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(聲明:刊用《中國新聞週刊》稿件務經書面授權)
原題:樓市醒了
“中國的房地產要回到曾經的繁榮,將是一個漫長、艱難的跋涉,但復甦似乎已經開始”
本刊特約撰稿/張恆志
在帶客戶看樣板間的十幾分鍾裏,北京首開熙悅山項目銷售員武騰的手機響了三次。上個月公司剛剛開盤的一個小戶型項目不到一週就售罄,但前來打電話諮詢的客戶仍然很多。而去年這個時候,售樓部時常冷冷清清。
武騰的這種感受,在國家統計局的數據裏也有所體現:自今年1月份以來,國內商品房的銷售面積增速開始逐月回升,而到了7月份,國內商品房的銷售額已經恢復到接近去年同期的水平。
在被稱爲是史上最嚴厲樓市調控政策實施一年半以後,一度大幅收縮的房地產市場如今欲走出低谷。渣打銀行在8月初公佈的一份研究報告中稱,“中國的房地產要回到曾經的繁榮,將是一個漫長、艱難的跋涉,但復甦似乎已經開始。”
走出低谷?
由渣打銀行近期對國內30多家房地產開發商所做的調查顯示,在今年二季度的成交客戶中,57%爲首套購房者,31%爲改善住房者,只有12%爲投資客。這一數據或多或少地揭示了,此輪房地產調控可能也“誤傷”到部分“剛性需求”羣體。
被壓抑的“剛需”終究會有釋放的時候。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對《中國新聞週刊》表示,6月全國70個大中城市新建商品住宅價格環比出現正增長,這是繼去年10月連續下跌8個月之後首次上漲,具有強烈的信號意義。
這一信號預示着中國房地產市場的底部已經形成。
回升態勢在7月份得以延續。國家統計局公佈的7月份70個大中城市中房價環比上漲城市的個數,已經連續4個月增加,累計達50個。其中,出現環比上漲的城市集中在二三線城市,且漲幅明顯高於一線城市。
不過,房價的溫和上揚,是建立在中國房地產在過去一年處於歷史低谷的這一大背景下。由國家統計局編制的國房景氣指數顯示,今年7月份該指數創下自1998年3月以來近14年的歷史新低。
一些投行和開發商認爲,短期內樓市難以迅速升溫。
交通銀行金融研究中心高級宏觀分析師唐建偉告訴《中國新聞週刊》,由於年內政府全面放鬆房地產調控的可能性不大,雖然近期市場交易的恢復可能刺激一部分房地產投資,但投資全面反彈的可能性較小。
不過,開發商的信心已經有所恢復。
渣打銀行前述調查顯示,有24家開發商認爲,房價和地價在經過幾個月的下降之後已經觸底反彈,很多城市房屋銷售正在好轉。渣打銀行向《中國新聞週刊》提供的報告認爲,對開發商的調查,支持了該行對於中國房地產行業已經開始復甦的判斷。
多位接受《中國新聞週刊》採訪的投行經濟學家和房地產業內人士認爲,地方政府房地產政策的“微調”,中國人民銀行兩次降息,直接帶動了這一輪樓市的回升。
據中原地產的不完全統計,自今年1月以來,國內約有30個城市實施了房地產調控地方實施細則的“微調”,其目的主要是爲了刺激消費,但力度各有不同。
武漢、瀋陽、鄭州、南昌等9個城市,在5月份把首次申請使用公積金貸款購房的首付比例從30%下調至20%,使得購房者能夠動用更少的資金支付首付款。
上海、天津、廈門、中山等4個城市,則放寬了“普通住宅”的概念範圍,其中,上海普通住房新標準相當於將三個環線內的單價限制全都提高了40%,使得更多購房人能夠享受到稅收優惠,其中以外環內60到100平米的二手房交易受惠最多。
少數開徵房產稅的城市也開始向購房者讓利。重慶在1月份把房產稅起徵點每平方米調高了2000多元;江蘇揚州在5月宣佈,對於個人新購的90平方米以下的成品住宅,給予所購房屋合同總價6%的獎勵。
穩增長與調房價
地方政府的“微調”亦屬無奈。
實施樓市調控後,由於成交量大幅下滑,開發商的商品房庫存驟增。
據國家統計局數據,截至今年6月份,國內商品房待售面積約爲3億平方米左右,若按每套商品房100平方米折算,相當於還有300萬套商品房待售。如果放在北京,按照該市2011年的銷量,還足夠賣上20年。
中國農業銀行戰略規劃部宏觀經濟金融研究處副處長付兵濤對《中國新聞週刊》表示,若考慮房屋竣工面積仍以20%左右的速度增長,開發商要想消化這些庫存,恐怕到年底也難以完成。
