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『以價換量』見效業績平穩利潤下滑
近期接連公布的上市房企半年業績報告顯示,在上半年房地產市場逐漸走出低迷,眾多房企銷售額保持平穩甚至增長的同時,淨利潤卻普遍出現了下降。
行業龍頭企業萬科地產[簡介最新動態],上半年雖然淨利潤同比大增25%,但毛利率、淨利率分別同比下降5.6%、2.2%。據不完全統計,至8月中A股披露中報的38家房企中,有17家淨利潤出現同比下跌。分析人士指出,在衡量房企賺錢的三個指標中,淨利潤上漲表示盈利增加,但淨利率和毛利率下跌,說明利潤被攤薄。相比萬科[簡介最新動態],中海地產[簡介最新動態]則以67.9億元淨利潤蟬聯最賺錢上市房企,比萬科超出30.6億元。據匯豐銀行分析,中海上半年平均銷售價格同比增長12%,而土地成本僅佔售價20%,使其達到近41%毛利率、27%淨利率。
在上半年銷售額領先的房企中,保利和招商同樣出現了淨利率都同比下跌的狀況。保利上半年銷售額雖然同比增27.5%,但淨利潤同比大跌12%至24.55億元;招商上半年銷售額大增136%至161億元,淨利潤也大跌16.9%至12.2億元。
已發布半年業績的上市房企當中,中海地產是表現得最為突出的一個。據該集團在公布的數據顯示,在中海地產今年上半年五六兩個月的銷售額就分別達到了123.1億港元和148.4億港元,均突破百億元人民幣大關。
另一方面,盡管得益於貨幣政策、信貸政策的適度寬松和企業不斷采取的『以價換量』策略,今年來商品房銷售量總體呈現逐月回昇的趨勢,但全省商品房待售面積再創新高。有業內人士表示:『開發企業在看好後市的同時不宜過分樂觀。』省房協觀點認為,雖然五六月份以來銷量持續擴大,反映出市場需求方基本結束觀望,入市出手的意願加強。但當前商品房庫存量處於歷史高位,開發企業在看好後市的同時不宜過分樂觀,應盡快完成銷售回籠資金。
突圍市場利器緊抓剛需提高性價比
在當前新一輪調控大背景下,市場格局變化和企業動向受到高度關注。中國指數研究院日前最新發布的行業研究報告預測,在調控政策的導引下,首次置業需求和首次改善需求,將是未來五年支橕住宅市場快速發展的主要動力。隨著調控對『游戲規則』的影響,更重視資金周轉速度、產品結構更偏向於剛需型的房企,將迎來重要發展機遇。
在港上市的富力地產8月16日公布了今年上半年的業績,上半年合同銷售額增加9%至人民幣146億元,並佔全年目標約46%,完成百分比較以往大多數年度為高。
富力地產董事長李思廉表示,2012年上半年房地產市場並無重大新緊縮調控措施出臺,市場基本維持穩定,並出現個別的利好發展跡象。目前,監管措施導致投機性的置業需求受壓,中國房地產市場主要受剛性需求帶動,中低價位的中小戶型單位需求增長較迅速。他認為,『富力在艱難市場環境下能夠取得如此令人滿意的銷售表現,證明富力所采取策略的有效性。』
據了解,北京、廣州及天津等城市嚴格實施住房限購政策,但富力在這些城市仍取得與2011年相當的合約銷售額。而富力在重慶及太原主要銷售的項目為較小戶型,迎合剛性需求,重慶及太原的銷售額分別顯著增長95%及73%。
8月23日碧桂園公布了2012中期業績。數據顯示,碧桂園2012年上半年總收入及毛利分別約為167.67億元及69.59億元,同比分別增長約7.2%及36.8%。上半年物業確認收入均價同比上昇29.6%至約每平方米6636元,抵消了交樓面積同比減少約17.8%至約240萬平方米對收入的影響。權益所有人應佔利潤約為29.76億元,同比增長約3.7%。
重點發力下半年謹慎樂觀更具信心
廣東省房協公布的數據顯示,上半年廣東房企國內貸款759.44億元。其中,主要為銷售回籠資金的其他資金1492.39億元,則下降5.4%。
對於不少房企來說,上半年市場的表現在預料之中。更多企業早在今年年初已確定了突圍市場重點時間段是在下半年。『今年我們推盤的節奏是「前低後高」。』廣州萬科的相關負責人告訴記者,萬科在上半年推盤的數量明顯低於去年同期,節奏也沒有以前那麼迅猛,但半年取得的業績並不比往年遜色。『在下半年,特別是金九銀十時期,銷售量肯定會更高,全年銷售超越去年應該沒有問題。』
記者在市場中發現,像萬科一樣『留力』的企業很多。在九十月份的樓市銷售傳統旺季,包括中海、雅居樂、萬科、敏捷在內的不少開發商都將在廣州推出大量的全新項目。這些新盤無論在項目規模還是在產品數量上都比上半年要更大和更多。中海地產和雅居樂兩家企業都將在『金九銀十』期間把自己在廣州蘿崗的全新樓盤推出市場,而這兩個新項目的佔地面積都均超過30萬平方米。
除了新推盤以外,房企拿地節奏也明顯要更快。記者從萬科集團獲悉,在上半年該企業新獲取開發的項目就達到13個。在7月份,萬科集團就分別在上海、寧波、南昌、青島、天津、西安6個城市新增了6個項目,建築面積達到84萬平方米。
而除了萬科以外,其他房企也不甘寂寞。中海地產今年的拿地勁頭也頗足。記者從該集團獲悉,中海地產今年上半年累計新增土地儲備量就達到274.5萬平方米。2月份,中海在佛山就以14.56億元拿下了一幅商住地塊開始了今年的搶地大戲。同樣的2月份,便以子公司中國海外宏洋的名義以11億的價格拿下了江西贛州153.46畝的土地開發權。此外,3月份在香港也獲得一個新項目,4月份中海更是以16.77億元的價格拍得成都站南組團地塊。
雅居樂集團主席陳卓林分析接下來的房地產市場趨勢時表示,『調控政策預計還將持續。但從長遠而言,國內房地產市場剛性需求強勁以及中國經濟長遠持續增長,發展潛力巨大,我們對房地產市場的長期發展仍抱樂觀。』
萬科董事會秘書譚華傑對後市同樣給予了信心。他認為,特別是『金九銀十』期間,萬科的銷售會有更大的突破。
編輯:李真慧