑地產研究主任陸騎麟認為,上周上海樓市成交量大幅回昇,剛需重新成為成交主力。上周成交面積最大的東方冠郡,單價不足1.2萬元,相比同處新場板塊的其他樓盤具有明顯的價格優勢,因而得以熱銷。隨著9月的臨近,開發商的推盤力度有了大幅提高,尤其是大量外圍剛需樓盤的入市,將有利於成交量進一步回昇。
中高價位房源的成交在上周則有所放緩。
21世紀不動產分析師黃河滔介紹,上周上海市單價在5萬元以上的高端住宅成交了27套,環比下降15.6%,這已是該價位房源成交量連續第4周出現下跌行情。另外,上周上海新建別墅及總價在1000萬元以上的住宅成交量也在下滑,幅度分別為20.2%、11.9%,各創下近7周、14周新低。
此消彼長之下,上海房價也大幅回落。
佑威昨日提供的數據顯示,8月以來上海市商品住宅成交均價為23072元/平方米,環比下降6.2%。今年6月,上海房價為24071元/平方米;今年7月,上海房價為24604元/平方米。
中高價位樓盤
後續購買力成疑
不過,不少受訪開發商認為,中高端樓盤成交的低迷之勢未必會延續。
某中高端樓盤相關負責人稱,近期中高端樓盤的供應量依然較大,這使得購房者有了較大的選擇餘地,反而延長了其決策時間。同時,政策面的收緊預期也對中高端樓盤成交產生了一定的影響,再加上天氣因素也不利於成交,『我覺得9、10月份中高端樓盤的表現會比8月好些。』
某上市房企副總裁也認為,中高端樓盤成交量下滑是暫時的、階段性的,9、10月份中高端樓盤依然有戲,『中高端樓盤的成交套數其實是不多的,但由於總價、面積較大,其成交變動會對統計數據產生很大影響。』
據上述上市房企副總裁說,目前上海有的樓盤累計漲價幅度已達15%?20%。因此,進入9月,房價會在現有水平上維持一段時間,不會繼續上漲,尤其是10%以上的漲幅幾乎不可能。
上海盤谷房地產有限公司總經理宋海則提到,經過前期的成交放量後,受限購政策影響,中高端樓盤將面臨後續購買力不足的問題,需要一段時間重新積累客源。
宋海據此判斷,9、10月份剛需樓盤會重新成為市場主力,成交會在目前基礎上繼續放大。
據21世紀不動產統計,8月前26天,上海市新建商品住宅成交面積為63.9萬平方米,較7月同期回落8.7%。
黃河滔預計,整個8月份,上海樓市成交量與7月相差不會很大,『金九銀十』的量價走勢則更令業界關注。
再次漲價的可能性
『在現在的市場狀況下,無論是剛需還是改善型產品,性價比都是影響成交量的重要因素。』黃志堅說,開發商要想在『金九銀十』獲得好的成交量,讓利依然是最有效的方法。
陸騎麟提到,在上周成交量回昇的背後,也要看到,真正以價換量的樓盤依然是少數。即便是上周成交量排名前列的,也不乏一些價格上漲的項目,這也將可能對『金九』成色產生不利的影響。
與此相契合的是,部分開發商重拾『少量多批』的推盤策略。
據黃河滔介紹,上周上海樓市新增入市的15個樓盤共推盤23次,新增供應面積在3萬平方米以上的樓盤僅有4個,多個樓盤都屬老盤加推。
『該營銷手段進一步表明,在樓市成交趨暖的背景下,開發商以試探方式追求項目利益最大化的意願流露,不排除其借助未來兩個月的市場情緒,再次漲價的可能性。』黃河滔說。