由於開發商正處於痛苦的“去庫存”週期,拿地熱情也不復以往,導致各地土地市場流拍事件時有發生。
國土資源部此前公佈的2012年上半年房地產用地供應情況顯示,上半年全國高溢價地遠少於去年同期,住宅用地流標流拍達1257宗,比去年多了80%。長三角、珠三角、環渤海地區住宅地價環比下降,不過降幅均不超過1%。
土地市場的低迷直接影響到了地方政府的錢袋子。
其中最爲明顯的是上海,該市今年上半年土地出讓收入僅爲146.65億元,同比下降了近7成。中國指數研究院公佈的最新數據顯示,2012年上半年全國300個城市土地出讓金總額爲6525.98億元,較去年同期下降38%。
中央政府對此似乎也有預估。
今年“兩會”期間,財政部向十一屆全國人大五次會議提交的《關於2011年中央和地方預算執行情況與2012年中央和地方預算草案的報告》就曾預測,2012年國有土地使用權出讓收入可能下降超過18%,若扣除徵地拆遷補償等成本性支出,淨收入將比2011年進一步縮減。
不過,樓市下行對於實體經濟的衝擊,更多的還是因爲房地產開發投資的減少。
國家統計局的數據顯示,自2011年1月至今,國內房地產開發投資從30%多一路下滑到15%左右,增幅收窄了一半。根據國家統計局綜合司課題組的測算,房地產開發投資增速每下降10個百分點,實際的GDP將下降0.9%。
自今年4月開始,房地產開發投資增速首次落後於全社會固定資產投資增速並延續至今,7月的數據顯示兩者的落差已經擴大到5個百分點。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認爲,這表明房地產對經濟拉動作用連續四個月明顯減弱,已經在拖經濟後腿了。
瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤對《中國新聞週刊》表示,2012年整體房地產建設活動將明顯放緩,但考慮到保障房建設將在一定程度上抵消商品房市場的疲弱,因此不會出現硬着陸。
調控再加碼?
樓市的變化也引起了中央政府的注意。
自今年6月起,中央就不斷在釋放樓市調控不動搖的信號。
6月5日,住建部新聞發言人稱,將堅持房地產市場調控政策不動搖,對於地方出臺放鬆抑制不合理購房政策的,將及時予以制止或糾正;6月12日,國家發改委否認爲支持國內經濟有必要放鬆房地產調控政策的傳聞;6月14日,中國人民銀行否認降低房貸風險權重;7月7日,國務院總理溫家寶在江蘇省常州市調研時表示,必須堅定不移做好調控工作,把抑制房地產投機投資性需求作爲一項長期政策,決不能讓房價反彈,造成功虧一簣。
爲掌握各地貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況,國務院在今年7月下旬到8月上旬派出了8個督察組,對包括北京在內的16個省市開展專項督查。
瞭解此次督察情況的人士向《中國新聞週刊》表示,此次國務院派駐各地的督察組行程主要有四大塊,包括各級人民政府的工作彙報、覈查相關檔案資料、隨機抽查及暗訪商品住房項目、走訪購房羣衆等。督察組尤爲重視房價,在與湖南、江蘇兩省的政府部門座談時,首先詢問的便是今年房價控制目標的制定和完成情況。
從目前一些省市反饋的情況看,督察組對這些地方樓市調控的執行情況有肯定,也有警示。
以國土資源部副部長鬍存智帶隊的督查組認爲“北京市落實調控政策效果明顯,房地產市場形勢穩定。”此外,督查組在上海、天津、四川、重慶、大連等地的督查中,也傳出“肯定”當地做法的消息。
督察組也發現了一些問題,比如一些地方政府通過放鬆限購條件、發放購房補貼等方式,刺激了住房消費的苗頭;此外,一些城市最近幾個月房價環比上漲,導致市場預期發生變化,穩定房價的壓力加大;還有部分城市尚未建立開發商預售資金監管制度,一些樓盤的價格公示不夠規範。
針對這些問題,督察組已經向相關省市提出整改意見。督察組將在稍晚時候,把各地落實觀察房地產調控的實施情況整理成文上報中央。
對於當前各方熱議的樓市調控是否會進一步加碼的問題,督導組的意見和未來房價的走勢,被認爲是決定未來政策走向的決定性因素。
如果樓市持續上行,房價報復性反彈,政府手中仍有調控工具可供使用。前述知情人士稱,不排除相關部門短期內還會出臺新的調控措施,比如調高二手房交易稅、房產稅試點城市擴容等等。