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“國際奢侈品,世界名牌強勢入駐,你擁有產權,我來經營,你只需坐等收錢,省心省力做投資”,這是目前許多售後返租,統一經營類產權式商鋪為投資人描繪的“吸金”願景。
在國家嚴厲的限購背景下,大量樓市投資的資金從住宅流向商鋪等商業地產,而魚龍混雜的地產商也爭相打出誘人的高額投資回報牌。面對鋪天蓋地的誇張宣傳廣告,不少投資者深感“亂花漸欲迷人眼”,各類糾紛也隨之層出不窮。
二手商鋪包裝後價格翻10倍
案例
廣州市民李小姐最近十分懊悔。由於自己輕信廣告草率買下高價商鋪,如今由於商鋪招商[簡介最新動態]與此前開發商承諾相距甚遠,李小姐十分擔心自己一下子投入50多萬元,卻因木已成舟,陷入了進退兩難的困境。
“開發商宣傳的時候說什麼港澳產品批零一體化,結果我們花高價賣樓之後纔發現純屬子虛烏有!”李小姐一手拿著星辰廣東港澳中心[最新消息價格戶型點評][最新消息價格戶型點評]的宣傳海報,一手拿著業主代表寫的請願書憤怒地向記者控訴,“我要告他們虛假廣告。”
惹來爭議的星辰廣東港澳中心位於廣州市越秀[簡介最新動態]區的東風路,號稱是出租給港澳產品做批發零售的“東山鋪王”。在去年該項目的促銷廣告上,港澳產品的概念頗為誘人:“1月份第三屆香港潮流商鋪展5天33萬客流,吸金17000萬,4月份澳門佳堡酒庫香港塔羅花園水晶店搶駐廣東港澳中心,6月份廣東港澳中心現場盛大舉行‘香港澳門手信展’”。
然而,據購買了星辰廣東港澳中心商鋪的另一名業主代表王女士介紹,今年3月份交鋪後,6月份纔有一家士多店開業,到8月份,招商進來的基本都是些“叫不上名的小商販”,根本沒有所謂的具備真實“港澳資質”的著名品牌。
星辰廣東港澳中心的宣傳海報顯示,其開發商為香港鉑譽投資和駿合機構,發展商為廣州瑞佳投資顧問有限公司。據李小姐稱,香港鉑譽投資和駿合機構買入這些商鋪時單價不過1.5萬元/平方米左右,但出賣價卻高達每平方米10萬—15萬多元。
“我們就是認准了廣告中的銷售港澳商品和兩家香港公司,纔會花每平米10多萬元的價格去買的!”王女士說,實際上,星辰廣東港澳中心並不是新樓盤,其原本是一個“爛尾”樓盤。空置的商鋪經人統一買下,轉手到香港鉑譽投資和駿合機構,重新包裝再度出售。
今年4月份,由於項目招商不力,擔心投資前景的幾位業主代表與該項目相關負責人交涉。在李小姐向記者提供的現場錄音中,王女士質問該項目負責人,“你們到底是誰在負責招商引資?我們就想知道香港鉑譽投資和駿合機構是否與這個項目有關系,是否有積極為這個項目進行招商,我們就只要一顆‘定心丸’”。
面對業主的擔懮,這位負責人卻語焉不詳,無法給出明確的回答,只是一再稱:“香港鉑譽投資和駿合機構都有為該項目投入一定的資源,但是我今天沒辦法提供一些證據給你們看,我的解釋無論信不信都由你們,那是你們的權力”。
