|
||||
SOHO中國[簡介最新動態]董事長潘石屹稱,煤老板、鋼鐵老板都沒錢了,『原來的整個銷售基礎發生了變化』。
8月22日,SOHO中國有限公司(SOHO中國,00410.HK)董事長潘石屹很忙:早上從北京坐飛機趕到上海,上午約見郭廣昌;中午和上海公司的管理層聊轉型;下午和國際五大代理行的高管碰面,切磋轉型的看法。早報記者當天下午5時趕到位於世紀大道的SOHO世紀廣場[最新消息價格戶型點評]時,潘石屹剛剛結束與五大行的碰面。
在潘石屹眼中,SOHO世紀廣場是SOHO中國在上海的第一個真正意義上的產品。指著樣板間綠色森林圖樣的地毯和白色的榻榻米,潘石屹說,『東海廣場我們買進去已經裝修好了。這個項目裡面我們重新動過。』
此前的8月16日,SOHO中國剛剛宣布告別散售模式,向大規模自持轉型。
SOHO世紀廣場同樣面臨轉售為租。對此,潘石屹稱,『(SOHO世紀廣場)已經預租一半給上海期貨交易所。』
這場外界看似突如其來的轉型,據潘石屹說,已籌劃了『半年』。
『股民看好原來的銷售模式,轉型了就是另外一個模式,最大的衝擊就是拋股票,也有人做空。張欣在新加坡跟投資人接觸,也得到認可。』潘石屹說這番話前後——8月16日至8月25日,SOHO中國股價跌逾10%。
一種比較普遍的市場觀點認為,散售模式,並不是商業地產長遠之道,自持模式更符合國際投資者的偏好。SOHO中國的上述股價表現,無疑是反常的。
四面楚歌
憑借業界稱道的銷售團隊,散售一度是SOHO中國引以為豪的運作模式。
『(這個)商業模式確實不錯,為公司創造了很多錢,負債率20%,150億元現金,未來還有100億元的銷售回款。』潘石屹引用一連串數據,闡述散售所帶來的高周轉。
『但到今天,這個商業模式(已)是個落後的模式,我們四面楚歌。』潘石屹說。
首要的壓力來自地方政府。『你到北京、上海拿地,出讓條件裡面就說這不許散售,要持有。全中國散售就我們一家,這個理念,政府不歡迎。』潘石屹說。
稅費高,也令潘石屹頗為苦惱,他舉例稱,『賺了10塊,要交給政府6塊。』
『原來的整個銷售基礎(也)發生了變化。』潘石屹說,『煤老板、鋼鐵老板都沒錢了,再不轉型就有問題了。』
問題已在中報中有所體現。8月16日,在宣布告別散售模式的同時,SOHO中國公布了2012年中期業績:上半年其實現營業收入12.22億元,比去年上半年下降約54%;淨利潤為6.13億元,比去年上半年下降約65%;毛利率約為48%。在外界眼中,這是一份業績起伏過大的成績單,難令投資人滿意。
資金賬本
對SOHO中國的這場轉型,業內人士比較一致的看法是,選擇在這個時機轉型,必須要有資金支持。
SOHO中國稱,現在手握150億元的現金,以及未來100億元的銷售回款。
『2012年的利潤是去年我們銷售銀河SOHO的錢,只要我們11月份把項目交付使用,銷售收入和利潤去年就可以算出來。去年定下(2012年)230億元銷售目標的時候,還沒想著轉型。明年的利潤是今年銷售望京SOHO [最新消息價格戶型點評]的兩幢樓,還有SOHO中山廣場[最新消息價格戶型點評]。望京的利潤率很高。』潘石屹說。
『明年的盈利也差不多定了,到了後年租金會陸續上來。再就是負債在未來會提高一些。如果是提高的話,還可以拿出來五六十億的資金。有好的市場機會不要錯過。』潘石屹的算盤打得很好:其未來在北京和上海持有辦公樓和商業物業150萬平方米,預計3年後租金收入將成為主要盈利來源,5年後現有物業的年租金收入將超過40億元。
SOHO中國總裁閻岩說,『(由租轉售的)交接期大概是兩年。到銷售額真的低的時候,租金又上來了。也並不是說未來一定全部持有,比如說有基金感興趣收購整幢樓,有不錯的溢價,可以賣。』
物業口碑
除了資金,要想完成轉型,物業管理也至為關鍵。很長一段時間裡,一直以散售著稱的SOHO中國,其物業管理的『口碑』並不佳。
三年前,SOHO中國收購了香港地鐵旗下的錦融物業公司,以求加強自身的物業管理能力。潘石屹說,『經過這些年時間,我們管的物業價格,比市場上的平均水平要高。下一步當持有這些物業之後,這個物業管理水平會提高。一旦持有,與其招標,還不如自己整,5年時間完成轉型,我們的員工數量要翻幾番。接下來,我們還將建立自己的工程管理隊伍,建立自己的裝修公司,建立園林綠化公司。我們現在比較弱的,應該是商業管理。』
此前的5月22日,SOHO中國宣布聯手盈石資產管理有限公司,合資組建『盈石搜候(上海)有限公司』,雙方各持50%股份。盈石搜候專門為SOHO中國的自持商業項目提供商業運營服務,從定位、招商[簡介最新動態]到運營等後續階段。
『150萬平方米物業,2014年就要全部建好,這些物業建好以後,有沒有出租能力?剛纔把幾大行的老板叫過來,光靠我們自己的力量不夠。原來都是幫別人租,現在是幫自己租。』潘石屹說。
大手筆『瘦身』
『設計是我們的強項,但是管理是弱項。原來銷售人員都是個人英雄主義。管理一定要提高,不是通過個人英雄主義,而是基於互聯網平臺,我們新招了個IT總監,按新的商業模式,重新設計,計劃投資2000萬元。』在潘石屹看來,管理要告別個人英雄主義。
潘石屹近期在不斷削減銷售團隊:『瘦身的規模會比較大。把銷售人員壓縮,一部分轉到租務部,另一部分對口基金。現在的房地產基金整幢樓的買賣,換個股權,所有的稅都免了。現在的銷售要和基金這樣的大資本打交道,而不是煤老板。如果不能適應公司的發展,那沒辦法,公司不能遷就一部分人而把公司逼入死胡同。』
早報記者了解到,SOHO中國的員工有770人,其中包括銷售人員300餘人。此外,SOHO中國的物業管理公司有2200人,此外,長城公社飯店有200人。
潘石屹說,現在還沒有想好是不是成立自己的基金。『我們有一個項目,上市公司投了一部分錢,可能還有一部分錢有缺口,就需要基金去投。我們募錢很容易,但是我們是上市公司,還是以上市公司為主。』