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近日,有媒體曝出消息,自2011年年底到期後,義烏不執行“限購令”已達7個月之久。爲此,8月1日晚10點20分,義烏市委宣傳部通過官方微博正式對此作出迴應:義烏市住建局將繼續執行房產限購政策。
“限購令”義烏版延續的消息,會使樓市發生怎麼樣的變化呢?近日,記者從義烏多家房地產經紀公司獲悉,目前剛需爲主的市場,受限購令延續的影響較小,但“一房多證”的房源想脫手就難了。
一房多證,想賣很難
義烏市民何先生手上有一套商品房,由於個人原因,他想把這套房子賣掉,然而掛牌好幾個月,也沒有人接手。
事實上,2010年8月,何先生以12000元/平方米的價格買下這套面積168平方米的房子,看中的就是它的戶型和環境。
賣不出去,不是因爲房子不好,而是“一房兩證”與限購政策衝突了。
“買來的時候就是這樣的大戶型,不是2套房拼改的。但交付後確實辦了2本房產證,每本證下有84個平方米。”何先生說,在購房的小區,像他這種一套房子有幾本證的業主還有不少。
義烏“限購令”規定,從2011年3月29日起,不管是義烏本地居民家庭還是外市居民家庭,在義烏可新買也最多隻能買一套商品住房。
所以,限購期間,兩本證就無法過戶給同一個人。此前曾有多人與何先生聯繫看房,最後都因“一房兩證”黃了。
“‘限購’後,最尷尬的就是‘一房多證’。在義烏房產中介圈裏,已有人因爲簽訂了此類房產的購房合同最後又無法過戶而在打官司。”義烏信義不動產中介負責人吳國偉說,“限購”執行後,他們公司就很少接手此類房源。
一房多證,從何而來
據記者瞭解,在近幾年開發的幾個義烏新樓盤中,“一房多證”並不少見。
按照2006年出臺的“90/70”政策,新建樓盤90平方米以下的中小戶型面積應該超過70%。
但這一政策並不受到開發商的歡迎。一來,小戶型增加了開發成本。二來,在當時的義烏市場,大戶型房源相對受寵。因此,部分開發商打“擦邊球”,將兩個或者三個小戶型房源打包成一套房再賣。
而“限購”後,“一房多證”很難再買賣。那麼,這苦果是否由購房者來獨吞呢?何先生告訴記者,在當初購房時,他和開發商除了簽訂購房合同外,還簽訂補充協議,內容大概是雙方認可這一個連通改造。
浙江熾天律師事務所律師汪宏亮認爲,如果業主不認可這一改造,就不可能辦得了過戶手續,所以開發商已經通過合同很好規避了自己的風險,業主將自己承擔後續風險。
一房多證,如何破局
方法一:分別過戶給不同家庭成員
“可以選擇另一套過戶給單獨立戶的子女或父母。”一位不願透露姓名的業內人士坦言,根據現行政策,“一房多證”房源過戶給同一居民家庭也不是不可能,不過分別過戶給不同的家庭成員,手續會變得繁瑣,更可能影響住房貸款的審批。
業內人士坦言,即使有買家願意接手,他們也會把價格壓得很低,這讓很多房東難以接受。
方法二:分拆成獨立單位
義烏嘉家房產負責人朱根森認爲,“一房多證”房源可以順利破局的關鍵,在於是否可以恢復成多個獨立單位出租或出售,若可以恢復成各自的獨立單位,對出售或出租都非常有利,否則只能等待“限購”取消。
“如果只有一個門口的多拼戶型,那就很難分拆。”朱根森說,按房產證的本數拆分單位時,一定要注意拆分戶型是否影響承重結構。
小戶型,未來受寵
“我們這裏60%-70%都是首次剛需房。”信義不動產吳國偉說,限購令延續前後,他們的業務量影響並不大,這與義烏購房羣體的變化有關。
嘉家房產的數據也證實了這一點,剛需購房已經成爲現階段義烏樓市的主力,這源於限購政策下,投資客已經對房產預期不再看好。
投資客的散去,意味着義烏樓市的購買力下降。據多家房產中介反饋,前幾年,有經濟基礎的人多有過購房記錄,現階段80後工薪族和新義烏人成爲購房主力。
“10套成交,有8套是小戶型。”吳國偉說,購房者趨向年輕化,因經濟實力有限,這批人更青睞90方以下的中小戶型。
業內人士認爲,在限購、限貸的政策持續影響下,義烏樓市將日趨理性和穩定,經濟適用的中小戶型將被更多購房者接受,“一房多證”逐步淡出市場。
“不管是房地產開發商還是二手房產中介,最終拼的是誠信,是服務,去贏取更多的購房者。”浙江大都置業樓志鬆說。(見習記者龔望平)