在該項目的《商鋪買賣合同》中,雙方約定:如果業主沒有按時(2012年3月28日)前來辦理收鋪手續,從出賣人發出交樓通知書之日起15天視為已收鋪。如今,早已經付錢的業主們只能“被”收鋪,而他們所期待的火熱開業經營的場面看似遙遙無期。而業主們的焦急等待只換來了項目相關負責人的一句,“我們也想開業,計劃趕不上變化快”。
賣方以個人名義簽約業主維權難
據業主代表劉先生稱,自己直到簽完合同後纔發現,自己買的其實是二手商鋪,與其發生買賣關系的也不是什麼香港大公司。劉先生調查發現,香港鉑譽投資的實際注冊資金纔僅僅1萬港元,而合同上的代理機構——廣州瑞佳投資顧問有限公司,其實際注冊資金也僅50萬元。
“這幾個所謂的開發商其實都是‘皮包’公司。”劉先生說,法律明文禁止開發商進行“商鋪返租”,但簽合同時,開發商卻以租金抵扣總購房款8%的方式,從業主手中獲得了兩年的經營權。如今業主們回過頭來,卻發現由於合同上賣方是個人名義的原業主,賣房的公司名義上並未違法。
“我們從2011年4月份買下商鋪開始到現在已經一年了,我就只想知道你們在賣給我們之前,有沒有去工商局辦《市場經營許可證》?”在4月份的現場交涉錄音中,王女士質問該項目另一負責人阮女士。
阮女士的回答是,“在消防經過驗收後,纔可以辦《市場經營許可證》”。王女士表示,這意味著,原本合同約定3月交樓的商鋪,實際上一直到4月份連消防都沒有經過驗收,更遑論開始招商。
李小姐則面臨另一個更嚴重的問題——在今年3月交鋪時,其尚在裝修的商鋪不僅與鄰鋪界址模糊,屬於她的鋪位上竟然還豎著一個大柱子。李小姐說,星辰廣東港澳中心屬於大商鋪分割成小商鋪出售,由於擔心柱子佔去她的產權面積,自己特地去查了相關手續和文件,纔發現當時商鋪不但沒有消防檢查合格證,更查不到報建規劃和竣工後的變更測繪及相應的測繪成果報告。“我查過規定,沒這些手續根本沒法給我們辦新的產權證!”
業主劉先生則發現,去年4月份就開始出售的星辰廣東港澳中心直到該年4月22日纔申請分割商鋪,5月份核准登記。也就是說,在原業主還沒有真正分割完,香港鉑譽投資和駿合機構的四個私人股東都還沒有拿到大確權的情況下,就提前與買家辦理了商鋪所有出售手續。“我諮詢過律師,在未完成分割和辦出小產權證之前就出售商鋪是違規的。”劉先生說。
令人驚訝的是,盡管存在違規嫌疑,部分業主的產權證卻順利辦出來了。李小姐對此非常不放心,“手續都不全,產權證怎麼能辦下來?我們有理由懷疑廣州市相關監管部門負責人瀆職違規操作”。
在李小姐提供的交涉錄音中,對於業主們的“找茬”,項目負責人阮女士表示,這些證件是業主認為有問題的,開發商一方認為沒有問題。“你們可以自己去查,這是你們的責任,產權證都已經在你們手上了,還能怎樣?”
證據不充分開發商難以“定罪”
律師??
