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保障房如何“房盡其住”?高科苑是爲上海張江高科技園區配套的公共租賃房(單位租賃房),一共有21棟小高層,目前公開招租的房源出租率長年保持在95%左右。業內人士指出,公租房有着良好的前景,但需在選址、租金、戶型、扶持政策等各方面真正滿足市場需求,才能爲市場充分接受。
建成於2006年的高科苑爲何能一直保持高出租率?記者調查發現,原因主要有:其一,合理選址、配套,方便租戶出行、生活。出行方便是租房客最看重的要素之一。高科苑離上海地鐵二號線張江高科站步行15分鐘左右,還有4條公交線路通過小區。
小區配套的1萬多平方米的商業設施招商進展順利,其中40%的面積是一家經濟型酒店;剩餘面積中一大半爲餐飲設施,已經陸續開業。爲吸引商戶,園區給予租金減免政策。
張江高科技園區開發股份有限公司副總經理顧學勵介紹:“我們不想把租賃房做成簡單爲園區企業配套的居住區,而是要使其融入城市,成爲城市社區的一部分。”
其二,合理設計戶型、租金,滿足租客需求。據介紹,目前高科苑的租金爲每平方米每天1.5元左右,約爲市場租金的9折。此外,張江園區許多製造和研發企業等都對員工有住房補貼,或直接由單位租賃後以較低價格給員工居住,合理的“租金分擔機制”減輕了張江白領們的租房負擔。
戶型也較合理,主要有一室一廳(65平方米和63平方米)、兩室無廳(65平方米)、兩室一廳(78平方米)和三室一廳(94平方米)四種,其中一室一廳、兩室無廳兩種房型約佔60%。
其三,政策扶持到位,降低居住成本。高科苑所在地塊爲工業用地,其使用的水、電、氣均爲工業價格。2010年9月,上海公佈實施《本市發展公共租賃住房的實施意見》,提出對公租房項目的水、電、燃氣等設施的建設和收費標準,按居住類房屋標準執行。高科苑租賃戶生活成本得以明顯降低。
其四,緊貼市場需求,“定製”服務內容。高科苑客戶服務部的經理廖勁鬆說:“項目招租之前,我們會登門拜訪企業,發問卷、調研,聽取個人和單位的建議。”調查發現,張江園區35歲以下的人羣中,70%是外來常住人口。這些人羣,逢年過節許多人都會回老家,於是高科苑就專設了鐵路、航空等票務窗口;目前,小區還在研究引進面向年輕員工的婚介所。
調查還發現,這些企業白領對網絡依賴度很高,但電視卻不是必需品。因此,每個房間都連通網線接口,但電視機沒有配備,而是在小區專門成立家電中介,有需要的住戶自行租用。
高科苑的案例具有借鑑意義。上海市住房保障和房屋管理局副巡視員李東認爲,“夾心層”對交通便利性比就業不穩定的中低收入人羣還敏感,同時對住宅品質、居住環境和居住穩定性也有一定要求。總的來說,公租房的目標人羣最關注四個因素:地段(交通和生活)的便利性、住房的舒適性(含戶型)、租金的經濟性和租賃的穩定性。業內人士建議,應注意切實從“夾心層”的需求出發,提高公租房的適租性。