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7宗地,5宗直接以起拍價成交。這是27日杭州土地市場規模最大、關注度最高的“土地爭奪戰”的最後結果。一天集中出讓7宗地,獲得出讓金總收入54億元,是土地市場“熱度”再起?還是地方財政“緊箍咒”愈演愈烈?
預期的“終極對決”未出現
8月27日,沉寂多時的杭州土地市場突起波瀾。主城區一次性掛牌7宗土地,出讓總面積達303894平方米,爲杭州近年來推地量最多的單次拍賣。
據杭州市國土資源局發佈的國有建設用地使用權掛牌出讓公告,7宗土地中有4宗住宅用地,都位於成熟的住宅板塊,是公認的熱門地塊。尤其受關注的是杭州濱江奧體單元地塊,出讓面積爲77345平方米,起拍價是23.52億元,摺合樓面價爲9504元/平方米。
當天拍賣現場,許多人預期的“終極對決”並未出現。率先推出的16號奧體單元地塊以23.52億元的起拍價直接成交,競得人是龍湖地產旗下的杭州龍嘉房地產開發有限公司。緊接着,另外一宗宅地和三宗商業用地也都以起拍價直接成交。
而後推出的兩塊宅地進入“烈度”有限的舉牌爭奪戰。18號杭州祥符東單元R21-06地塊經過21輪競價,由浙江柏盛置業有限公司以57900萬元競得,摺合樓面價爲7180元/平方米,溢價率爲14%。
19號祥符東單元R21-08地塊經過16輪報價,最終由浙江德信置業有限公司以54499萬元競得,摺合樓面價7261元/平方米,溢價率爲15.2%。
儘管杭州此次密集推出7宗土地,但事先人們設想的“捉對廝殺”“地王”並沒有出現。7宗地的起拍價總和爲53億元,最終成交總價爲54億元。
市場只是“解凍”難言升溫
一天內成交7宗土地,出讓金總額達54億元,杭州土地市場升溫了嗎?
快房網首席評論員程偉明分析認爲,土地市場是否回暖,不在於某次拍賣土地成交總規模和總金額,而在於土地拍賣時,競買人的數量和舉牌輪數,以及最後的溢價率。“此次杭州集中拍賣的7宗土地,其中5宗以起拍價直接成交,兩宗舉牌競價的宅地,溢價率也不高。”程偉明說,土地市場難言升溫。
而從價格來看,此次出讓的4宗宅地,其中祥符地塊樓面起價均爲6340元/平方米,奧體中心宅地樓面起價9500元/平方米。這樣的價格已經回落到2009年上半年的低點。
杭州土地市場今年上半年成交的21宗土地中,有17宗沒有經過競價程序,直接底價加價100萬元成交。2011年出讓的56宗地塊中,有32宗地塊爲底價小幅加價直接成交。
從成交量看,今年上半年杭州主城區共出讓土地21宗,其中商業用地19宗,宅地僅有2宗,創歷年同期最低。商業用地佔比超過九成,佔總出讓面積的82.9%,佔出讓金總額67.9億元的84.7%。
“經過前期熱銷,部分房企回籠了一定資金,具有拿地的願望和能力。”中國指數研究院杭州分院研究總監曹旭東認爲,目前的土地市場只是“解凍”,難言升溫。
密集推地的財政“緊箍咒”
近段時間以來,多個城市土地市場再現“地王”,但作爲當年的全國土地出讓金“狀元”,杭州土地市場顯得低調。此次集中“爆發”,背後有何指向?
曹旭東認爲,此次7宗土地集中成交,可以看成是“以價換量”的結果。樓市調控早已傳導到土地市場,土地市場冷清背後,是地方土地財政吃緊,對土地出讓金依賴強的城市,財政“緊箍咒”愈演愈烈。
據“住在杭州網”統計,今年前7個月,杭州主城區(不包括蕭山、餘杭)土地出讓金總額爲109.7億元,創近5年新低。2011年,杭州主城區土地出讓總額爲316.7億元,2010年爲493.4億元,2009年爲784.9億元。此次7宗土地集中出讓,一天攬金54億元,對地方財政的重要性可見一斑。
進入8月,杭州市推地速度明顯加快。今年前7個月,主城區只出讓了兩宗宅地。從8月出讓宅地的情況看,主城區共有5宗宅地掛牌出讓,出讓面積達217416平方米,僅一個月的宅地供應量就是去年全年的27%。
儘管實行“勾地制度”,但推地節點並非偶然。曹旭東分析認爲,樓市成交回升讓部分開發商重新有了拿地底氣,現在推地既能解決前半年地“賣不出去”的問題,也能避開接下來土地市場及樓市的不確定性。
曹旭東表示,從短期看,土地市場“解凍”爲日益緊繃的土地財政打了一劑強心針。但長遠來看,要解地方財政“緊箍咒”,必須破除土地財政依賴。“這需要財稅改革的配套,需要頂層設計。”曹旭東說,樓市調控已經“棋到中盤”,一些根本性、制度性的改革亟待破題。