如今,業主與香港鉑譽投資和駿合機構的相關負責人各執一詞,業主“刨根問底”細數開發商的“罪狀”,開發商也義正言辭聲稱“你們都已經拿到產權證了”。記者就此事諮詢了法律方面的專業人士,請專業人士來撥開層層“迷霧”。
就業主反映的“星辰廣東港澳中心涉嫌虛假廣告”的問題,廣東勝倫律師事務所的王欣亮律師認為,“在星辰廣東港澳中心的廣告宣傳中可能存在言辭誇張的現象,但並不能完全認定為虛假廣告”。
記者查閱了國家工商行政管理局發布的《關於認定處理虛假廣告問題的批復》(以下簡稱《批復》),其中指出,應從兩個方面來認定虛假廣告:一是廣告所宣傳的產品和服務本身是否客觀、真實;二是廣告宣傳中提到的產品和服務的主要內容(例如所能達到的標准、所使用的注冊商標,服務提供單位等)是否真實。
王欣亮認為,由於業主已經出讓了兩年的經營權,3月28日雖然交鋪,但實際上要到2014年3月28日業主纔能擁有真正的經營權。而期間這兩年都是開發商招商引資和經營的階段,是否符合廣告中所說的“港澳產品一體化”,有多少香港品牌入駐,經營情況怎樣都還不可預知。因此,並不完全符合《批復》中“虛假廣告”的認定。
此外,在未完成分割和辦出小產權證之前,星辰廣東港澳中心就開始出售商鋪。王欣亮認為,按照《城市商品房預售管理辦法》,只要房地產開發企業取得《商品房預售許可證》,便可進行預售。
在廣東晟晨律師事務所的胡芳軍律師看來,這起糾紛中的所有問題大都來源於業主們不是與香港鉑譽投資和駿合機構這兩家公司簽訂《商鋪買賣合同》,而是與該公司的四位私人股東簽訂的合同。也就是說,這份合同是個人與個人之間的合同。
“個人與個人之間的合同,首先規避了《商品房管理辦法》中關於售後包租(即商鋪返租)的法律責任。”胡芳軍說。
所謂售後包租,是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。《商品房管理辦法》中第十一條規定:房地產開發商是不可以采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售商品房和未竣工的商品房。
“他們並不是真正意義上的房地產開發商。”胡芳軍指出,如果沒有充分的證據來證明這四位私人股東與香港鉑譽投資和駿合機構有密切的關系,兩者之間有完整的利益鏈條,是不能證明星辰廣東港澳中心是違規“商鋪返租”。
胡芳軍告訴記者,房地產糾紛問題一向都是以雙方簽訂的《商鋪買賣合同》為主要判定依據的。如果因為合同中承諾的消防設施配備問題而導致的消防驗收不合格,實際商鋪面積與合同中圖紙面積誤差比絕對值超出3%,“業主可以以合同為依據請律師發函給開發商,申請拒絕收鋪”。
而業主們在基本手續不齊全的情況下,竟能拿到產權證,胡芳軍覺得,雖然蹊蹺,但是業主們並沒有十分有力的證據證明香港鉑譽投資和駿合機構與廣州市相關監管部門之間存在“貓膩”。“如果業主們能夠收集更多有說服力的證據,可以要求相關監管部門信息公開,申請撤銷合同。”
糾紛處處有投資需謹慎
建議??
“這類地產糾紛並不是個案,而是十分普遍的。”中原地產項目部總經理黃韜告訴南方日報記者,在廣州90%以上的商鋪開發商都是采取“售後包租”的形式來吸引投資者。“就目前整體趨勢來看,商鋪投資的風險在加大,尤其是中小型商鋪的投資,失敗的多,成功的很少。”
黃韜認為,現在許多售後包租的商鋪打出的8%—12%的投資回報率,但這樣的數字只有經營得非常成熟的商鋪纔能真正達到。對於剛開始做的商鋪,“不能肯定說無法實現,但確實比較難。”
據黃韜透露,目前許多開發商會在一開始把樓價抬高,例如只需10萬元/㎡而實際標價12萬元/㎡。如果營收好,足以實現8%—12%的投資回報率,那麼開發商則每平米多賺了2萬元。如果經營狀況不好,開發商剛好以2萬元/㎡的差價來“彌補”給業主作為投資回報的損失,但實際上風險更多是由業主而非開發商承擔。
黃韜特別提醒廣大投資者,如今市場上的商鋪後續經營風險都在加大,尤其是2樓以上的商鋪想要經營得好是非常困難的。投資者不要輕易被開發商的廣告宣傳迷惑,要謹慎看投資回報率。
最重要的一點是,要仔細了解開發商的“五證”(即房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》)是否齊全,相關程序是否合法。
(南方日報)